17. Право приватної власності на землю.

Суб'єктами права приватно власності на землю є громадяни [України] та юридичні особи (ст. КО ЗК України). З урахуванням змісту ст. 81 та ін. норм ЗК України, це положення слід розуміти розширено, оскільки суб'єктами права приватної власності на землю визнаються також іноземні громадяни та особи без громадянства.

Законодавство визначає, які земельні ділянки можуть належати кожному із перерахованих суб'єктів.

Щодо громадян України обмежиш по об'єктному складу земель, шо можуть перебувати у їх власності, практично відсутні (див. ч. І ст. 81 ЗК України).

Іноземні громадяни та особи без громадянства, відповідно до ч. 2 ст. 81 ЗК України, можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськагосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогоспооарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності "

З ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗК України випливає, шо земельні ділянки сільськогосподарського призначення ці особи також мають право набувати, проте лише у спадщину, і протягом року зобов'язані її відчужити. У разі невиконання цієї вимоги настають передбачені п. "д" ст. 143 ЗК України наслідки, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене.

На відміну від наведеного внше практично загальноприйнятого тлумачення ч. 4 ст. $ 1 ЗК Україна, на думку О. В. Єлісєєвої, положення ст. 145 та п. "еГ ст. 140 ЗК України не всі оновлюють винятку о загальної і безумовная заборони іноземцям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення⁴^¹. Вважаємо ЇЇ думку помилковою: переконані, шо норми названих статей е спеціальними щодо загального положення ст. 81, а тому мають перевагу.

Юридичні особи "(засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької оіяльності..."(ч. 1 ст. 82 ЗК України).

Ч. 2 ст. 82 ЗК України передбачає, шо іноземні юридичні особи

"... можуть набувати право власності па земельні ділянки несільськогоспооарського призначення?

а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та

для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б) за межами населених пункта у разі придбання об'єктів нерухомого майна "

Правила щодо набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину, передбачені ч. 4 ст. 82 ЗК України, ідентичні тим, що встановлені для іноземних громадян та осіб без громадянства (див. вище).

Ч. З цієї ж статті визначає, шо спільні підприємства (засновані за участю

іноземних юридичних і фізичних осіб)

можуть набувати право власності на земельні ділянки ^сільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим кодексом для іноземних

юридичних осіб."

\В. П. 13 Перехідних положень ЗК України передбачає загальне обмеження для всіх суб'єктів права приватної власності: "На період до І січня 20і5 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності ма землі сільськогосподарського призначення загальною площею до і00 гектарів Ця площа може бути збільшена у разі успадкування земельних ділянок за законам.".

18. Право державної власності на землю. Специфіка права державної власності полягає насамперед у суб'єкт-об'єктному складі. Певні особливості має також порядок набуття та припинення права власності Суб'єктний склад. Відповідно до ст. 80 ЗК України, суб'єктом права власності на землі державної власності є держава, яка "реалізує це право через відповідні органи державної влади". "Відповідними органами державної влади" ЗК України у ст. ст. 13, 16, 17, 17-1 та 84 визначає (1) КМ України, (2) Раду Міністрів АР Крим, місцеві державні адміністрації - (3) районні і (4) обласні, та (5) державні органи приватизації (щодо продажу земельних ділянок під об'єктами, що приватизуються).

Специфіка об'єктного складу державної власності. Протягом тривалого часу земля визнавалася об'єктом виключної власності держави (народу) (такий підхід відображено навіть у ст. 9 чинного Закону України "Про власність**). Натомість, ст. 13 Конституції України проголошує землю об'єктом права власності українського народу, не вживаючи прикметника "виключної".

Новий ЗК України відійшов від жорсткого закріплення певних категорій земель у державній власності, передбачивши лише неможливість передачі певних видів земель із державної у інші форми власності (до зміни цільового призначення). Так, ч. З ст. 84 ЗК України визначено перелік земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність. Це: "а) землі атомної енергетики та космічної системи;

б) землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення;

в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення;

г) землі під водними об'єктами загальнодержавного значення;

ґ) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

д) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселеним, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

е) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;

є) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної форми вчасності;

ж) земельні ділянки, на яких розташовані державні, в тому числі конині, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, пащ "

Окрім наведеного, перелік земель, що підлягають залишення у державній

власності, вміщено також у Законі України "Про розмежування земель державної та комунальної власності" (ст. 6). Він в основному повторює положення ч. З ст. 84 ЗК України, хоча є дещо ширшим.

Також визначаються землі державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність (ч. 4 ст. 84 ЗК України):

"а) землі атомної енергетики та космічної системи;

б) землі під державними залізницями, об'єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі оборони;

г) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачене законом;

т) землі лісового фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;

д) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексам;

е) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної впади. Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

є) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катаст/юфи;

ж) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;

з) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної і комунальної форм власності."

Окрім перерахованих, не можна передавати у приватну власність будь-які земельні ділянки під об'єктами нерухомості, що не підлягають приватизації, оскільки при такій передачі порушуватиметься принцип цільового використання земель. Також п. З ст. 4 Закону України "Про державний матеріальний резерв" передбачає, що земельні ділянки, на яких розмішені об'єкти системи державного резерву, "є державною власністю і не підлягають приватизації та іншим видам відчуження".

Звичайно, у державній власності можуть перебувати будь-які землі, а не лише згадані у ст. 84 ЗК України.

Існування переліків, вміщених у ч. ч. З та 4 ст. 84 ЗК України не означає, що землі, згадані у цих переліках, не можуть перебувати у комунальній або приватній власності.

Проблема. У практичній діяльності виникає проблемне питання: чи може державне (комунальне) підприємство мати земельні ділянки на праві власносте На наш погляд, відповідь на це питання негативна. Ст. 14 Конституції України передбачає, шо право власності на землю набувається юридичними особами виключно відповідно до закону. ЗК України (див. ст. 81 та ін.) не передбачає можливості державних (комунальних) підприємств володіти земельними ділянками на праві власності. Не можуть бути застосовані до даних відносин також і положення господарського законодавства щодо права оперативного управління та повного господарського відання (див. ч. І ст. 4 Господарського кодексу України (далі - ГК України), яка передбачає, то кодекс не регулює земельні відносини). Таким чином, державні (комунальні) підприємства ие можуть придбати земельні ділянки ні у власність, ні в оперативне управління, ні в повне господарське відання. Як видається, такс становище є перешкодою для здійснення повноцінної господарської діяльності.

19. Право комунальної власності на землю. Специфіка права комунальної власності полягає у суб'єктно-об'єктному складі, а також особливому порядку набуття та припинення права власності (див, тему "щабуїптя, Перехід та припинення права власності поземельні ділянки').

Суб'єктний склад. Ст. 142 Конституції України, ст. ст. 80, 83 ЗК України визначають суб'єктом права комунальної власності відповідні територіальні громади, що здійснюють право власності або безпосередньо (за допомогою місцевого референдуму, загальних зборів громадян - ст. ст. 7, 8 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"), або через органи місцевого самоврядування. Цими органами, відповідно ст. ст. 8-12,80 та ін. ЗК України, є відповідні місцеві ради: сільські, селищні, міські - щодо земель територіальних громад, районні, обласні та Верховна Рада АР Крим - щодо земель спільної власності територіальних громад. Питання регулювання земельних відносин вирішується радами виключно на пленарних засіданнях (п. 34 ст. 26, п. 21 ст. 43 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

Специфіка об'єктного складу. Певні землі комунальної власності ие можуть передаватись у приватну власність (ч. З ст. 83 ЗК України):

"а) землі загального користування населених пуншів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);

б) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, Історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

г) землі лісового фонду, крім випадків, визначених цим Кодексам; х) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;

д) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування."

