2.Уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги

24.1.Основные этапы применения затратного подхода. Затратный подход- это совокупность методов оценки стоимости нед-ти , основанных на определении всех затрат , необходимых для восстановления или замещения объекта оценки учетом накопительного износа. Этапы оценки:1)оценка рыночной стоимости зу как свободного.2)определение суммы затрат на создание идентичного или аналогичного объекта оценки объекта.3)определение прибыли предпринимателя.4)определение суммы затрат на создание объекта с учетом прибыли предприятия.5)определение существующего износа.6)определение стоимости воспроизведения или замещения с участками износа.7)определение стоимости объекта с учетом стоимости земли. 2.Стоимость восстановления и стоимость замещения. Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких мате-риалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание. Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

25. 1.Метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:1)предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;2)имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;3)потоки доходов и расходов носят сезонный характер;4)оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;5)объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие). Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. 2.Преимущества и недостатки МСП. Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием этого метода основан на применении замещения. Этот метод может быть использован для оценки ЗУ которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Преимущества МСП:1)наиболее простой подход;2)статистически обоснованный;3)предлагает методы корректировки;4)обеспечивает данные для других подходов к оценке.Недостатки МСП:1)требует активного рынка;2)сравнительные данные не всегда имеются;3)требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;4)основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

26. 1.Основные принципы оценки недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:1)Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.( включает: Принцип полезности -означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.; Принцип замещения- означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.; Принцип ожидания- определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник.) 2)Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.3.)Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.4)Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. 2.Условно-постоянные расходы Условно-постоянные расходы - часть издержек производства, величина которых на предприятии в известных пределах не зависит от объемов производства продукции (выполняемых работ, оказываемых услуг) .В строительном производстве к условно-постоянным расходам могут быть отнесены до 50% накладных расходов: административно-хозяйственные расходы, износ временных зданий и сооружений, учитываемый в составе накладных расходов, затраты по содержанию пожарной и сторожевой охраны, по благоустройству строительных площадок, культурным мероприятиям, содержанию строительных лабораторий, испытанию материалов и конструкций, рационализации и нормированию труда, охране труда и технике безопасности и некоторые другие. Условно-постоянными расходами можно считать около 1% затрат на материалы, в основном заготовительно-складские расходы, примерно 15% затрат на эксплуатацию машин и механизмов.