Занятие 4 Купля-продажа недвижимости и предприятий

Основные вопросы

1. Понятие недвижимого имущества

2. Требования к оформлению договора купли-продажи недвижимости

3. Судьба земельного участка при покупке зданий и сооружений

4. Особенности договора купли-продажи предприятий

Нормативные акты и литература

1. ГК РФ ст. ст. 549-566 и комментарий к ним

2. ФЗ . «О гос. регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ 1997 № 30 ( с последними изм. и доп.)

3. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 СЗ РФ 2007г., № 31 ст. 4017

4. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 26.06.2002. СЗ РФ 2002, № 30, ст. 3098

5. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г., № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключения договоров аренды таких земельных участков» СЗ РФ 2002, № 46 ст. 4587

6. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г., № 8, « О некоторых вопросах практики разрещения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Вестник ВАС РФ 1998, № 10

7. Информационное письмо президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г., № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» Вестник ВАС РФ 1998, № 1

8. Болтанова Е.С. Договоры купли-продажи недвижимости. Томск 2002 г.

9. Ем В.С. Договор купли-продажи недвижимости. // Законодательство 2005, № 10

10. Грибанов А. Переход прав требования и долгов при продаже предприятия. // Хозяйство и право 2005 г., № 5

11. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью. Омск 2003г.

Задачи

Гражданин Авдеев проживал в 3-х комнатной квартире, принадлежащей ему на праве собственности в г. Санкт-Петербурге. В связи выездом в США на учебу он сдал квартиру внаем гражданину Белобяну сроком на два года и получил арендную плату вперед. После возвращения Авдеев обнаружил в своей квартире Суркова с семьей. Сурков пояснил, что год назад он эту квартиру купил у гражданина Белобяна, действовавшего по доверенности от Авдеева. Авдеев обратился в суд с иском о выселении семьи Суркова, так как доверенности никому не выдавал и квартиру продавать не собирался.

Решите дело

2

Гражданка Петрова после смерти своего мужа решила продать автомашину «Тайота» и гараж, построенный мужем. Сделка состоялась. Машину она продала соседу, Шилову, а гараж Чуеву. Когда она рассказала Шилову о продаже гаража, он упрекнул Петрову в том, что сумма за гараж слишком мала, так как не учтена стоимости земли, на которой построен гараж. Петрова обратилась к Чуеву с требованием доплатить за землю, а когда тот отказался - обратилась в суд с иском об уплате 5 тыс. рублей. Подлежит ли иск удовлетворению?

3

Индивидуальный предприниматель Хохлов решил продать свой магазин продовольственных товаров. Сделка состоялась: магазин со всеми товарами и зданием приобрел торговый кооператив «Альфа». Через 6 месяцев в кооператив поступило письмо из местного банка, в котором содержалось требование погасить кредит 2 млн. руб. Кооператив заявил, что он денег в банке не брал, о долге перед банком Хохлов ему ничего не говорил, поэтому оплатить 2 млн. руб. кооператив отказался и предложил банку разыскать Хохлова. Банк обратился с иском в суд. Подлежит ли иск удовлетворению?

4

ООО «Люкс» продало ЗАО «Рассвет» здание склада. Договор надлежащим образом составленный, был исполнен обеими сторонами. «Рассвет» внесло обусловленную сумму на расчетный счет «Люкс» и заняло здание склада. Регистрацию покупателя в качестве собственника стороны договорились провести позднее. Через неделю ООО «Люкс» был объявлен банкротом. Все его имущество выставлено на продажу. В состав имущества было включено и здание склада. ЗАО «Рассвет» обратилось к арбитражному управляющему с требованием снять склад с продажи, но он отказался это сделать, заявив, что по документам склад принадлежит «Люксу». Кто прав в этом споре?

5

Гражданин Илюхин продал 1/2 дома, принадлежащего ему на праве собственности. Земельный участок, на котором находился дом, также принадлежал Илюхину. При регистрации договора между сторонами возник спор: покупатель считал, что приобрел в собственность половину земельного участка, а Илюхин заявил, что землю он не продавал и продавать не будет, а покупатель будет пользоваться его землей. Стороны согласия не достигли и обратились в суд. Решите дело.

6

Силкин продал Макаровой свою квартиру по нотариально удостоверенному договору. В присутствии нотариуса Макарова передало продавцу обусловленную договором сумму. При подаче заявления о регистрации права на квартиру, выяснилось, что Силкин против регистрации и требует увеличения суммы, так как за это время цены на квартиры повысились. Макарова от оплаты отказалась. Тогда Силкин заявил, что продавать квартиру не будет, договора между ними нет, а деньги, полученные от Макаровой, он вернет. Спор был перенесен в суд. Решите дело

7

Продавец – ООО «Ладога» продал ЗАО «Охтинское» нежилое помещение, площадью 161 метр квадратный за 400 тыс. руб. Договор исполнен обеими сторонами. Покупатель разместил в купленном помещении магазин. Однако через месяц покупатель обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, так как орган государственной регистрации отказал в регистрации права собственности, так как «Охтинское» сразу же передало магазин своему дочернему обществу. Подлежит ли иск удовлетворению?