Також ст. 28 Закону України "Про поховання та похоронну справу" від 10.07.2003 дещо дублює наведену норму і передбачає, шо ^н[з)емлі, на яких розташовані поховання, є об'єктами права комунальної власності і не підлягають приватизації

Необхідно наголосити, що на сьогодні в Україні земель комунальної власності не Існує, оскільки не відбулося розмежування земель державної власності на землі державної та комунальної власності. Істотно, що розмежування повинно бути одноразовою процедурою⁴⁵⁹ (інакше не працюватиме ряд норм земельного законодавства, а у відносинах між розпорядниками державної та комунальної власності не буде визначеності). Серед фахівців землевпорядників та юристів зріє розуміння того, шо без внесення змін до Закону України "Про розмежування земель державної та комунальної власності" від 05.02.2004 зрушити з місця процедуру розмежування земель неможливо

NB. Процес розмежування земель знаходиться на підготовчому етапі і Його потрібно активізувати. Наданий час по всій Україні прийнято лише 424 рішення про розмежування земель та замовлено 314 проектів розмежування по 509 адміністративним одиницям. З 27 адміністративно-територіальних одиниць по 10 областях. АР Крим, містам Київ і Севастополь не прийнято жодного рішення про розмежування земель державної та комунальної власності

Основних причин гальмування процесу розмежування земель державної та комунальної власності, на наш погляд, дві: (А) відсутність стимулів для розмежування в органів місцевого самоврядування та (Б) об'єктивна відсутність матеріальних ресурсів, шо потрібні для розмежування.

(А) Органи місцевого самоврядування, розпоряджаючись більшою частиною земель в межах населених пунктів (п. 12 Розділу X "Перехідні положення*' ЗК України⁴⁶³), не зацікавлені здійснювати будь-які заходи із розмежування земель і отримувати землю у комунальну власність. У процесі розмежування органи місцевого самоврядування втратять контроль над значною, якщо не більшою, частиною земель населеного пункту, не отримуючи взамін рівнозначної компенсації із земель за межами населеного пункту. Відповідно до чинного законодавства про розмежування земель державної та комунальної власності (зокрема, ст. 9 Закону України "Про розмежування земель державної та комунальної власності"⁴⁶³), без участі органів місцевого самоврядування розмежування неможливе.

(Б) Крім того, існуючий порядок розмежування передбачає одноразову "демаркацію" земельних ділянок в натурі (ст. 13 та ін. Закону України "Про розмежування земель державної та комунальної власності*'), що є дуже трудомістким і дорогим процесом і навряд чи можливо у сучасних умовах навіть в межах дрібних населених пунктів, не кажучи вже про такі величезні території, як, наприклад, територія міста Києва.

Автор переконаний, шо вирішити проблему розмежування земель державної та комунальної власності можливо, лише змінивши принципи розмежування. Земельні ділянки державної власності, відведені для певних суб'єктів (потреб), слід автоматично (законом) визнавати земельними ділянками комунальної власності і вважати, шо розподіл відбувся. При цьому слід передбачити випадки, у яких органи місцевого самоврядування можуть ініціювати питання про передачу певних земельних ділянок або навіть цілих територій в комунальну власність у подальшому.

NB. на думку В. В. Иосіка, "важливим є чітке законодавче розмежування функцій і повноважень між органами державної влади та місцевого самоврядування з метою забезпечення реалізації прав власника на землю від Імені Українського народу, а не розмежування земель на місцевості між державою і територіальними громадами

20. Право колективної власності на землю. Колективна власність на землю в Україні виникла в процесі земельної реформи внаслідок масової передачі (в основному у 1993-1995 pp.) земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність сільськогосподарських юридичних осіб т. з. "кооперативного типу" (сільськогосподарський кооператив, садівницьке товариство, сільськогосподарське акціонерне товариство, колективне сільськогосподарське підприємство). Процедура передачі земель у колективну власність, як і інші правові питання, пов'язані із колективною власністю на землю, визначалися головним чином ст. 5 ЗК України в ред. 1992 p., а також ст. 10 Закону України "Про колективне сільськогосподарське підприємство". Згодом (після 2000 р. на виконання Указу Президента України "Про невідкладні заходи шодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 03.12.1999 № 1529) більшість підприємств - суб'єктів права колективної власності припинили своє існування.

Питання про те, чи існує в сучасних умовах право колективної власності на землю, є дискусійним.

Деякі авторитетні представники правової доктрини (П. Ф. Кулинич) вважають, що "інститут права колективної власності ... втратив свою легшимність у зв 'язку з прийняттям нового Земельного кодексу⁹ або навіть раніше - "з прийняттям 28 червня 1996 року нової Конституції України \ де колективна власність також не згадана.

З подібними підходами погодитися не можна. Існують землі, надані раніше саме на такому правовому титулі ("право колективної власності") і не переоформлені як землі приватної або державної власності. За оперативною інформацією Держкомзему України, отриманою на підставі статистичної форми 6-зем, станом на 01.01.2006 в Україні залишалося лише колективних сільськогосподарських підприємств 575. В колективній власності формально перебуває 0,2 % території держави, що складає H 7,1 тис. га⁴⁸³). Ні Конституцій України, ні ЗК України не передбачають припинення або переходу права колективної власності до інших суб'єктів (хоча й не згадують про колективну власність). Натомість, чинний Закон України "Про власність" (ст. 20 та ін.) прямо передбачає існування права колективної власності, у т. ч. на землю.

Необхідність розгляду права колективної власності обумовлена не лише існуванням нечисленних земельних ділянок, наданих саме на такому праві Із колективною власністю на землю дуже тісно пов'язане право на земельну частку (пай), що відіграє у даний час дуже важливу роль у визначенні правового режиму земель сільськогосподарського призначення Питання про суб'єкта права колективної власності у правовій доктрині є також дискусійним, що обумовлено насамперед суперечливістю відповідного законодавства (ст. 5 ЗК України в ред. 1992 р., ст. 10 Закону України "Про колективне сільськогосподарське підприємство"): з одного боку, закон проголошував, що земельна ділянка належить "сшТшаснмкшГ-громадянам. але в той же час суб'єктом права називається юридична особа.

На наш погляд, при існуванні відповідних юридичних осіб суб'єктом права власності на земельні ділянки, передані у колективну власність, слід визнавати саме ці юридичні особи. Підтвердженням цьому є пряма вказівка ст. 5 ЗК України в редакції 1992 р., ст. 10 Закону України "Про колективне сільськогосподарське підприємство". Положення тих самих норм законів, які називали громадян співвласниками, є декларативними, оскільки закріплений законодавчо порядок володіння, користування та розпорядження земельними ділянками колективної власності свідчив про те, що ці правомочності здійснює саме юридична особа в особі своїх статутних органів, а не громадяни-'співвласники". Виходячи з цього, громадян ^"співвласники" не мали по відношенню до земельних ділянок права власності.

