Вопрос №2. Договор найма жилого помещения. Виды договора.

Регулирование осуществляется жилищным законодательством, которое представляет собой комплексную отрасль законодательства. В настоящее время отношения найма регулируются ЖК, а также рядом подзаконных актов.

Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Отсюда субъекты РФ могут принимать нормативные акты, которые будут регулировать жилищные правоотношения.

ЖК не регулирует коммерческий найм. Ком найм – регулируется именно ГК.

Общее понятие договора найма жилого помещения – в ст. 671 ГК: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Общая характеристика договора найма жилого помещения:

• консенсуальный

• двустороннеобязывающий (взаимный)

• возмездный (покупатель обязан не просто дать предоставление, но именно уплатить денежную сумму)

Данный договор является самостоятельным договором и не рассматривается как разновидность договора аренды.

Субъектный состав:

наймодатель – лицо, которое обязуется предоставить жил помещение во временное владение и пользование - как собственник, так и лицо управомоченное собственником.

наниматель – только граждане. При этом на стороне нанимателя может быть множественность лиц в жилищ обязательстве (наниматель и члены его семьи). Они являются одной стороной и их права и обязанности такие же, как и у нанимателя.

Юр лица – им жилое помещение может быть предоставлено по договору аренды исключительно и использовать юр лицо может такое помещение только для проживания граждан.

Действующее гражданское зак-во и жилищное законодательство выделяет 3 основных вида договора найма жилого помещения – договор социального найма, договор коммерческого найма и договор найма специализированного жилого помещения.

Некоторые авторы выделяют 2 вида – договор ком найма и соц найма, а договор найма спец.помещения рассматривается как договор соц найма.

Договор соц найма жилого помещения – в гос и мун жилищном фонде соц использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору соц найма жилого помещения. Соц назначение предполагает предоставление жилого помещения бесплатно в пределах нормы жил площади. Договор соц найма – на неопр срок и основанием для заселения жилого помещения является решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения. Чтобы возник этот договор необходимо пройти целую процедуру.

Особенности:

1. ЖК четко определяет категории граждан которым может предоставляться жилое помещение по договору соц найма – ст 49 ЖК.

2 категории:

• ПЕРВАЯ – малоимущие граждане признанные нуждающимися в жилых помещениях по основаниям установленными ЖК. (малоимущие и нуждающиеся – 2 условия)

Малоимущие – граждане, если они признаны таковыми органами местного самоуправления, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. То есть – конкретный уровень дохода, который берется за основу признания гражданина малоимущим – устанавливается законом субъекта РФ – тот случай, когда субъекты принимают такое решение. В ЖК определены – доход + стоимость имущества, которое подлежит налогообложению: недвижимость и транспортные средства.

В Москве порядок признания гражданина малоимущим регулируется законом города Москвы от 25 января 2006 номер 7 – о порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся. В каждом субъекте есть подобный закон.

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях определены в ст.51 ЖК. При этом основания определены исчерпывающе .