Раздел 5. Обязательства по передаче имущества в пользование.

ТЕМА № 18.

Аренда. Безвозмездное пользование имуществом.

Вопросы:

1. Договор аренды: общие положения. Понятие договора аренды.

2. Содержание и исполнение договора аренды.

3. Прекращение договора аренды.

4. Ответственность по договору аренды.

5. Договор проката.

6. Договор аренды транспортных средств.

7. Аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (фрахтования на время).

8. Аренда транспортных средств без предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

9. Договор аренды зданий и сооружений.

10. Договор аренды предприятий.

11. Договор финансовой аренды (лизинга).

12. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды): понятие и содержание.

Место проведения: учебная аудитория.

Цель занятий:

• закрепление знаний, полученных на лекции и в ходе самостоятельной подготовки, анализ основных понятий договора аренды, лизинга и ссуды;

• проанализировать основания возникновения и прекращения договора аренды, договора безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды);

• изучить содержание договора аренды и договора безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Примерные темы рефератов и докладов:

1. Понятие договора аренды.

2. Права и обязанности арендатора по договору аренды.

3. Развитие института лизинга в гражданском праве.

4. Понятие и содержание договора проката.

5. Договоры аренды транспортных средств.

6. Особенности договора аренды зданий и сооружений.

7. Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды.

Задачи:

Задача № 1

Фермер Скляр взял в аренду у сельскохозяйственного кооператива малогабаритный автофургон для перевозки овощей и фруктов на рынок. В договоре аренды стороны указали, что автофургон передается в аренду с регистрационными документами на него. Однако при передаче автофургона документация на него передана не была. Работник Государственной инспекции безопасности дорожного движения, обнаружив отсутствие технической документации на автофургон у Скляра, надолго задержал автомобиль для выяснения вопроса о его собственнике. Груз за это время испортился. Фермер потребовал от сельскохозяйственного кооператива возмещения убытков.

Вопросы к задаче

1. Правомерно ли в данном случае требование фермера Скляра к сельскохозяйственному кооперативу?

2. Какие действия вправе был бы предпринять фермер Скляр, когда ему не были переданы регистрационные документы вместе с малогабаритным автофургоном сельскохозяйственным кооперативом?

Задача № 2

Фокин, арендовав у Сивцова дом с ванной на три летних месяца, обнаружил, что в ванне был скол в месте слива воды, ванна не держала воду. Он заменил ванну, а ее стоимость и стоимость работы по замене ванны удержал из арендной платы. Сивцов с этим не согласился и потребовал от Фокина полной арендной платы.

Вопросы к задаче

1. Что вправе был бы потребовать Фокин от Сивцова при обнаружении скола в ванне?

2. Вправе ли Фокин удерживать из арендной платы стоимость новой ванны и стоимость работ по ее установке?

Задача № 3

По договору проката предприниматель Клюев, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, предоставил Цыплакову столовый и чайный сервизы, а также ложки, ножи и вилки для сервировки свадебного стола за плату во временное владение и пользование сроком на 10 дней. Взятую на прокат посуду Цыплаков возвратил Клюеву на семь дней раньше срока. Однако при приемке сервизов и столовых приборов Клюев обнаружил недостачу одной тарелки и нескольких ножей и вилок и потребовал от Цыплакова оплатить их стоимость. Последний отказался, но потребовал от Клюева вернуть ему часть арендной платы в связи с досрочным возвратом сервизов и столовых приборов.

Вопросы к задаче

1. В каком порядке Клюев может взыскать с Цыплакова убытки, вызванные утратой полученных в прокат тарелки и нескольких ножей и вилок?

2. Как должен исчислить возвращаемую арендную плату Клюев за пользование взятого в прокат имущества при досрочном его возврате Цыплаковым?

Задача № 4

Вамизин взял в пункте проката обеденный сервиз стоимостью 170 тыс. Руб. На 5 дней. Через 30 дней сервиз был возвращен сестрой Вамизина, причем пять предметов оказались разбитыми. Пункт предложил купить новый сервиз такой же стоимости или заплатить разницу уценки. Сестра отказалась выполнить эти требования, так как, по ее мнению, уценка определялась не по стоимости сервиза, а по каждому разбитому предмету. Кроме того, она заявила, что все расчеты должен нести сам Вамизин, который был осужден к лишению свободы сроком на 5 лет.

Решите спор.

Задача № 5

Горбачева по договору безвозмездного пользования передала Умалатовой — беженке с Кавказа, свою норковую шубу поносить зимой. Умалатова в этой шубе отправилась за покупками на вещевой рынок. Там в толпе ей шубу испортили, вырезав значительный кусок меха. Горбачева требует от Умалатовой оплаты стоимости не пригодной к пользованию шубы, а Умалатова считает, что она не виновата в порче шубы и платить отказывается.

Кто прав: ссудодатель Горбачева или ссудополучатель Умалатова?

Задача № 6

Хоккейная команда арендовала у стадиона каток для тренировок команды в зимний период. Из-за ряда следовавших друг за другом потеплений каток несколько раз растаивал, и команда не могла проводить регулярных тренировок. Команда прекратила перечислять стадиону арендную плату и потребовала расторжения договора. Стадион предъявил иск, требуя оплатить арендную плату, а также доходы, которые он мог бы получить, используя это имущество в других целях.

Обоснованны ли действия арендатора и исковые требования арендодателя? Как должен быть разрешен возникший спор?

Задача № 7

НИИ Информ заключил договор с Мостэк с передачей последней складского помещения сроком на 8 лет. Через 7 лет вследствие реорганизации данное помещение было передано в установленном порядке главному объединению Информ, который потребовал расторжения договора аренды с фабрикой по тем мотивам, что арендуемое помещение необходимо для собственных нужд. Возражай против иска, представитель заявил, что срок договора не истек, а перемена владельцев складского помещения не может повлечь за гобой расторжение договора.

Обоснованны ли возражения Мостэк? Каковы особенности формы договора аренды?

Задача № 8

Предприниматель Усатов заключил договор аренды пустующего гаража под склад продаваемых им товаров с Хвостовым. Арендная плата была заплачена до передачи объекта договора. В назначенный день Хвостов гараж не передал, так как уехал в длительную коман­дировку. Усатов понес большие убытки, размещая прибывшую пар­тию товара по разным точкам. После возвращения Хвостова из ко­мандировки Усатов потребовал от него возмещения убытков, причи­ненных неисполнением им условий договора аренды.

Правомерно ли требование Усатова к Хвостову? Вправе ли Усатов не платить арендную плату за период с момента заключения договора аренды до момента фактической передачи ему гаража Хвостовым ?

