2.Стоимость в пользовании. Формы проявления стоимости в пользовании

19.1.Причины избыточного инвестирования в недвижимость

2.История развития права собственности. Право собственности в объективном смысле – сов-ость правовых норм, реализующих владение, пользование и распоряжение собственника имущества по своему усмотрению и в своих интересах и защита от посягательства на это иму-во 3-х лиц. Право собственности состоит из след. правомочий собственника :1)право владения- возможность осущ-е фактического господства над вещью. 2) право пользования – возможность осущ-ть эксплуатацию имущ-ва, извлекать из него полезны свойства, получать доход.3)право распоряжения – возможность опр-ть юрид. И факт.судьбу вещей. Кроме права собственности , обладатель которых имеет неогр.возможности в управлении вещью, существуют иные вещные права, которые можно назвать ограниченными:1)право хоз.ведения.2)право оперативного управления.3)право пожизненного наследуемого владения земли.4)право постоянного пользования ЗУ.5)сервитут- право огран-го пользования зу.

20. 1Факторы, определяющие величину предложения на рынке недвижимости. 2.Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом. Сравнительный подход – это совокупность методов оценки нед-ти основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами в отношении которых имеется инф-ия о ценах сделок с ними. Этапы оценки:1)исследование рынка и сбор инф-ии о сделках или предложениях по покупке или продажи объектов аналогов.2)проверка точности и надежности выбора инф-ии.3)выбор типичных для рынка оцениваемого объекта сделки единиц сравнения.4)сравнение аналогов и внесение поправок в цену каждого объекта аналога относительно оцениваемого объекта по каждому элементу сравнения.5) Сведение откорректированных значений цен объектов аналогов в единое значение или диапазон значений стоимости.

21.1.Цели анализа рынка недвижимости. Рынок нед-ти- это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов нед-ти, экономических субъектов определяющих на рынке, процессов функционирования рынка. Анализ рынка нед-ти включает его идентификацию и его интерпретацию(пояснение), исходя из полезности нед-ти ее наличие на рынке а так же предложений сторон сделки, и покупательные способности. Рыночный анализ для целей оценки заключается соответствии общего состояния рынка нед-ти, его конкретного сегмента с изучаемым объектом, в результате чего должен сформулировать вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта.

2.Источники неуправляемых рисков. При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются: • низкая ликвидность недвижимости;• неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;•неопределенность в налогообложении;• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;• длительность делового цикла;• демографические тенденции;• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. К управляемым рискам относятся микрориски• условия арендного договора;• уровень операционного и финансового левереджа;• структура инвестированного капитала и его стоимость;• доля рынка недвижимости определенного типа;• местоположение недвижимости;• структура арендаторов.

22. 1.Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов). Основные критерии выбора объектов-аналогов:1) Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.2)Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.3) Условия продажи и время продажи.4) Местоположение.5.) Физические характеристики. 2.Нормы публичного права. ПУБЛИЧНОЕ ПРАВО — совокупность отраслей права, регулирующих отношения, связанные с обеспечением общего (публичного) или общегосударственного интереса. В публично-правовых отношениях стороны выступают как юридически неравноправные. Одной из таких сторон всегда выступает государство либо его орган (должностное лицо), наделенное властными регулируются исключительно из единого центра, каковым является государственная власть. Характер поведения сторон в частноправовых отношениях определяется самими же сторонами. Для публичного права характерны:1)одностороннее волеизъявление;2)субординация субъектов и правовых актов;3)преобладание императивных норм;4)ориентация на удовлетворение общественного интереса. полномочиями; в сфере публичного права отношения К отраслям публичного права относятся: конституционное право, административное право, финансовое право, уголовное право, экологическое право, уголовно-процессуальное и гражданско-процессуальное право.

23.1 1.Доходный подход к оценке недвижимости. Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости нед-ти основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Область применения- для оценки дохода приносящей нед-ти. Имеет 2 метода- 1)Прямая капитализация(величина годового дохода приводится в показатель стоимости объекта, при этом стоимость определяется путем деления дохода на соответствующую ставку капитализации)область применения-оценка на активных рынках.2)капитализация по норме отдачи(будущие доходы переводятся в настоящую стоимость объекта путем дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи или путем капитализации дохода коэффициентом капитализации.) область применения-оценка дохода приносящих объектов в том числе с неравномерным поступлением дохода.