1.1.Отличиенедвижимости от движимого имущества

НЕДВИЖИМОСТЬ — земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). Движимая вещь (движимое имущество) — любая вещь (включая деньги и ценные бумаги), не отнесённая законом к недвижимости. При отнесении вещей к категории движимых (либо недвижимых), используют два критерия:

материальный — степень связи вещей с землёй;

юридический — отнесение вещей к разряду недвижимых, независимо от связи с землёй

2Сервитут. Виды сервитута. Сервитут-это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Сервитуты делят на личные и предиальные.

Личным является сервитут, установленный в пользу определенного лица, тогда как предиальным — установленный в пользу собственника (пользователя) чётко определенной недвижимости. Примером личного сервитута может быть право членов семьи нанимателя пользоваться жильем нанимателя. Наиболее распространенным видом предиального сервитута является право пользования чужим земельным участком — так называемый земельный сервитут. Сервитуты могут быть срочными и бессрочными, платными и бесплатными.

2. 1.Цели проведения оценки недвижимости. Цель проведения оценки недвижимости формулируется в задании на оценку и сводится к определению стоимости какого-либо имущественного права недвижимости, проведению анализа или выполнению консалтингового задания, имеющего отношение к принятию решения в отношении недвижимости. Цель оценки устанавливается заказчиком. Она указывает на Информацию, которая требуется заказчику, чтобы ответить на конкретные вопросы, имеющие отношение к недвижимости. Если вопросы заказчика поняты однозначно, то цель оценки можно представить в виде информационного запроса.

Если требуется провести оценку стоимости, необходимо предварительно уточнить вид требуемой стоимости. Это может быть рыночная стоимость, страховая стоимость, текущая стоимость предприятия, стоимость права пользования, оцененная стоимость, инвестиционная стоимость или какой-либо другой вид стоимости.

Цель оценки устанавливает основу для формулирования окончательных выводов, которые не изменятся в зависимости от назначения оценки.

2.Субъекты права собственности на недвижимость. Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования.

3.1.Технология оценки объектов недвижимости

Процесс оценки недвижимости – это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

2.Стоимость недвижимости. Основные формы проявления стоимости

16. 1.Основные параметры, определяющие стоимость недвижимости. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, делящихся на 3 уровня: 1)региональный-уровень влияния фаторов, которые носят общий характер не связанный с конкретным объектом и независящих непосредственно от него но косвенно влияющих на процессы происходящие с нед-ью на рынке. Делятся на 4 группы: социальные;экономические; физические(личность, экология); политические(налоги,управ.ие).2)местный- это уровень влияния локальных факторов в основном масштабе города или городского района, эти факторы связаны с ОО. Делятся на-место положение; условие\продажи.3)непосредственного окружения- это уровень влияния факторов связанных с объектом нед-ти и во многом обусловленных с его характерами. Делятся на - физ-ие характеристики(физ.парам-ры; кач-во стоит-ва и эксплуатации ; кач-ва комун-ых услуг ; комфорт и тд) ; архитектурно-строительные (стиль,планировка,конструкции и т.д.);финансово-эксплуатационные (экп-ые расходы, стоимость строительства, и т.д)

2.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ) Анализ наилучшего и наиболее эф-ого использования нед-ти проводится в целях варианта использования оцениваемого объекта и реконструкцией по его оптимальному использованию в целях определения макс-но возможной стоимости. Анализ должен отвечать 4 критериям: 1)юр-ая допустимость или разрешенность.2)физическая осуществимость.3)фин-ая обеспеченность.4)максимальная стоимость объекта.Дляопределе-ния НиНЭИ ЗУ оценщик исполь-зует 2 схемы в соответствии которых участок рассматривается :1)как незастроенный уч-ок (условно свободный)-предполагает рассмотрение вариантов предусматривающих их сохранение действующего назначение, постройку нового объекта ,продажу ЗУ,перепланировку ЗУ .2)анализи-руется вариант его использования с уже существующими строениями.- предполагает рассмотрение вариантов предусматривающих их сохранение действующего назначение, полный или частичный снос и т.д. Выводы по оптимальному использованию нед-ти должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обусловлено сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами, а также указать участников инвестиционного процесса :инвесторы, пользователи, кредиторы.

17.1 Стоимость в обмене. Формы проявления стоимости в обмене Стоимость в обмене - это та цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке на дату оценки. Именно определение рыночной стоимости в обмене необходимо при оценке для целей залога активов. Банк, принимая оцениваемое имущество в залог, исходит из предположения о том, что в будущем возможно возникнет необходимость реализации объекта залога (в случае дефолта по выданному кредиту). В этом случае заложенное имущество должно быть в достаточной короткий срок реализовано на открытом рынке.

2.Организация работ и этапы оценки доходным подходом Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости нед-ти основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Этапы оценки :

18. 1.Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости. Одним из методов оценки ЗУ является метод сравнения продаж. Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием этого метода основан на применении замещения. Этот метод может быть использован для оценки ЗУ которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Метод предполагает следующую последовательность: 1)это подбор участков земли сопоставимых по пенообразующим факторам с оцениваемым участком. 2)внесение поправок цены продаж сопоставимых зу.3)расчет стоимости зу со средне взвешенными условиями корректировок При отсутствии или недостатке данных о ценах, сделок с зу можно брать корректировку по местоположению, по состоянию и др.