Задача № 9

Борискин, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, по договору проката предоставил Сироте два холодильника за плату во временное владение и пользование сроком на один год. Один холодильник Сирота оставил себе, а другой внес в качестве имущественного вклада в сельскохозяйственное товарищество. Узнав об этом, Борискин потребовал от Сироты расторжения договора проката, возврата одного холодиль­ника и оплаты стоимости второго холодильника, переданного сель­скохозяйственному товариществу, в тройном размере.

Имел ли право Сирота вносить в качестве имущественного оклада в сельскохозяйственное товарищество холодильник, взятый напрокат? Правомерны ли требования Борискина?

Задача № 10

По договору аренды транспортного средства с экипажем органи­зация «Автотранс» предоставило предпринимателю Мочкину авто­рефрижератор за плату во временное владение и пользование для перевозки мясных продуктов из Бельгии в г. Москву сроком на три года. На пути следования из Бельгии в г. Москву под г. Смоленском ночью шофер заснул за рулем и авторефрижератор врезался в столб, поддерживающий телефонные и телеграфные провода, и сломал его. У авторефрижератора оказались поврежденными фара, крыло и ка­бина. Организация «Автотранс» потребовала от Мочкина оплаты ре­монта авторефрижератора и стоимость работ по восстановлению те­лефонной и телеграфной связи, которую она оплатила по счетам ре­монтной организации.

В какой форме должен быть заключен договор аренды авторефриже­ратора с экипажем между предпринимателем Мочкиным и организацией «Автотранс»? Подлежит ли государственной регистрации договор аренды автореф­рижератора с экипажем, если он заключен сроком на три года? Правомерно ли требование организации «Автотранс» к предпринима­телю Мочкину?

Задача № 11

Воробьев заключил договор финансовой аренды с Зотовым, по которому последний обязался закупить швейные машины на заводе-изготовителе, указанном Воробьевым, и предоставить их ему за плату во временное владение и пользование для предпринимательской де­ятельности.

Завод, принявший от Зотова заказ и предварительную оплату сто­имости работ по изготовлению швейных машин в срок, указанный в договоре финансовой аренды, не смог их изготовить и поставить Во­робьеву; последний терпел убытки. Воробьев подал в суд иск к Зотову, в котором потребовал растор­жения договора и возмещения убытков.

Какую ответственность за срыв срока заказа по изготовлению швейных машин несет завод-изготовитель перед Зотовым? Ответствен ли Зотов перед Воробьевым за срыв срока заказа по из­готовлению швейных машин заводом-изготовителем? Какое решение может вынести суд по иску Воробьева к Зотову?

Задание 1

Составьте проект договора аренды трактора Сизовым у предпринимателя Медведева при условии, что данный трактор находится в залоге в коммерческом банке “Народный доход” и что арендатор желает, чтобы в случае его смерти до истечения срока аренды право на нее перешло бы к его сыну Медведеву Олегу, а в случае внесения арендатором выкупной цены трактора трактор перешел бы в его собственность.

Задание 2

Руководствуясь ст. 620 ГК, перечислите условия, при которых арендатор может досрочно расторгнуть договор.

Задание 3

Составьте проект искового заявления от имени ателье проката бытовых приборов в суд о возмещении ущерба, причиненного Гриневым, взявшим напрокат холодильник “Ока” на срок три месяца и не вернувшим его в срок. При этом следует исходить из того, что арендная плата была внесена лишь за один месяц, а время просрочки составило два месяца и что при контрольной проверке квартиры Гринева установлено отсутствие холодильника.

Задание 4

Сравните содержание ст. 626 и 606 ГК с целью определения отличительных признаков проката от аренды.

Задание 5

Сравните содержание ст. 665 ГК, определяющей понятие договора лизинга, со ст. 606, определяющей договор аренды на предмет выявления признаков, отличающих лизинг от аренды.

Методические рекомендации по организации самостоятельной работы обучающихся:

Обучаемые должны уяснить, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. Согласно ст. 606 ГК РФ полученные арендатором в результате использования плоды, продукция и доходы поступают в его собственность.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. П.

Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. П.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.

Существуют определенные требования к форме договора аренды, которые сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Однако, если сторонами по договору аренды (исключение недвижимость) являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Следует обратить внимание на положения статей, посвященных регулированию срока договора аренды. Кодекс устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении определенного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

Обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей. Кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно; обозначенная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора оговоренных затрат по улучшению арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной Кодексом.

К наиболее частым видам договора аренды относятся следующие: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда.

Прокат (cт. 626-631)

Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Договору проката присущи некоторые характерные признаки, позволяющие выделить его в отдельный вид договора аренды:

-арендодателем по договору проката могут выступать не любые коммерческие организации, а только те из них, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (речь идет о коммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом имущества)

-имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендатором по договору проката в основном являются граждане, которым соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Арендатором могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможность использования полученного в прокат имущества для извлечения прибыли.

- договор проката относится к категории публичных договоров. Это означает, что коммерческая организация, выступающая в роли арендодателя, при наличии возможности предоставить в прокат требуемое имущество не вправе отказать обратившемуся к ней лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому-либо в отношении заключения договора. Условия договора проката, в том числе об арендной плате, должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов, кроме тех случаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Потенциальные арендаторы вправе передать на рассмотрение суда споры как о понуждении арендодателя к заключению договора, так и о разногласиях по отдельным условиям договора.

- договор проката в отличие от договора аренды имущества (общих положений) ни при каких условиях не может носить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора - один год.

- к обязательствам, возникающим из договора проката, не подлежат применению предусмотренные общими положениями об аренде правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на продление договора аренды.

- договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое время при условии письменного предупреждения арендодателя о своем намерении отказаться от договора не менее чем за 10 дней.

Аренда транспортных средств (ст. 632-649)

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства — гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование.

В Кодексе содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

Следует обратить внимание на особенности правового регулирования аренды транспортных средств, которые являются общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства и позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.

Учитывая специфику предмета договора, законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку, как известно, определенные транспортные средства: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты — отнесены Кодексом к недвижимым вещам. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, требуют государственной регистрации.

Обязанностью арендатора в течение всего срока действия договора аренды транспортного средства является поддержка сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта. По общему же правилу обязанность осуществления капитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя.

Арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Как известно, применительно к договорам аренды иного имущества действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.

Следует помнить о различии в правовом регулировании двух разновидностей договора аренды транспортного средства (аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа), они предопределены тем, что в одном случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются на арендодателе, а в другом - осуществляются арендатором транспортного средства.