Натомість, громадяни-"сліввласники" мали специфічне право вимагати виділення в натурі із земель колективної власності спершу середньої земельної частки (ст. 5, 6 ЗК України в ред. 1992 р.), а із прийняттям Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" від 10.11.1994 № 666 - земельної частки (паю). Право вимоги громадян співіснувало із правом власності на землю юридичних осіб, і у разі колізії мало над ним пріоритет, що свідчить про його речову природу. Проте ототожнювати право на земельну частку (пай) з правом колективної власності немає підстав: громадяни не володіли, не користувалися та не розпоряджалися земельною ділянкою; ці повноваження здійснювала юридична особа.

Об'єктом права колективної власності є землі сільськогосподарського призначення, що до передачі у колективну власність здебільшого знаходилися у користуванні відповідної юридичної особи.

Необхідно відзначити, шо конструкція колективної власності на землю є вкрай суперечливою. Крім того, світовий досвід свідчить, що колективне землеволодіння та засновані на ньому колективні форми ведення сільського господарства в багатьох країнах, що здійснюють земельну реформу, не виправдали себе⁴ . Це і зумовило відхід від концепції права колективної власності у Конституції України та більшості чинних актів земельного законодавства "на чолі" із ЗК України.

21. Особливості підстав виникнення, зміни та припинення права власності на землю. Право власності на землю (земельну ділянку) слід визначати як право особи на землю (земельну ділянку), що полягає у можливості найбільш повного панування над нею, з обмеженнями, встановленими законом або договором, і яке особа здійснює за власною волею, незалежно від волі інших осіб.

22. Загальна характеристика безоплатного набуття права власності на земельні ділянки державної та комунальної власності (приватизація землі). Ч. 6 ст. 118 ЗК. Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву про вибір місця розташування земельної ділянки до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. До заяви додаються висновки конкурсної комісії (у разі відведення земельної ділянки для ведення фермерського господарства) а також матеріали, передбачені частиною п'ятою статті 151 цього Кодексу( а)обґрунтування необхідності вилучення (викупу) та/або відведення земельної ділянки; б) позначене на відповідному графічному матеріалі бажане місце розташування земельної ділянки з її орієнтовними розмірами; в) засвідчена нотаріально письмова згода землекористувача (землевласника) на вилучення (викуп) земельної ділянки (її частини) із зазначенням розмірів передбаченої для вилучення (викупу) земельної ділянки та умов її вилучення (викупу); г) копія установчих документів для юридичних осіб, а для громадянина - копія документа, що посвідчує особу).

23. Приватизація громадянами України земельних ділянок у власність із земель запасу (“повна процедура”). У теорії земельного права прийнято виділяти різні моделі приватизації земельних ділянок. На наш погляд, з урахуванням сучасного стану земельного законодавства доцільно виділяти такі моделі, або процедури (класифікація ґрунтується на підході, запропонованому акад. В. І. АндреЙцевим ):

т. з. повну модель (процедуру) - приватизацію земельних ділянок із земель запасу;

Доцільно виділити наступні стадії повної процедури: - подача заяви встановленого змісту до відповідної ради або держадміністрації - ч. 6 ст. 118 ЗК України. До звернення із заявою доцільно з'ясувати (в органі місцевого самоврядування, органі земельних ресурсів тощо) наявність земель запасу та можливість отримання за їх рахунок земельної ділянки;

НВ. Повна процедура приватизації застосовується при отриманні земельних ділянок (1) для ведення ФГ, (2) ОСГ, (3) для садівництва, (4) будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибнаділянка), (5) індивідуального дачного будівництва. (6) будівництва індивідуальних гаражів (ч. 6 ст. 118. сі. 121 ЗК України), а також (7) у розмірі земельних часток (паїв) громадянами України, евакуйованими із зони відчуження, відселеними із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також шо самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які проживають у сільській місцевості (право на приватизацію цих осіб передбачене ст. 1 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", ч. З ст. 35 Закону України "Про соціальний та правовий статус осіб, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС"). Щодо останнього різновиду приватизації земельних ділянок, щоправда, прямої вказівки щодо поширення на неї положень ст. 118 ЗК України немає.

розгляд заяви і надання дозволу на виготовлення проекту відведення (протягом місяця) - ч. 7 ст. 118 ЗК України;

N8. У певних випадках законодавство передбачає переважне право на отримання земельних ділянок для таких категорій осіб:

- ветеранів війни: їм забезпечується першочергове відведення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городництва - див. Закон України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту" від 22.10.1993. п. 14 ч. 1 ст. 12, абз. 2 п. 18 ч. 1 ст. 13, п. 13 ч. 1 ст. 14, абз. 2 п. 15 ч. 1 ст. 15;

- громадян, потерпілих від Чорнобильської катастрофи: п. 20 ч. 1 ст. 20, п. І ч. І ст. 21 Закону України "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи" від 28.02.1991 передбачають пільгу для громадян, віднесених до категорій 1,2, у вигляді обов'язкового "(протягом року після подання заяви) відведення місцевими Радами земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва для тих, хто потребує поліпшення житлових умов та перебуває на квартирному обліку, а також відведення земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства, садівництва і городництва, будівництва індивідуальних гаражів і дач": ч. 4 ст. 32 Закону передбачає право громадян, які евакуйовані, відселені (відселяються) або самостійно переселилися, "на індивідуальне житлове будівництво з позачерговим одержанням земельних ділянок (у м. Києві та курортних місцевостях - за наявністю прописки) ...";

• ветеранів праці - п. 7 ст. 7 Закону України "Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших громадян похилого віку в Україні" від 16.12.1993 передбачає "переважне право на ... відведення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городництва...";

• молодих сімей - ч. 2 ст. 10 Закону України "Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні" від 05.02.1991 передбачає, що "[н]ри відведенні земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва органи місцевого самоврядування затверджують квоти ділянок, які надаються молодим сім'ям під будівництво житла"',

І ветеранів військової служби, органів внутрішніх спряв, державної пожежної охорони та членів їх сімей - абз. 1 п. 7 ст. б Закону України "Про статус ветеранів військової служби і ветеранів органів внутрішніх справ та їх соціальний захист" від 24.03.1998 передбачає "периючерговг, але не пізніше одного року після звільнення ... та прибуття до місця проживання, обраного з урахуванням Існуючого порядку прописки» ...

забезпечення земельніши ділянками під забудову і право на їх безоплатне отримання у власність у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України", тобто за умови додавання до заяви про надання земельної ділянки (1) копії документу, що підтверджує статус ветерана та (2) довідки про перебування ветерана на обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов (див. постанову Кабінету Міністрів від 28.03.2002 № 377 "Про забезпечення ветеранів військової служби і ветеранів органів внутрішніх справ земельними ділянками під забудову та права на їх безоплатне отримання у власність");

військовослужбовців, батьків та членів сімей військовослужбовців, які загинули (померли) або пропали безвісти під час проходження військової служби, а також звільненим з військової служби особам, які стали інвалідами під час проходження військової служби, якщо вони виявили бажання побудувати приватні жилі будинки - п. 6 ст. 12 Закону України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей" від 20.12.1991 можна тлумачити як наявність у вказаних осіб безумовного права на отримання присадибної земельної ділянки; інвалідів із захворюваннями опорно-рухового апарату - ч. 5 ст. 30 Закону України "Про основи соціальної захищеності інвалідів" від 21.03.1991 передбачає, що "(о]ргани місцевого самоврядування забезпечують виділення земельних ділянок ... під будівництво гаражів для автомобілів з ручним керуванням поблизу місця їх проживання". Проблема. У випадку звернення до органу місцевого самоврядування передбачений законом місячний строк розгляду е більшості випадків порушується, зважаючи на сесійний порядок роботи рад (сесії можуть скликатися раз на квартал - ч. 5 ст. 46 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"). Більш доцільним було б передбачити, що місцева рала зобов'язана розглянути заяву на найближчій сесії.

