Договор коммерческого найма.

Регулируется ГК гл 35

Понятие п.1 ст.671 ГК: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Особенности:

1. Договор ком найма может заключаться во всех жилищных фондах, в том числе в гос и в мун фонде. Этот фонд должен быть коммерческого использования.

2. Никаких особых требований к лицу не предъявляется. Любое физ лицо может быть нанимателем.

Есть наниматель и постоянно проживающие с ним лица. При этом это могут быть любые граждане и родственники. Эти граждане имеют тоже право пользоваться жилым помещением, и они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Здесь они не несут солидарную ответственность. В сотв с п.3 ст.677 ГК— ответственность перед наймодателем за действия граждан постоянно проживающих с ним вместе несет наниматель. П.4 ст.677 ГК – возможность заключения договора между нанимателем и постоянно проживающими с ним гражданами о солидарной ответственности перед наймодателем. Тогда они признаются сонанимателями.

3. Предметом данного договора является изолированное жилое помещение пригодное для постоянного проживания. Эта пригодность определяется жилищным зак-вом (санитарные и технические нормы).

4. Простая письменная форма. При это несоблюдение формы не влечет недействительность; последствия простой письменной формы.

В зависимости от срока – краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор 1 – 5 лет. Если срок не определен, то считается, что он на 5 лет. Вид договора с точки зрения срока влияет на объем прав нанимателям. Если краткосрочный – то у нанимателя меньше прав по такому договору. П.3 ст.683 ГК – перечислены статьи, которые не распр на краткосрочный договор коммерческого найма (к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное). По истечении срок найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Порядок реализации этого права в ст.684 ГК. Переход права собственности на занимаемое по договору жилое помещение не влечет расторжения договора найма.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

 По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.