Принципиальные различия в правовом регулировании договоров аренды транспортного средства соответственно с экипажем и без экипажа находятся в сфере правоотношений, относящихся к ответственности за вред, причиненный арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием третьим лицам. При аренде транспортного средства с экипажем такая ответственность возлагается на арендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессном порядке и при условии представления доказательств, подтверждающих, что вред причинен третьим лицам по вине арендатора. Если по договору аренды арендатору передается транспортное средство без экипажа, ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим транспортным средством, его механизмами, устройствами или оборудованием, несет арендатор.

Аренда зданий и сооружений (cm. 650-655)

Следует иметь в виду, что если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Необходимо сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. П.

Требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение их влечет недействительность договора. Кодекс не указывает на необходимость нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения. Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год.

Аренда предприятий (ст. 656-664)

Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование договора аренды предприятий. Как известно, в Кодексе под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.

В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде предприятий. Другие особенности правового регулирования отношений, связанных с арендой предприятий, вызваны тем, что сдача в аренду действующего предприятия предполагает не только передачу арендатору зданий, оборудования и другого имущества в овеществленной форме, но и переход к арендатору прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение и пользование.

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, хоть и имеющие отношение к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, а, следовательно, и от ответственности за их неисполнение.

По форме договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность договора аренды предприятия.

Договор финансовой аренды (договор лизинга) — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. (ст. 665-670)

Договор финансовой аренды (лизинга) – это договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. (ст. 665 ГК РФ).

Предмет лизинга. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения федеральными законами.

Стороны (участники, субъекты) лизинга.

гарант (поручитель) - государство в лице его уполномоченных органов, физическое или юридическое лицо, которое предоставляет субъектам межгосударственного лизинга гарантии и несет полную финансовую или материальную ответственность по принятым на себя обязательствам при наступлении гарантийного случая.

лизингодатель (арендодатель) - физическое лицо, юридическое лицо, субъект хозяйствования, не имеющий статуса юридического лица, или государство в лице его уполномоченных органов, осуществляющее в установленном национальным законодательством порядке лизинговую деятельность и представляющее предмет лизинга.

лизингополучатель (арендатор) - физическое лицо, юридическое лицо, субъект хозяйствования, не имеющий статуса юридического лица, или государство в лице его уполномоченных органов получающее предмет лизинга в пользование по договору лизинга в установленном национальным законодательством порядке.

Договором безвозмездного пользования (договором ссуды) признается такой гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель, в свою очередь, обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он эту вещь получил, с учетом нормального износа либо в ином состоянии, обусловленном договором. (ст. 689-701).

Как видно, договор ссуды отличается от договора аренды только тем, что он носит безвозмездный характер. Однако именно это качество договора ссуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, отличающихся от общих положений, регламентирующих договор аренды. Указанные специальные правила направлены в основном на ограничение как сферы применения договора ссуды, так и правомочий ссудополучателя, который в отличие от арендатора не несет обязанности по встречному предоставлению контрагенту, эквивалентному полученному благу в виде пользования его имуществом.

Договор безвозмездного пользования регламентируется главой 36 ГК РФ (ст. 689-701 ГК РФ).

Договор ссуды является безвозмездным, взаимным, в большинстве случаев является консенсуальным. Может быть реальным, если момент его заключения совпадает с моментом передачи вещи.

Предмет договора. Движимое и недвижимое имущество. В качестве предмета могут выступать индивидуально определенные вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, в аренду могут быть преданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства вещи.

Стороны. Сторонами договора безвозмездного пользования являются: ссудодатель и ссудополучатель. Состав субъектного состава не ограничивается.

Срок договора. Договор безвозмездного пользования может быть заключен как с указанием срока, так и бессрочно.

Бессрочный договор может быть прекращен в любое время каждой из сторон, которая должна известить об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен другой срок для извещения.

Срочный договор может быть прекращен в любое время только по инициативе ссудополучателя, который должен известить об этом ссудодателя за один месяц.

Договор безвозмездного пользования может быть расторгнут досрочно по требованию ссудодателя, если ссудополучатель:

• использует вещь не в соответствии с договором или его назначением;

• не выполняет обязанности по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

• существенно ухудшает его состояние;

• без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

По требованию ссудополучателя договор может быть расторгнут, если:

• были обнаружены недостатки вещи, о которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора, делающие нормальное использование вещи невозможным или обременительным;

• если вещь по обстоятельствам, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для его использования по назначению;

• если при заключении договора он не был пред упрежден о правах других лиц на вещь;

• при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Форма договора. К форме договора ссуды применяются общие правила о форме сделок.

Существенным условием договора ссуды является предмет.

Одной из особенностей договора безвозмездного пользования является своеобразное распределение риска случайной гибели или случайной порчи вещи переданной в безвозмездное пользование. По общему правилу риск случайной гибели или случайной порчи вещи лежит на собственнике, которым в договоре безвозмездного пользования является ссудодатель.

Однако риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, переданной по договору безвозмездного пользования, переходит на ссудополучателя, если:

• он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением транспортного средства;

• передал вещь без согласия ссудодателя третьему лицу;

• с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить гибель или порчу вещи, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Несмотря на наличие договора безвозмездного пользования, ссудодатель сохраняет за собой право распоряжения вещью. Так, он может ее продать, подарить, заложить и пр. Однако в этом случае договор безвозмездного пользования не прекращается: новый собственник становиться ссудодателем и к нему переходят все права и обязанности по договору (ст. 700 ГК РФ).

В таком же порядке решается вопрос при переходе права собственности на вещь в порядке правопреемства, например в случае смерти гражданина - ссудодателя или в случае реорганизации ссудодателя - юридического лица.

Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина - ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

Учитывая значительное сходство договоров безвозмездного пользования и аренды имущества, законодатель счел необходимым распространить на отношения, складывающиеся при безвозмездном пользовании имуществом, действие ряда положений, регламентирующих арендные отношения. Достигнуто это путем включения в главу 36 правила о том, что к договору безвозмездного пользования применяются некоторые нормы, содержащиеся в главе 34 ГК РФ.

Занятие № 2.

Вид занятия: практическое занятие.

Время: 2 часа.

Место проведения: учебная аудитория.

Цель занятий:

• углубить знания, полученных в ходе лекции и самостоятельной подготовки о реализации прав по договорам аренды и ссуды;

• выработать навыки работы с нормативными документами, учебной литературой, пособиями путем тестирования, решения задач и выполнения заданий;

• развить у обучаемых навыки по применению теоретических знаний к конкретным жизненным ситуациям и их разрешению.