NB. В окремих населених пунктах існують спеціальні порядки подання та підготовки до розгляду заяв про приватизацію земельних ділянок (наприклад, у Києві діє Рішення КиГвради "Про затвердження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місті Києві" від 14.03.2002 Ля 313/1747⁴ ).

- замовлення (заявником) / виготовлення проекту відведення (термін виготовлення регулюється договором) - ч. 8 ст. 118 ЗК України.

Проблема. Виготовлення проекту відведення врегульовано головним чином відомчими актами ненормативного характеру - див., насамперед, "Еталон проекту відведення земельної ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб***, затверджений першим заступником голови Держкомзему Л. Третяком 18.06.1999. Хоча, як вказано у вступі Еталону, він є "обов'язковим для всіх органів державної влади, органів місцевого самоврядування, державних та інших землевпорядних органів при розробці проектів відведення земельних ділянок", тобто має принаймні міжвідомче значення, у Міністерстві юстиції Еталон не зареєстрований (та і затвердження його не оформлене наказом), але на практиці ви хористовугться.

- погодження проекту відведення з (1) органом по земельних ресурсах, (2) природоохоронним і (3) санітарно-епідеміологічним органами, (4) органом архітектури та (5) органом охорони культурної спадщини (ч. 9 ст. 118 ЗК України, п. 17 ст. 5, п. 9 ч. 1 ст. б Закону України "Про охорону культурної спадщини"). Крім того, законодавство передбачає в певних випадках також погодження з іншими органами: наприклад, відповідно до ст. 27 Закону України "Про дорожній рух", у випадку, якщо проект передбачає зміни в організації дорожнього руху, необхідне погодження також з (б) Державтоінспекцією Міністерства внутрішніх справ України. Даний приклад погодження, не передбаченого у ЗК України, не є єдиним. Крім випадків, коли погодження вимагаються законодавством, можуть існувати ситуації, коли погодження вимагаються практикою, що склалася у певному населеному пункті. Причому подекуди заявник сам зацікавлений у таких погодженнях - адже погодити проект відведення з енергопостачальною організацією може бути доцільніше, аніж вирішувати проблему енергопостачання тоді, коли в силу технічних причин підвести лінію електропередач до земельної ділянки виявиться неможливим.

державна землевпорядна експертиза проекту відведення (необхідність такої експертизи передбачена ч. З ст. 186 ЗК України, ст. 9 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації"). Порядок проведення експертизи визначається Законом України "Про державну експертизу землевпорядної документації" та наказом Держкомзему України від 03.12.2004 № 391 "Про затвердження Методики проведення державної експертизи землевпорядної документації";

- затвердження проекту відведення відповідною радою або адміністрацією, що одночасно є рішенням про надання земельної ділянки (у місячний строк - ч. 10 ст. 118 ЗК України);

- перенесення проекту в натуру, видача та реєстрація державного акту (необхідність цієї стадії визначена ст. 125 ЗК України, форма державного акту на право приватної власності на землю затверджена постановою Кабінету Міністрів від 02.04.2002 N 449 "Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою , а процедура регламентується Наказом Держкомзему № 43 від 04.05.1999 "Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі"⁵⁰⁰).

Проблемо. Існує неузгодженість положень щодо реєстрації прав на землю ЗК України, ЦК України та Закону України "Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". Зокрема, ЗК України передбачає державну реєстрацію земельних ділянок (державних актів про право власності на землю) у складі державного земельного кадастру (ст. ст. 125, 202 ЗК України). Так, при видачі державного акту він реєструється у Книзі записів реєстрації державних актів (ст. 202 ЗК України, форма державного акту на право власності на земельну ділянку, затверджена постановою КМ України від 02.04.2002 № 449, л. 9.1,1. Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого Наказом Держкомзему України віл 02.07.2003 X» 174' ), після чого виникає право власності на землю (ст.

125 ЗК України). Натомість, Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень**⁵⁰³ передбачає реєстрацію прав на нерухомість у Державному реєстрі прав на нерухоме майно (Розділ Ш та ін. норми Закону). Для реєстрації права подають серед іншого і державні акти (ст. 19 Закону), які при їх видачі вже були зареєстровані. Після реєстрації права видається свідоцтво про державну реєстрацію речових прав (ст.ст. 8, 26 Закону). Закон передбачає обов'язковість реєстрації права власності (ст. 3), проте не передбачає правила, за яким право власності виникає з моменту реєстрації. Більш того, він прямо допускає існування нсзарегстрованих прав: див. ч. 7 ст. З Закону. Таким чином, передбачена Законом процедура реєстрації прав не виключає і не замішає процедури реєстрації державних актів відповідно до ЗК України.

Крім того, існує ще Й третя реєстраційна процедура - реєстрація правочинів про відчуження нерухомого майна, що передбачена ст. ст. 657 та ін. ЦК України⁵⁰⁴, яка на сьогодні здійснюється нотаріусами при нотаріальному посвідченні відповідних угод згідно із постановою КМ України від 26.05.2004 № 671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів".

Отже, на даний час існує три паралельних реєстраційних процедури, що є недоцільним. Всі реєстраційні процедури, на наш погляд, цілком можливо звести до однієї- реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

24. Приватизація земельних ділянок, наданих раніше у користування громадянам (“спрощена процедура”). У зв'язку із тим, що земельна ділянка визначена в натурі, за даною процедурою (теоретично) немає потреби у замовленні, розробці, погодженні, експертизі, затвердженні та перенесенні в натуру проекту відведення, що значно спрощує приватизацію.

Процедура мас наступні стадії:

• подача заяви з доданими до неї технічними матеріалами та документами, що підтверджують розмір земельної ділянки, до відповідної ради або адміністрації (ч. 1,2 ст. 118 ЗК України);

• розгляд заяви відповідним органом (протягом місяця) та прийняття рішення про приватизацію земельної ділянки (ч. 2 ст. 118 ЗК України);

• видача державного акту та його реєстрація (ст. 125 ЗК України, Наказ Держкомзему № 43 від 04.05.1999 "Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі"). Фактично, дана стадія може бути достатньо тривалою.

Існує проблема застосування чи незастосування ло спрощеної моделі приватизації ст. 121 ЗК України, яка передбачає норми безоплатної приватизації. Ст. 116 ЗК України розрізняє приватизацію "земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян" і "одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації". Так само, розділяються відповідні процедури у ст. 118 ЗК України. Вважаємо, що це свідчить про намір законодавця не поширювати на "спрощену процедуру'' норми безоплатної приватизації. Такий підхід дозволяє вирішити й іншу проблему (див. вище) -невідповідності норм безоплатної приватизації чинним раніше нормам надання земельних ділянок в користування.

Проблема. Цікавим є питання про те, яке користування фактична чи обов'язково правомірне (на підставі права) - є передумовою для застосування спрощеної процедури приватизації земельних ділянок. На наш погляд, враховуючи положення ч. 2 ст. 118 ЗК України, за якими рішення приймається "на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки", органи приватизації повинні виходити із презумпції правомірності фактичного користування, проте у разі виявлення відсутності у заявника права користування відповідною земельною ділянкою, спрощена процедури застосована бути не може, оскільки у ч. ч. 1 та 2 118 ЗК України мається на увазі саме правомірне (на підставі права) користування земельною ділянкою. Останній висновок знаходить підтвердження й у судовій практиці: див., наприклад, рішення Дарницького районного суду м. Києва від 12.01.2005 у справі за позовом Р. до Київської міської ради про неправомірне рішення, яке порушує права та охоронювані законом інтереси та захист права власності . де зазначено таке. "технічний паспорт не посвідчує права користування земельною ділянкою, а лише відображає фактичний розмір земельної ділянки".

25. Приватизація земельних ділянок юридичними особами. У даному випадку про колектив громадян можна говорити лише умовно, адже земельна ділянка насувається у власність відповідною юридичною особою.

Зокрема, можливість передачі земельних ділянок безоплатно у приватну власність передбачена щодо:

• садівничих кооперативів — ч. 4 ст. 35 ЗК України. За своєю правовою природою садівничі кооперативи є обслуговуючими і діють відповідно до Закону України "Про кооперацію" від 10.07.2003;

• об'єднань співвласників житлових будинків — ч. 2 ст. 42 ЗК України. Щодо поняття та статусу об'єднання співвласників див. ч. З ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19.06.1992 , Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001 . Доктринально такі об'єднання прийнято називати кондомініумами (що з лат. мови перекладається саме як "спільна власність", "об'єднання співвласників"). Станом на 01.07.2005 в Україні було зареєстровано 4021 кондомініум, що охоплює лише 2,2 % житлових будинків ;

житлово-будівельних (житлових) та гаражно-будівельних кооперативів - ч. 1 ст. 41 ЗК Проблема. Процедура приватизації земельних ділянок усіма перерахованими вище суб'єктами на даний час законодавством не визначена. В окремих

населених пунктах порядок надання земельних ділянок у власність юридичним особам регулюється рішеннями місцевих рад - див., наприклад, Рішення Київської міської ради "Про затвердження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місті Києві** від 14.03.2002 Hs 313/174г¹⁴ (див. п. 5. та ін. Порядку). З урахуванням положень ст. 14 Конституції України щодо набуття права власності на землю "виключно відповідно до закону" така правотворчість виглядає сумнівною, проте, наприклад, у м. Києві існує навіть практика приватизації земельних ділянок співвласникам багатоквартирних житлових будинків: див., зокрема, рішення Київради N 713/3288 від 14.07.2005 "Про передач)' об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "НАУКОВЕЦЬ" земельної ділянки для обслуговування та експлуатації житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами на вул. Костьольній, 15 у Шевченківському районі м. Києва .

Проблема. Проблемним також є питання визначення розмірів прибудинкових земельних ділянок (ділянок багатоквартирних житлових будинків). На даний час такі розміри визначаються ДБН 360-92** '"Містобудування. Планування і забудова міських і сільських населень" за допомогою показника розрахункової щільності забудови. Між тим, як зазначає О. А. Лагоднкж необхідно враховувати, що в минулому при забудові використовувалися й інші нормативні документи:

- ПиН 1929 "Правила і норми забудови населених місць, проектування і зведення будинків і споруд" від 20.06.1929;

СН 41 -58 "Правила і норми планування і забудови міст** від 01.12.1958;

- СНиП П-К.2-62 "Будівельні норми і правила Планування і забудова" від

07.05.1966;

- СНиП 11-60-75 "Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів*⁴ від 11.09.1975;

• СНиП 207.01-89* "Норми проектування. Планування і забудова міст, селиш і сільських населених пунктів** від 13.07.1990 .

. Приватизація земельних ділянок, що нал ежать іншим суб'єктам (т. з.

"ускладнена процедура")

Чинний ЗК України не містить безпосередньої згадки про можливість приватизації земельних ділянок, що належить іншим особам, ч. 5 ст. 116 веде мову лише про можливість надання в користування таких земельних ділянок після їх викупу чи вилучення. Між тим, існує можливість приватизації земельних ділянок, що знаходяться в користуванні інших осій» за умови вилучення земельних ділянок у користувачів за їх згодою.

NB. Слід наголосити, шо практично неможливою або недоцільною с приватизація Земельних ділянок, то належать іншим особам на праві власності - адже за наявності згоди власника на відчуження він просто продасть земельну ділянку особі, що бажає її отримати, а за відсутності такої згоди підстави припиняти Його право власності відсутні (в силу положень ч. 5 ст. 41 Конституції України, обов'язковою умовою припинення права власності є мотиви суспільної необхідності, які при приватизації, вочевидь, відсутні).

Особливістю процедури приватизації є у даному випадку наявність додаткових стадій, пов'язаних із припиненням права користування попереднього користувача на підставі його добровільної відмови. Ст. 142 ЗК України передбачає дві додаткових стадії у разі припинення права постійного користування земельною ділянкою:

(І)подачу заяви та

(2) прийняття рішення відповідним органом. Вочевидь, заява про добровільну відмову повинна подаватися одночасно із заявою про приватизацію.

У разі ж, якщо приватизована земельна ділянка була надана в оренду (що дуже ймовірно у разі приватизації земель резервного фонду), припинення права орендного землекористування можливе лише у разі розірвання договору за згодою сторін (ч. З ст. 31 Закону України "Про оренду землі") або припинення його дії на підставі умов самого договору, що повинні передбачати закінчення строку дії договору у разі приватизації" відповідної земельної ділянки.

26. Приватизація земельних ділянок для ведення фермерського господарства. Особливості приватизації земельних ділянок для ведення фермерського господарства

Процедура надання земельних ділянок для ведення ФГ в основному збігається із т. з. "повною .моделлю" (теоретично, можливі випадки, коли вона здійснюється і на основі спрощеної процедури), за винятком таких особливостей:

- претендент на отримання земельної ділянки до прийняття рішення про дачу згоди на розробку проекту відведення повинен пройти професійний відбір (ст. 6 Закону України "Про фермерське господарство" від 19.06.2003 , ч. 7 ст. 118 ЗК України); Положення про порядок проведення професійного відбору з питань створення фермерських господарств затверджене Наказом Міністерства аграрної політики України й Міністерства праці та соціальної політики України від 17.12.2003 № 452/335, погодженим із Асоціацією фермерів та приватних ІУД. Існує судова практика позитивного вирішення судом питання про надання земельної ділянки навіть за відсутності рішення комісії (див., напр., справу за позовом Г. В. М. до ТетїТвської районної ради про надання земельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства ). Таким чином, суди вважають можливим брати функції комісії з проведення професійного відбору на себе, перевіряючи, чи відповідає заявник вимогам до осіб, що мають право иа створення ФГ. Хоча прямо таке повноваження суду в законі не закріплене, видається, що суди вчиняють вірно, виходячи із того, шо спірні правовідносини іноло надання земельної ділянки виникають у заявника не з комісією, а з органом, шо приймає рішення про надання земельної ділянки. Можливість же оскарження рішення (або бездіяльності) комісії з проведення професійного відбору в судовому порядку відсутня, оскільки остання не є юридичною особою і не має процесуальної правосуб'с ктності. Тому єдиний для суду спосіб вирішити спір і захистити право громадянина — це взяти на себе функції комісії з проведення професійного відбору.