Контрольные тесты по теме:

Договор проката заключается в простой письменной форме:

1. во всех без исключения случаях;

2. если его цена превышает 5 МРОТ;

3. если его цена превышает 10 МРОТ;

4. если одним из контрагентов является юридическое лицо.

Договор проката заключается на срок:

1. до 2-х лет;

2. до 3-х лет;

3. до 6 месяцев;

4. среди перечисленных вариантов нет правильных.

Арендодателем по договору проката могут быть:

1. только юридические лица;

2. любые субъекты гражданского права;

3. субъекты имеющие статус предпринимателя;

4. среди перечисленных вариантов нет правильных.

Иск по требованиям, вытекающим из договора проката, может быть предъявлен в течение:

1. 2-х лет;

2. 1 года;

3. 3-х лет;

4. среди перечисленных вариантов нет правильных.

Вправе ли арендатор потребовать досрочного расторжения договора аренды при обнаружении в арендуемом автомобиле неисправной системы торможения?

1. не вправе;

2. вправе;

3. вправе, если арендодатель во время заключения договора знал об этих недостатках.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то сторона, желающая его расторгнуть, должна предупредить другую сторону о своем отказе от договора?

1. за один месяц;

2. за два месяца;

3. за шесть месяцев;

4. за три месяца.

Может ли арендная плата, по договору аренды недвижимости, устанавливаться в виде ремонта данного объекта за счет арендатора?

1. может;

2. не может;

3. может - только если работы будут выполняться лично арендатором.

Вправе ли арендодатель потребовать досрочного расторжения договора аренды судом в случае, когда арендатор перевозил украденные вещи на арендованном автомобиле?

1. не вправе;

2. вправе;

3. вправе - при условии предупреждения арендатора в месячный срок.

Вправе ли арендодатель потребовать досрочного расторжения договора аренды судом в случае, когда арендатор существенно ухудшает арендованное имущество?

1. не вправе;

2. вправе;

3. вправе - при условии предупреждения арендатора в месячный срок.

Вправе ли арендатор потребовать досрочного расторжения договора аренды судом в случае, когда арендодатель создает препятствия пользованию арендованным имуществом?

1. не вправе;

2. вправе;

3. вправе - при условии предупреждения арендатора в месячный срок.

Вправе ли арендодатель потребовать досрочного расторжения договора аренды судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату?

1. не вправе;

2. вправе;

3. вправе - при условии предупреждения арендатора в месячный срок.

Подлежит ли возмещению, по общему правилу, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя?

1. подлежит;

2. подлежит, если стоимость улучшений превышает стоимость самого арендованного имущества;

3. не подлежит.

Чьей обязанностью, является текущий ремонт автомобиля, по договору его фрахтования на время?

1. арендатора;

2. арендодателя;

3. арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

Какую эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор по договору аренды транспортного средства с экипажем?

1. коммерческую;

2. техническую;

3. коммерческую и техническую.

Какие вещи не могут быть предметом договора финансовой аренды?

1. здания, сооружения, оборудование;

2. земельные участки;

3. любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается:

1. не заключенным;

2. заключенным на 5 лет;

3. заключенным на неопределенный срок;

4. ничтожным.

Арендная плата по договору проката может выплачиваться:

1. только в твердой денежной сумме;

2. в виде предоставления арендатором определенных услуг;

3. в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

4. все выше перечисленное.

Недостатки обнаруженные арендатором в имуществе, полученном по договору проката, которые частично препятствуют пользованию им, должны быть устранены арендодателем в:

1. 20 - дневный срок;

2. 10 - дневный срок;

3. 7 - дневный срок;

4. 30 - дневный срок.

Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок более:

1. 1 года;

2. 1 месяца;

3. 2 месяцев;

4. 6 месяцев.

Договор субаренды нежилого помещения может быть заключен:

1. на любой срок;

2. на срок, не превышающий срок договора аренды данного помещения;

3. не более чем на три месяца;

4. не более чем на шесть месяцев.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель по договору финансовой аренды выступают как:

1. долевые кредиторы;

2. субсидиарные кредиторы;

3. солидарные кредиторы.

По договору аренды арендодатель передает арендатору правомочия:

1. владения;

2. владения и пользования;

3. владения, пользования и распоряжения.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу:

1. является основанием расторжения договора аренды;

2. является основанием изменения договора аренды;

3. не является основанием расторжения или изменения договора аренды.

Договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора, при условии, что он предупредил арендодателя за:

1. десять дней;

2. месяц;

3. три месяца;

4. три дня.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество:

1. договор аренды считается расторгнутым;

2. его права и обязанности переходят к близким родственникам (супруге, детям, родителям);

3. его права и обязанности переходят к наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования имуществом, заключенного с указанием срока, предупредив об этом другую сторону за:

1. один месяц;

2. два месяца;

3. три месяца;

4. шесть месяцев.

Срок аренды земельного участка не может превышать:

1. 39 лет;

2. 49 лет;

3. 10 лет;

4. 5 лет.

Задачи:

Задача № 1. 18.12.06 между ООО «Круг» и агентством недвижимости заключен договор аренды (далее - договор), в соответствии с которым агентству недвижимости переданы часть помещения, общей площадью 18,8 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Космонавтов, дом 14, 1 этаж. В соответствии с п. 1.3 договора договор заключен на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

До истечения срока действия договора уведомлением от 04.08.07 № 2003 ООО «Круг» сообщило агентству недвижимости о расторжении договора в одностороннем порядке со ссылкой на ст. 450, 452 ГК РФ и п. 5.4 договора, в соответствии с которым сторонами согласован односторонний бесспорный порядок отказа от договора в случае принятия решения о реконструкции или капитальном ремонте помещений с письменным уведомлением арендатора не менее чем за месяц о необходимости освобождения объекта.

Агентство недвижимости потребовало письменное доказательство о проведении капитального ремонта. Представитель ООО «Круг» представил адресную программу капитального ремонта учреждений здравоохранения, январе 2007 г. Из представленной адресной программы капитального ремонта учреждений здравоохранения, следует, что капитальному ремонту подлежат цокольный этаж и лестница, в то время как арендованные агентством недвижимости помещения находятся на первом этаже здания.

Кроме того, представленная ООО «Круг» выписка из протокола решения конкурсной комиссии от 11.02.07 и итоговое решение к названному протоколу также не подтверждают постановки арендуемых агентством недвижимости помещений на капитальный ремонт или реконструкцию.

Не достигнув согласия, стороны обратились в арбитражный суд.

Решите дело?

Задача № 2. 01.09.2003 между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Москвы (арендодатель) и ООО «Контур» (арендатор) был заключен договор аренды коммунального имуществ, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 200 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, улица Академика Королева, дом 39/1, для организации торговли продовольственными товарами.

Согласно п. 2.1 договора аренды арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату в размере 200000 руб. Пунктом 2.5 договора аренды было предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 5.1 договора внесение дополнений и изменений в договор аренды, его продление и расторжение подлежало осуществлению по соглашению сторон.

Срок аренды нежилого помещения был установлен на период с 01.09.2003 по 31.08.2008. Предмет аренды был передан арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2003. Государственную регистрацию договор аренды прошел 17.10.2003.

28.03.2005 к договору аренды сторонами подписывается дополнительное соглашение № 1, которым с 01.09.2005 арендуемая площадь увеличивается до 210 кв. м. и ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 230539 руб. Дополнительное соглашение № 1 в регистрирующем органе не регистрируется.

После 01.09.2005 г. арендатор пользуясь 210 кв. м. продолжал вносить арендную плату в прежнем размере.

Несвоевременное внесение арендной платы явилось основанием для обращения арендодателя в суд с иском о взыскании долга по арендной плате, пени, о досрочном расторжении договора аренды, о выселении из занимаемого нежилого помещения.

Решите дело?

Задача № 3. 01.01.07 между ООО «Лидер» (арендатор) и ЗАО «Корт» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого подвального помещения площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, пер. Соляной, 3а. Как следует из договора размер арендной платы составляет 12000 рублей.

Договор аренды прекратил свое действие 01.01.2008. Однако помещение не было освобождено, ООО «Лидер» продолжало пользоваться арендуемыми помещениями. Задолженность за фактическое пользование помещениями составила за период с 01.01.2008 по 31.03.2008 36000 руб.

В то же время помещение, являющееся предметом аренды по договору, входит в состав помещений площадью 100 кв. м, право пользования, которыми 02.01.08 сроком на 25 лет передано ЗАО «Корт» в качестве вклада в уставный капитал ООО «Лик» согласно учредительному договору и оно из состава учредителей не выходило, учредительный договор не расторгался.

2.04.08 ЗАО «Корт» обратилось с иском в суд о взыскании с ООО «Лидер» 36000 руб., а также об обязании ответчика освободить спорное помещение.

Суд данные требования отклонил, признав договор аренды ничтожным.

Чем руководствовался суд, вынося такое решение?

Задача № 4. 20.01.01 между Комитетом по управлению имуществом г. Орла и открытым акционерным обществом «Метиз» был заключен договор № 23 н на аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Орел, ул. планерная площадью 2200 кв. м, под автозаправочную станцию, сроком действия с 16.12.02 по 15.06.2005. Земельный участок был передан ОАО «Метиз» по акту приема-передачи.

После истечения срока действия договора аренды открытое акционерное общество «Метиз» продолжало использовать арендуемый земельный участок, от договора на аренду земельного участка никто из сторон не отказывался. В связи с этим арендодатель предъявил арендатору требование о выплате 100000 рублей за период с 16.06.2005 по 16.02.2006 и 10000 рублей за пользование чужими денежными средствами. Арендатор хотя фактически и пользовался в течение данного времени арендованным имуществом требования арендатора не признал, сославшись на то, что договор аренды прекратился, а значит, все обязательства тоже прекратились.

Кто прав в споре?

Задача № 5. Никоровская 17.03.05 г. заключила с ЗАО «Вольт» договор аренды коммерческого помещения с правом выкупа. Последний платеж по выкупу должен был быть внесен 17.03.09 г., однако Никоровская полностью рассчиталась с ЗАО «Вольт» 17.01.07 г. Но продавец вдруг решил расторгнуть с ней данный договор, т. к. передумал продавать помещение. По условию договора, он может быть расторгнут только если покупатель более двух раз просрочит платежи по выкупу либо по суду. Данной просрочки не было. По договору ЗАО «Вольт» обязано в течение 3-х дней после полной оплаты перерегистрировать право собственности на данное помещение. Никоровский 20.02.07 г. потребовал от ЗАО «Вольт» перерегистрировать право собственности и выплатить 10000 рублей в качестве компенцасии морального вреда.

Решите дело.

Задача № 6. Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) заключило договор аренды с акционерным обществом (арендодатель), во исполнение которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение сроком на пять лет.

В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности. По окончании срока аренды арендатор не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Также арендатор не выплатил арендодателю в полном объеме арендную плату.

После предъявления арендодателем требования о погашении задолженности по арендной плате, арендатор попытался вывезти свое имущество, однако арендодатель чинил ему препятствия и удерживал оборудование.

В связи с этим арендатор предъявил иск к арендодателю о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Кто прав в данном споре?

Задача № 7. Иванов передал Сидорову по договору безвозмездного пользования автомобиль Волга. Через месяц Сидоров не предупредив Иванова, передал данный автомобиль свому сыну для поездки в г. Сочи. Перед г. Сочи у автомобиля сломался двигатель. Сын Сидорова воспользовался услугами ближайшего автосервиса, а чек подтверждающий стоимость работ выслал отцу. Сидоров, посчитав, что данный недостаток возник до передачи автомобиля потребовал от ссудодателя оплатить стоимость данных работ. Иванов узнав об этом сказал Сидорову, что договор между ними расторгнут и потребовал немедленной передачи автомобиля.

Имеет ли право Иванов потребовать досрочного расторжения договора?

Как происходит расторжение договора безвозмездного пользования (ссуды) в одностороннем порядке?

В течение, какого срока после расторжения договора вещь должна быть возвращена ссудодателю?

Задача № 8. В арбитражный суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора арендных платежей. Ответчик не признал долга по арендным платежам, так как он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, и после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения.

Решите дело.

Задания

Задание № 1. Составьте проект договора аренды транспортного средства, с условием, что оно требует ремонта.

Задание № 2. Составьте проект договора проката телевизора.

Методические материалы для самоконтроля знаний и умений и задания на самоподготовку:

1. Как определяется договор аренды, какова цель этого договора?

2. Каков предмет договора аренды?

3. В какой форме заключается договор аренды?

4. Каковы права и обязанности арендодателя?

5. Каковы права и обязанности арендатора?

6. Каковы основания прекращения договора аренды?

7. Как решается в законе вопрос о праве арендатора на заключение аренды на новый срок после окончания срока аренды?

8. Какие виды аренды предусмотрены действующим Гражданским кодексом?

9. Кто должен производить ремонт имущества, сданного в аренду?

10. Какие виды договора аренды вы знаете?

11. Охарактеризуйте права и обязанности сторон по договору аренды.

12. Когда допускается досрочное расторжение договора аренды?

13. В чем суть преимущественного права арендатора по договору аренды?

14. Как решается вопрос с улучшениями арендованного имущества при его возврате?