- проект відведення земельної ділянки замовляється за рахунок Українського державного фонду підтримки фермерських господарств (абз. 2 ч. 2 ст. 7 Закону України "Про фермерське господарство");

- при судовому вирішенні питання рішення суду є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (ч. 4 ст. 7 Закону України "Про фермерське господарство"). ВС України знаходиться на позиції, за якою в резолютивній частині рішення повинно бути зазначено місце розташування ділянки, ЇЇ розмір та межі (див., наприклад, справу за позовом Г. до Тетіївської районної ради про надання земельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства, по якій рішення місцевого суду скасовано через відсутність погодженого у встановленому порядку землевпорядного проекту5 °). Як видається, ВС України цілком вірно вважає, що вимоги до землевпорядних проектів, їх розробки, погодження, експертизи та затвердження (зокрема, ст. 186 ЗК України, положення Закону України "Про землеустрій" та ін.) діють і при судовому вирішенні справи.

27. Набуття права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами. 2.1. Загальні положення

Низка норм ЗК України (зокрема, ст. 130) передбачають можливість купівлі-продажу земельних ділянок. Ч. 1 ст. 131 ЗК України передбачає можливість набуття права власності на земельні ділянки на підставі таких цивільно-правових угод, як міна, дарування, "успадкування та інших цивільно-правових угод". ЗК передбачає, що укладення таких угод здійснюється відповідно до ЦК України з урахуванням вимог ЗК України (ч. 2 ст. 131).

Загальні вимоги до змісту угод. Ч. 2 ст. 132 ЗК України визначає, що угоди про відчуження земельних ділянок незалежно від їх виду мають містити:

"а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

г) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) зобов'язання сторін."

NВ. поряд із умовами угод, зазначена норма містить і вказівку на реквізити угоди (наприклад, назву сторін, документи, що підтверджують право власності, різні відомості). Не для всіх угод характерним є наявність договірної ціни (напр., вона не потрібна при даруванні). Не є окремою умовою і изобов'язання сторін" (п. "є") -вони формулюються у всіх умовах угоди.

Форма угод. "Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються" (ч. 1 ст. 132 ЗК України) і вважаються укладеними "з дня нотаріального посвідчення" (ч. З ст. 132 ЗК України). Вважаємо, що наведене положення заміщує норми ЦК України (ст. ст. 210, 657 та ін.), які передбачають, що правочини щодо відчуження нерухомого майна (у т. ч. земельних ділянок) є вчиненими з моменту державної реєстрації.

NВ. Проблемним є питання про правові наслідки відсутності в угоді істотних умов, закріплених в належній (нотаріальній) формі. Відсутність в угоді таких умов -це. з одного боку, порушення закону (наприклад, ст. 132 ЗК України), яке дає підстави для визнання угоди (договору) недійсною (ст. 215 ЦК України). З іншого боку, положення ч. 1 ст. 638, ст. 639 ЦК України передбачають, що "договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору*. Такі норми дають підстави для висновку, що за відсутності в угоді хоча б однієї із істотних умов угода є неукладеною, тобто угоди як такої не існує522. Можливість "вважати договір неукладеним" також прямо передбачена ч. 8 ст. 181 ГК України (щоправда, в силу положень ст. 4 кодексу до земельних відносин він не застосовується).

Судова практика давала прикла .и різних тенденцій при вирішенні даного питання. У роз'ясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999 № 02-5/111 передбачено, що "недійсною може бути визнана лише укладена угода", з чого слідувало, що угоди можуть визнавати я нсукладеними. Згодом, щоправда, у практиці господарських судів відбувся поступовий відхід від практики визнання угод неукладеним. Цей відхід грунтувався, серед іншого, на позиції ВС України, який при вирішення окремих справ виходив з того, що визнання договору неукладеним не визнається законом способом захисту цивільних прав (ч. 2 ст. 16 ЦК України). Між тим, така позиція сама по собі не є підтвердженням того, що угоди, в яких відсутні істотні умови, повинні визнаватися недійсними.

На наш погляд, у випадку, якщо у договорі відсутні деякі істотні умови, такий договір як волевиявлення сторін існує, проте не може вважатися дійсним. На це по окремим різновидам договорів вказують положення цивільного законодавства. Наприклад, недодержання нотаріальної форми сторонами означає, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто договір в силу положень ч. І ст. 638 ЦК України, начебто, повинен вважатися неукладеним. Натомість, ст. ст. 219, 220 ЦК України чітко й однозначно встановлюють нікчемність (а не неукладеність) договорів, укладених без додержання нотаріальної форми. Вже цього прикладу, на наш погляд, є достатньо для спростування загального висновку судів про те, що "недійсною може бути визнана лише укладена угода".

Вважаємо законодавчий підхід щодо визнання недійсними угод, за якими сторони "не досягли згоди з істотних умов в належній формі", цілком вірним з теоретичної точки зору. У разі, якщо має місце волевиявлення сторін, спрямоване на виникнення, зміну або припинення прав і обов'язків, проте при цьому сторони не визначилися щодо всіх істотних умов або не дотрималися форми, що вимагається законом, волевиявлення сторін все-таки підпадає під визначення правочину. наведеного у ст. 202 ЦК України: и[п]равочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків". Отже, в описаному випадку правочин має місце, проте через свої дефекти (форми або волевиявлення тощо) він в силу закону не може породжувати правові наслідки, тобто є недійсним. Говорити ж про неукладеність правочину можна лише тоді, коли будуть відсутні будь-які дії сторін, спрямовані на виникнення цивільних прав і обов'язків.

Таким чином, вважаємо, що у разі відсутності у договорах щодо земельних ділянок істотних умов правомірно говорити не про неукладеність, а саме про недійсність таких договорів, що випливає як із чинного законодавства, так і з теоретичних основ земельного та цивільного права. Про неукладеність договору можна вести мову лише у випадку, коли взагалі не було волевиявлення сторін, спрямованого на виникнення, зміну або припинення їх цивільних прав.

Мораторій на відчуження окремих різновидів земель. У п. 15 Перехідних положень ЗК України (в ред. Закону N 490-V від 19.12.2006) передбачено: "15. До І січня 2008 року не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується з 1 січня 2008 року за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі*-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Запровадження мораторію не знаходить підтримки у багатьох правознавців . У літературі обгрунтовано відзначається526, що існування мораторію має цілу низку негативних наслідків:

- заблокована оптимізація землеволодінь і земле користувань, що утворюються внаслідок паювання земель сільськогосподарського призначення, стимулюються негативні явища землекористування -черезсмужжя, вкраплення, малоземелля, далекоземелля тощо;

селяни старших вікових груп, їх спадкоємці, що проживають у іншій місцевості тощо не можуть реалізувати своє право власності на землю;

блокується створення великих, конкурентоспроможних сільськогосподарських підприємств;

- знижується кредитоспроможність сільськогосподарських виробників через неможливість іпотечного кредитування.

Зазначається, що через відсутність повноцінного ринку земель щорічно не використовується понад 2 млн. га орних земель .

На противагу, у світі існує досвід ефективного вирішення завдань, поставлених перед мораторієм, без застосування заборони на відчуження.