15. В чем особенность договора проката?

16. Дайте понятие и охарактеризуйте права и обязанности сторон по договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время).

17. Дайте понятие и охарактеризуйте права и обязанности сторон по договору аренды транспортного средства без экипажа.

18. Дайте понятие договора аренды зданий и сооружений.

19. Какова форма договора аренды зданий и сооружений?

20. В чем особенность договора аренды зданий и сооружений? Каковы права и обязанности сторон?

21. Дайте понятие договора аренды зданий и сооружений.

22. Каковы права кредиторов при аренде предприятия?

23. Раскройте содержание договора аренды предприятия.

24. Какова гражданско-правовая природа договора финансовой аренды (лизинга)?

25. Какие виды лизинга вы знаете?

26. Каковы права и обязанности сторон по договору лизинга?

27. Основание и размер ответственности сторон по договору лизинга.

28. В чем особенность безвозмездного пользования?

29. каковы права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования (ссуды)?

30. Какие основания для досрочного расторжения договора безвозмездного пользования (ссуды) вы знаете?

Правовые акты:

1. Конвенция о международном финансовом лизинге. – Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сборник нормативных актов. – М., 1989.

2. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 года., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля 2007 г.).

4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 года № 137-ФЗ (с изменениями от 5 декабря 2006 г. № 225-ФЗ).

5. Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995 г.

6. Земельный кодекс РФ. 2003 г.

7. Закон РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 (в ред. от 21.12.2004 г.).

8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 9 июля 2003 г.).

9. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. от 29 января 2002 г., с изм. от 23 декабря 2003 г.).

10. Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Оттава, 28 мая 1988 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 1998. № 5.

11. Устав автомобильного транспорта РСФСР 1969 г.

Судебная практика:

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой.

2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

3. Постановление Президиума ВАС РФ № 1/03 от 28 января 2003 г.

4. Постановление президиума Верховного Суда РФ № 18пв-03пр от 14 мая 2003 г.

Литература:

1. Аренда жилых и нежилых помещений: Сб. норм. Документов с комментариями. М., 1996.

1. Гражданское право: в 2 т: Учебник под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004 г.

2. Гражданское право (под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева). М.: ТК Велби, 2006.

3. Гражданское право (под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева). М. 1998 г.

4. Гуев А.Н. Гражданское право: Учебник. Ч. 1, 2, 3. М.: ИНФРА – М. 2003.

5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, (постатейный). 3-е изд., испр. и доп. / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков. – М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ: Издательская группа ИНФРА-М – НОРМА, 2006 г.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина). Юрайт-Издат. 2004.

7. Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Образцы договоров (по гражданскому законодательству Российской Федерации). - 2003 г.

8. Пиляева В.В. Гражданское право: Общая и особенная часть: Учебник. М.: Кнорус, 2004.

9. Проблемы современного гражданского права. М., 2000 г.

Периодическая литература:

1. Витрянский В.В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право 1996. № 2.

2. Ищенко Е. Е. Лизинг – как вид инвестиционной деятельности // Закон 2006. № 3.

3. Проничев К. В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости // Юрист 2007. № 4.

Основные термины и понятия:

Аренда Арендатор Арендодатель Субаренда Договор проката Оперативный лизинг Лизинг

Договор аренды предприятия Лизингодатель Лизингополучатель Договор ссуды Ссудополучатель Ссудодатель

ТЕМА № 19

Жилищные правоотношения.

Цель занятий:

• Углубить знания, полученные на лекции, в ходе самостоятельной подготовки о понятии договора найма жилого помещения, его значении, роли в экономических отношениях.

• Проанализировать основания возникновения и прекращения договора найма жилого помещения.

• Изучить обязанности сторон по договору найма жилого помещения.

• Уяснить правовые последствия нарушения условий договора найма жилого помещения.

• Закрепление знаний, полученных на лекции и в ходе самостоятельной подготовки, анализ основных понятий договора найма жилого помещения и его правового регулирования.

Семинарское занятие №1 - 2 часа.

Вопросы:

1. Жилищный фонд: понятие и виды.

2. Основания возникновения обязательств по пользованию жилыми помещениями.

3. Договор коммерческого найма жилого помещения.

4. Договор социального найма жилого помещения.

5. Основания постановки на учет и порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

6. Правила приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений.

7. Пользование жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан.

Доклад:

Сравнительная характеристика договоров социального и коммерческого найма жилых помещений.

Семинарское занятие №2 (только для студентов) - 2 часа.

Вопросы:

1. Способы возникновения права собственности на жилые помещения.

2. Права и обязанности собственника жилого помещения и граждан, проживающих совместно с собственником.

3. Понятие права распоряжения жилыми помещениями (жилыми домами). Виды сделок с жилыми помещениями.

4. Договор купли-продажи жилого дома (жилого помещения).

5. Понятие, основания, порядок и оформление обмена и мены жилыми помещениями.

6. Договор передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации.

7. Договор дарения жилого помещения.

8. Договор купли-продажи жилого помещения с условием пожизненного содержания.

Примерные темы рефератов и докладов:

1. Правовое положение членов семьи в домах различных фондов.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения.

3. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения.

4. Жилищные права лиц, проживающих в приватизированных квартирах.

Методические рекомендации по организации самостоятельной работы обучающихся

При ответе на первый вопрос курсанты должны учесть, что понятие жилищного фонда - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированный дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневрового фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), Квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания”.

Курсанты должны уяснить, что наиболее верной является классификация жилищных фондов в зависимости от собственника помещений (домов), входящих в каждый из фондов. Соответственно жилищные фонды следует классифицировать на: частный жилищный фонд, который включает в себя жилые помещения (дома), находящиеся в собственности граждан и жилые помещения (дома), находящиеся в собственности юридических лиц; государственный жилищный фонд, который состоит из жилых помещений (домов), находящихся в федеральной собственности, жилых помещений (домов), находящихся в собственности субъектов РФ; муниципальный жилищный фонд.

Основанием для возникновения права пользования жилыми помещениями, сдаваемыми в коммерческий найм и в аренду являются соответственно договор коммерческого найма жилого помещения или аренды. А, жилыми помещениями в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов - членство в кооперативе; решение общего собрание или собрание уполномоченных членов кооператива о закреплении данной квартиры за пайщиком; в некоторых случаях является обязательным и наличие ордера, выдаваемого органом местной власти. После внесения пая в полном объеме пайщик становится собственником такого помещения.

Право пользования жилым помещением, находящимся в собственности граждан может возникать на основании наличия семейных отношений граждан с собственником. В некоторых случаях возможны и иные основания для пользованию жилыми помещениями, например, на основании договора ренты, ссуды и др.

Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может владеть и пользоваться жилым помещением для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

Договор найма является двусторонним, консенсуальным, возмездным.

Основными видами договора найма жилого помещения являются: договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения. Отграничению этих видов посвящен самостоятельный вопрос плана, поэтому курсантам при ответе на данный (третий) вопрос не следует его подробно освещать.

Различия договора коммерческого и социального найма жилья заключаются в следующем:

А) договор социального найма жилья бессрочный, а действие договора коммерческого найма ограничено пятилетним сроком;

Б) различны основания для расторжения этих договоров;

В) несколько отличен объем прав и обязанностей сторон;

Г) плата за пользование жилым помещение по договору социального найма устанавливается нормативными актами, а по договору коммерческого найма - соглашением сторон.

Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Принципами приватизации являются: добровольный характер приватизации; безвозмездный характер передачи жилья в собственность граждан; одноразовый характер такой передачи.

Субъектами приватизации являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, с другой.

При ответе на шестой вопрос курсанты должны уяснить, что гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи. Собственники жилого помещения имеют также право владения этим помещением и распоряжения им: могут продать, сдать в наем, завещать, обменять и т.п. Члены семьи собственника имеют право пользоваться этим жилым помещением наравне с собственником, если иное не было оговорено при их вселении.

Методические материалы для самоконтроля знаний и умений:

1. Кто относится к членам семьи гражданина - собственника жилого помещения?

2. Каковы основные права и обязанности нанимателя и наймодателя жилого помещения входящего в государственный и муниципальный жилищные фонды?

3. Каковы правила пользования жилыми помещениями в общежитиях?

4. Каковы основания приобретения гражданами жилых помещений в собственность?

5. Каковы основания расторжения договора социального и коммерческого найма?

Практическое занятие - 2 часа

Цель занятий:

• углубить знания, полученных в ходе лекции и самостоятельной подготовки о реализации прав по договорам найма жилого помещения;

• выработать навыки работы с нормативными документами, учебной литературой, пособиями путем тестирования, решения задач и выполнения заданий;

• привить обучаемым навыки составления исковых заявлений о возмещении убытков и компенсации морального вреда, в случае нарушения условий договора найма жилого помещения;

• развить у обучаемых навыки по применению теоретических знаний к конкретным жизненным ситуациям и их разрешению.

Решение задач, рассмотрение практических ситуаций:

Задача №1.

Барулин, занимающий 2-х комнатную квартиру в доме ЖСК, за которую полностью внесен паевой взнос, договорился с Адамовым, который проживал в приватизированной 4-х комнатной квартире, находящейся в доме металлургического завода, об обмене квартирами. При практическом решении вопросов, связанных с обменом, возникло следующее препятствие: общее собрание членов ЖСК, пайщиком которого является Барулин, отказало в согласии на обмен и в принятии Адамова в члены ЖСК. Свой отказ мотивирует тем, что закон не допускает обмен кооперативной квартиры на жилое помещение, относящееся к индивидуальному жилищному фонду.

Правомерно ли решение членов ЖСК?

Каков порядок обмена жилыми помещениями?

Задача №2.

Решением местной администрации Кадкин был принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Через три года он в связи с получением на работе увечья был признан инвалидом 2 группы. Ссылаясь на указанное обстоятельство, Кадкин обратился к администрации с заявлением, в котором просил отменить ранее принятое решение, включить его в льготную очередь как имеющего право на первоочередное предоставление жилого помещения и ускорить предоставление ему квартиры с учетом того, что он уже три года состоял на учете.

Какое решение должно быть принято по заявлению Кадкина?

Каков круг лиц, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений?

Задача №3.

Городская администрация вынесла решение о предоставлении Корябкину с семьей из трех человек (жена, дочь, мать жены) трехкомнатной квартиры. Через два дня после этого в адрес администрации поступило письмо от соседей Корябкина, в котором они сообщили, что Корябкин скрыл тот факт, что его дочь полгода назад вышла замуж и уехала на постоянное место жительства в другой город вместе с мужем, а мать жены только прописана на площади Корябкина, но никогда на ней не проживала, поскольку имеет в деревне собственный дом. Комиссия по жилищным вопросам проверила это письмо и установила, что указанные в нем факты соответствуют действительности. После этого администрация аннулировала свое решение о предоставлении Корябкину жилой площади, и жилищному отделу было предписано аннулировать ордер на имя Корябкина. Однако, на следующий день обнаружилось, что Корябкин уже получил ордер, сдал его в ПРЭУ и получил ключи.

Имеются ли основания для признания ордера недействительным и последствия признания ордера недействительным?

Задача №4.

Пахомова вступила в брак и в связи с этим вселилась в занимаемую мужем квартиру в доме, принадлежащем кабельному заводу. Через пять месяцев Пахомов погиб во время автомобильной катастрофы. Кабельный завод потребовал от Пахомовой освободить квартиру. Пахомова обратилась в суд с иском за признанием за ней права пользования квартирой, в которую она вселилась как жена Пахомова с его согласия, о чем свидетельствует его записка в бухгалтерию домоуправления с просьбой учитывать при исчислении платы за квартиру то, что он проживает вдвоем с женой. Районный народный суд в иске Пахомовой отказал по тем мотивам, что она не оформила свое вселение в квартиру Пахомова в установленном порядке, в частности не прописалась на площадь мужа, и сохраняла прописку по месту жительства своих родителей.

Какой порядок соблюдается при вселении нанимателем на занимаемую площадь других граждан в качестве членов семьи? Приобрела ли Пахомова право на жилплощадь в результате вселения в квартиру мужа? Можно ли считать обоснованным решение суда?

Задача №5.

Семья Крутицких - муж, жена, их сын Борис 22 лет, дочь Анна 16,5 лет, и сын Григорий 8 лет, занимавшие 3-х комнатную квартиру в доме муниципального фонда, приватизировали ее на условиях долевой собственности членов семьи. Через полгода 17-ти летняя Анна Крутицкая заявила остальным членам семьи о своем желании обменять принадлежащую ей долю на квартиру, в которой проживала ее 84-ти летняя бабушка Плоткина. В таком обмене Анна была заинтересована, поскольку через месяц должна была состояться регистрация ее брака с Орловым. Бабушка Ани - Плоткина на такой обмен согласилась. Однако при попытке оформить обмен возникли трудности. Во-первых, им было указано, что согласно ст. 67 ЖК наниматель вправе обменять занимаемую жилую площадь с другим нанимателем или членом ЖСК, но не собственником; кроме того, 17-ти летняя Анна Крутицкая не может стать самостоятельным нанимателем в виду ее несовершеннолетия. Во-вторых, один из членов семьи Крутицких - 22-ти летний Борис отказался дать согласие на обмен, сославшись на то, что в случае вселения бабушки взамен Анны его жилищные условия ухудшаться, поскольку он лишиться отдельной занимаемой им комнаты, которую придется уступить бабушке.

Возможно ли добиться осуществления данного обмена, и если да, то каким образом?

Задание 1

Дайте понятие жилищного права.

Определите каковы предмет, метод, принципы и источники жилищного права.

Практическое занятие (только для студентов) - 2 часа

Решение задач, рассмотрение практических ситуаций по практикуму:

Задача № 1. Лохновский снял комнату в квартире в г. Москве через агентство недвижимости «Кедр». Заплатил наймодателю 10000 рублей за месяц вперед, заключив договор найма в устной форме. Хозяин квартиры оказался любителем выпить, постоянно приводил в квартиру своих друзей и устраивал шумные вечеринки. Лохновский посчитав, что так жить невозможно, через 3 дня съехал. Агентство бесплатно нашло ему другую комнату, в этот раз он заключил договор найма в простой письменной форме. Но деньги от предыдущего наймодателя он получить не смог.

Может ли Лохновский потребовать возврата 10000 рублей?

Задача № 2. Быков (наниматель) заключил с Семеновым (наймодатель) договор коммерческого найма жилого помещения сроком на 5 лет. Быков надлежащим образом исполнял свои обязанности в течении 5 лет. По истечении срока действия договора он продолжал пользоваться данным помещением, намереваясь заключить договор на новый срок. Однако через три месяца Семенов позвонил ему и сказал, что уже заключил договор с другим нанимателем, в связи с чем он должен в течение дня освободить данное жилое помещение. Быков считая что его права нарушены обратился за консультацией к юристу.

Какие разъяснения ему должен дать юрист?

Задача № 3. Иванов, снимающий квартиру в г. Москве по договору коммерческого найма, разрешил безвозмездно пожить в ней своему брату Сергею. При этом стороны не договорились о времени такого проживания. Брат работал на стройке в г. Москве и увольняться не собирался. Через месяц братья поссорились и Иванов потребовал от брата чтобы он освободил снимаемое им жилое помещение. Однако Сергей заявил, что он имеет статус временного жильца и по закону может проживать в ней не менее 6 месяцев.

Кто прав в споре?

Каков порядок вселения временных жильцов?

Задача № 4. Серов снял квартиру у Степанова не заключив с ним договор в письменной форме. Через месяц между ним и хозяином квартиры произошел конфликт и Степанов сказал, чтобы Серов съезжал в этот же день. Поскольку ночью ему некуда было съезжать, он попросил остаться до вечера следующего дня. Утром Серов ушел на работу, собираясь вечером выезжать из данной квартиры. Но когда он пришел то оказался перед закрытой дверью, хозяин поменял замки и уехал. Все его вещи остались в квартире. Серов обратился к участковому, но он сказал, что ничем помочь не может, остается только ждать хозяина. А сколько ждать не известно.

Какой совет можно дать Серову?

Задания

Задание № 1. Составьте проект договора коммерческого найма жилого помещения.

Задание № 2. Составьте проект искового заявления с просьбой о взыскании платы за наём за десять месяцев и выселении нанимателя.

Контрольные тесты по теме:

Временные жильцы могут проживать совместно с нанимателем в течение:

1. 6 месяцев.

2. 1 месяца.

3. 3 месяцев.

4. 1 года.

Если в договоре найма жилого помещения не указан срок, договор считается:

1. бессрочным.

2. не заключенным.

3. заключенным на срок 5 лет.

4. заключенным на срок 1 год.

Наймодатель имеет право отказать нанимателю во вселении временных жильцов, если норма жилой площади на одного человека составляет менее:

1. 12 кв. м.;

2. 9 кв. м.;

3. 20 кв. м.;

4. 10 кв. м.

Какой срок может быть предоставлен нанимателю по решению суда для устранения им нарушений, послуживших основанием расторжения договора найма жилого помещения?

1. не более трех месяцев;

2. не более шести месяцев;

3. не более года;

4. более месяца.

Наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях не позднее, чем за:

1. 1 месяц до истечения срока договора найма жилого помещения.

2. 6 месяцев до истечения срока договора найма жилого помещения.

3. 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.

4. 2 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.

Иск по требованиям, вытекающим из договора коммерческого найма жилого помещения, может быть предъявлен в течение:

1. 2-х лет.

2. 1 года.

3. 3-х лет.

4. 10 лет.

Договор коммерческого найма жилого помещения, содержащий все существенные условия, считается заключенным с момента:

1. государственной регистрации.

2. передачи квартиры наймодателем нанимателю.

3. его подписания сторонами.

4. его нотариального удостоверения.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован не позднее ____ дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем:

1. 10;

2. 15;

3. 14;

4. 7.

Наниматель вправе потребовать возмещения убытков причиненных отказом возобновить с ним договор, в течение ____ со дня истечения договора с наймодателем:

1. двух лет;

2. трех лет;

3. года;

4. трех месяцев.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора:

1. в случаях аварийного состояния жилого помещения;

2. в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем;

3. в случае разрушения или порчи жилого помещения гражданами, за действия которых отвечает наниматель;

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за:

1. месяц;

2. три месяца;

3. два месяца;

4. шесть месяцев.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение:

1. приводит к его расторжение;

2. приводит к его изменению;

3. не влечет его изменения или расторжения.

Нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения могут быть:

1. только физические лица;

2. юридические и физические лица;

3. публично-правовые образования, юридические и физические лица.

Форма договора найма жилого помещения:

1. письменная подлежащая нотариальному удостоверению;

2. письменная подлежащая государственной регистрации;

3. устная.

4. простая письменная.

Контрольные вопросы:

1. Каков механизм возникновение права на жилую площадь в домах государственного жилищного фонда?

2. Каковы права временных жильцов?

3. В чем суть преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок?

4. Каковы форма и срок договора найма жилого помещения?

5. Как распределяются обязанности по ремонту сданного внаем жилого помещения между контрагентами?

6. Каковы основания расторжения договора найма жилого помещения?

7. Каковы последствия расторжения договора найма жилого помещения?

8. Можно ли сдавать снимаемое жилье в поднаем?

9. На ком лежит обязанность по ремонту сданного в наем жилого помещения?

10. Что выступает объектом договора найма жилого помещения?

Правовые акты

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 года., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля 2007 г.).

3. Жилищный кодекс РФ.

4. Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».