За приблизними оцінками, загальна вартість сільськогосподарських угідь в Україні вже на 2004 р. становила 361,3 млрд. гри.; земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів - близько 2258,9 млрд. грн., земель населених пунктів - 1388,4 млрд. грн. Орієнтовна вартість земель в Україні становить 4008,6 млрд. грн. Ці цифри свідчать про те, який обсяг інвестицій можна залучити у сільське господарство лише за допомогою іпотечного кредитування у разі запровадження обігу земельних ділянок.

У разі запровадження обігу земельних ділянок товаровиробники отримають можливість стати справжніми господарями на землі, у той час, як на даний момент, як слушно відзначає Г. І. Балюк, "майже всі агроформування, крім хіба що фермерських господарство, створені на засадах орендних відносин, до того ж більш як 80 відсотків паїв передано в короткострокове користування ... У такий спосіб відбувається процес відчуження реальних власників землі від своїх наділів

Загальна процедура виникнення (переходу) права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами включає:

- укладення у письмовій нотаріальній формі угоди та її реєстрація (необхідність саме такої форми передбачена ч. 1 ст. 132 ЗК України). Нотаріальне посвідчення угоди регламентується Законом України "Про нотаріат" від 2.09.1993 , Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою Міністерством юстиції України Наказом від 03.03.2004 № 20/5. Реєстрація угоди (правочину) відбувається при її нотаріальному посвідченні (п. 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМ України від 26.05.2004 № 671 );

- видача державного акту та його державна реєстрація регламентуються ст. ст. 125, 126 ЗК України, Наказом Держкомзему України "Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі" від 04.05.1999 № 43.

- реєстрація речового права відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень".

Ринок земель. Відчуження земельних ділянок за цивільно-правовими угодами відбувається на ринку земель.

За визначенням В. В. Носіка, ринок земель — "це врегульовані нормами чинного законодавства суспільні відносини, що виникають у процесі здійснення органами державної влади та місцевого самоврядування прав власника на землю від імені Українського народу, а також набуття і реалізації фізичними та юридичними особами, державою гарантованого Конституцією України суб'єктивного права власності та інших прав на земельні ділянки, формування і функціонування інфраструктури ринку землі, державного та самоврядного регулювання ринку землі на національному, регіональному й місцевому рівні, забезпечення захисту прав учасників ринку землі" .

Розглянемо особливості, пов'язані із формою, змістом та порядком укладення окремих цивільно-правових угод про відчуження земельних ділянок.

2.2. Купівля-продаж

На відносини із купівлі-продажу земельних ділянок поширюються загальні положення цивільного законодавства (Глави 54 ЦК України). Згідно зі ст. 655 кодексу, За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Ст. 657 ЦК України підтверджує правила ч. 1 ст. 132 ЗК України щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки та передбачає його державну реєстрацію.

Слід пам'ятати, що ч. 1 ст. 130 обмежує коло покупців земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Ними можуть бути: "а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва:

б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва."

Проте на даний час через мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного виробництва дані положення фактично не діють.

Також передбачене переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення: його мають "громадяни України, які постійно проживають на території відповідної

місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування9*. Можливість застосування цього правила вважаємо сумнівною, оскільки закон не встановлює механізму реалізації такого переважного права. Застосування ж за аналогією норм ЦК України щодо права переважної купівлі частки у спільній частковій власності (ст. 362) є неможливим з огляду на широке коло суб'єктів права переважної купівлі: видається сумнівною можливість їх письмового повідомлення про майбутній продаж.

Особливості купівлі-продажу земельних ділянок державної або комунальної власності, а також особливості викупу земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб розглядаються у наступних питаннях цієї теми.

Особливості продажу іпотекодержателем предмету іпотеки (у разі, якщо таке право передбачене договором про задоволення вимог іпотекодержателя або рішенням суду) врегульовані ст. 38 Закону України "Про іпотеку".

2.3. Міна

Відповідно до ч. І ст. 715 ЦК України, за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар."

Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, І покупцем товару, який він одержує взамін.

Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.

Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договором може бути встановлений обмін майна на роботи (послуги).

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору міни."

Положення ч. 4 ст. 715 ЦК України щодо одночасного переходу права власності після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами слід застосовувати з урахуванням норм ст. ст. 125, 126 ЗК України, за якими право власності на земельну ділянку виникає лише після видачі та реєстрації державного акту на право власності.

До відносин міни, у т. ч. земельних ділянок (на інше майно), а також міни земельними ділянками (одних ділянок на інші) "застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання" (ст. 716 ЦК України). Опис правового регулювання відносин купівлі-продажу земельних ділянок див. вище.

Дарування

Положення, що регулюють відносини дарування, вміщені до Глави 55 ЦК України. Згідно зі ст. 717 ЦК України,

'7. Зо договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність."

Ч. 2 ст. 719 підтверджує правило ЗК України щодо необхідності нотаріального посвідчення договору дарування земельної ділянки як нерухомого майна та передбачає його державну реєстрацію.

ЦК України встановлює деякі обмеження щодо сторін договору дарування (ст. 720), регламентує відносини сторін у разі укладення договору дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому (ст. ст. 723, 724), передбачає можливість встановлення обов'язку обдарованого на користь третьої особи (ст. 725) та правові наслідки порушення цього обов'язку (ст. 726). У певних випадках договір дарування може бути розірваний на вимогу дарувальника (ст. ст. 727, 728). Кодексом передбачена пожертва як різновид договору дарування (ст. 729): дарування нерухомих та рухомих речей, зокрема грошей та цінних паперів для досягнення певної, наперед обумовленої мети.

Деякі положення ЦК України про договір дарування вступають у суперечність із нормами ЗК України і тому не можуть застосовуватися. Так, відповідно до ч. 2 ст. 729 договір про пожертву є укладеним з моменту прийняття пожертви. Проте ч. З ст. 132 ЗК встановлює, що угоди про відчуження земельних ділянок вважаються укладеними "з дня їх нотаріального посвідчення".

Згідно із ч. 1 ст. 722, право обдарованого на дарунок виникає з моменту його прийняття. Цю норму слід застосовувати з урахуванням ст. ст. 125, 126 ЗК України, які передбачають, що право власності на земельну ділянку виникає з моменту видачі та реєстрації відповідного державного акту.

Варто звернути увагу, що ЗК України як одну з підстав припинення права власності передбачає добровільну відмову власника від права на земельну ділянку (п. "а" ст. 140 ЗК України).

2. Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у ралі згоди на одержання права власності на земельну ділянку укладають уводу про передачу права власності на земельну ділянку. Угода про передачу права власності на\ земельну ділянку підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації

На наш погляд, за своєю природою такі відносини є даруванням, тому у частині, не врегульованій ЗК України, на них поширюються загальні правила

цивільного законодавства про договір дарування.

2.5. Спадкування

Відносини спадкування врегульовані Книгою шостою ЦК України "Спадкове право". Згідно зі ст. 1216 ЦК України,

"/. Спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців)."

Таке визначення усталилося і в цивільному законодавстві, і у правовій доктрині. Тому формулювання ст. 131 ЗК України, де спадкування назване "угодою", видається некоректним. Цілком очевидно, що говорити про "істотні умови" та письмову нотаріальну форму (ст. 132 ЗК України) спадкування неправильно. Таким чином, видається, що вимоги ст. 132 ЗК України не можуть поширюватися на спадкування повною мірою. Не можна вважати також, що ці вимоги стосуються заповіту.

Спадкування здійснюється за заповітом або за законом. Обидва види спадкування детально врегульовані ЦК України.

Підставою для видачі державних актів на право власності на землю при спадкуванні є свідоцтва про право на спадщину, видані нотаріусами. Підстави та порядок видачі таких свідоцтв регламентуються Законом України "Про нотаріат" від 02.09.1993 (Глава 7, ст. ст. 66-69), а також Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 № 20/5 (Розділ 22, насамперед, п. п. 216,217).

NB. Хоча в спадкоємців право власності на земельну ділянку виникає лише з моменту отримання державного акту (ст. ст. 125,126 ЗК України), держава також не може вважати земельну ділянку своєю, оскільки законодавство передбачає спеціальну процедуру визнання спадщини відумерлою у судовому порядку, причому заява про визнання спадщини відумерлою подасться лише по спливу одного року з часу відкриття спадщини (ст. 1277 ЦК України). Таким чином, після смерті спадкодавця до моменту отримання спадкоємцем державного акту про право власності на землю або до моменту визнання спадщини відумерлою земельна ділянка має невизначений правовий режим, є нібито "нічийною". Невизначеними також є і зобов'язання щодо сплати земельного податку.

2.6. Особливості набуття земельних ділянок у правовідносинах, що виникають із договору застави (іпотеки)

NB. Іпотека існувала ще у Давній Греції у VINVI ст. до н. е. Після укладення договору на межі земельної ділянки боржника встановлювався стовп із написом про тс. шо земельна ділянка забезпечує зобов'язання власника. Назва цього стовпа і дала назву іпотеці536.

Відповідно до ст. 572 ЦК України,

В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави). "

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи" (ч. 1 ст. 575 ЦК України).

Відносини застави (іпотеки) земельних ділянок врегульовані ст. ст. 571-593 ЦК України, Законом України "Про заставу" від 02.10.1992 (іпотеки земельних ділянок стосуються лише загальні положення), Законом України "Про іпотеку" від 05.06.2003 (особливості іпотеки земельних ділянок передбачені ч. ч. 4-6 ст. 6, ст. 15), а також деякі спеціальні положення ст. 133 ЗК України (ч. 4 передбачає, зокрема, що заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки).

Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України "Про іпотеку", іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. З моменту нотаріального посвідчення договір набуває чинності, проте обтяження іпотекою підлягає також державній реєстрації, після чого набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно (ч. 1 ст. 4 Закону, положення щодо реєстрації також закріплені у ч. ч. 1 ст. 182, ч. 2 ст. 577 ЦК України, ч. 2 ст. 111 ЗК України, Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень").

Особливі вимоги до змісту іпотечного договору сформульовані у ч. 1 ст. 18 Закону України "Про іпотеку" (їх слід застосовувати з урахуванням положень ч. 2 ст. 132 ЗК України):

"Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про: для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в

Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців;

для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про:

для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів;

для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання;

опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки мас зазначатися її Цільове призначення;

посилання на видачу заставної або її відсутність. "

Слід наголосити, що укладення Іпотечного договору саме по собі Щ означає переходу права власності на заставлену земельну ділянку. Проте такий перехід можливий при зверненні стягнення на заставлене майно. Підставами для звернення стягнення на предмет іпотеки є (!) невиконання або неналежна виконання боржником основного зобов'язання (випливає із самого понятті іпотеки, закріплено у ч. 1 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" та низці інших норм законодавства про заставу), у певних випадках, (2) порушення іпотекодавцем своїх обов'язків (ч. 1 ст. 33, ст. 12 Закону України "Про iпoтeкy,,), (3) порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або при ліквідації юридичної особи -іпотекодавця (ч. 2 ст. 33 Закону України "Про іпотеку").

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється (1) на підставі рішення суду, (2) виконавчого напису нотаріуса або (3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ч. З ст. 33 Закону України "Про іпотеку").

У першому та другому випадку земельна ділянка підлягає продажу "на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження" (ч. 1 ст. 41 Закону України "Про іпотеку"). Також ст. 139 ЗК України передбачає, що "[у]разі звернення стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, земельна ділянка підлягає продажу на земельних торгах, що проводяться у формі аукціону". Процедура проведення земельних торгів у формі аукціону повинна бути визначена спеціальним законом (ч. 5 ст. 137 ЗК України), на сьогодні поки що не прийнятим.

У третьому випадку йдеться про т. з. позасудове врегулювання, яке "здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки" (ч. 1 ст. 36 Закону України "Про іпотеку").

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати (1) передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання або (2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки регламентується ст. 37 Закону України "Про іпотеку": "Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

2.7. Рента

Чинне цивільне законодавство України передбачає можливість відчуження земельних ділянок за договором ренти (Глава 56 ЦК України). Згідно із ч. 1 ст. 731 ЦК України, За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій, стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. "

До відносин ренти можуть застосовуватися правила про купівлю-продаж (якщо майно передасться у власність платника ренти за плату) або дарування (якщо майно передається безоплатно) - ч. 2 ст. 734 ЦК України. Встановлюються правила про забезпечення виплати ренти (ст. 735 кодексу):

1. У разі переданії я під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно.

2. Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти

У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти.

3. Виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти."

28. Особливості набуття за цивільно-правовими угодами права власності на земельні ділянки державної та комунальної власності. Відповідно до закону земельні ділянки державної та комунальної власності відчужуються виключно за договорами купівлі-продажу (законодавство не передбачає можливості відчуження земельних ділянок за іншими договорами).

За загальним правилом, продаж земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на конкурентних засадах на земельних торгах, що відбуваються у формі аукціону або конкурсу.

Земельний аукціон як урегульований нормами чинного Земельного кодексу та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення,

Земельний конкурс - як "урегульований нормами чинного ЗКУ та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найвигідніші умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.

Особливостями конкурентного продажу є специфіка процедури: укладенню договору купівлі-продажу повинно передувати:

• рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади про включення земельної ділянки до переліку ділянок, що підлягають продажу на торгах,

• визначення меж земельної ділянки в натурі, закріплення їх межовими знаками,

• виготовлення технічного паспорту земельної ділянки,

• оголошення про проведення земельних торгів,

• проведення торгів та перемога у них покупця (процедура проведення земельних торгів повинна бути в майбутньому визначена законом).

Із загального правила про необхідність конкурентного продажу земельних ділянок державної (комунальної) власності є низка винятків. Без застосування конкурентних засад здійснюється:

- викуп земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців земельних ділянок (можливість продажу поза конкурентним способом встановлена ч. 2 ст. 127, процедура продажу визначається ст. 128 ЗК України).

- викуп земельних ділянок під об'єктами незавершеного будівництва.

Такий продаж здійснюється в порядку, встановленому Законом України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14.09.2000, а також положеннями ЗК України. У разі колізії (наприклад, щодо визначення органів, які розпоряджаються землями державної власності) застосовуються норми ЗК України як закону, прийнятого пізніше.

- викуп земельних ділянок, наданих покупцеві у постійне користування.

- продаж земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним державам, іноземним юридичним особам (ст. 129 ЗК України).