Тема 8. Подходы к оценке недвижимости

Реализация рассмотренных принципов оценки недвижимости осуществляется на основе следующих подходов:

а) подход с точки зрения будущих доходов от использования недвижимости;

б) подход с точки зрения сравнительного анализа продаж;

в) подход с точки зрения затрат.

Для объективной оценки недвижимости все три подхода необхо­димо использовать одновременно (при оценке каждого объекта).

В случае, если это невозможно, должны быть представлены разъяснения с указанием причин, исключивших применение того или иного подхода.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД основан на принципе замещения, и его теоретической основой является следующее положение: покупа­тель не будет платить за объекты недвижимости больше, чем сто­ит строительство аналога с равной полезностью в течение разум­ного периода времени его (объекта недвижимости) эксплуатации.

ПОДХОД СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ бази­руется на рыночных подходах к определению, и при его примене­нии используются принципы, связанные с рыночной средой. В данном случае действует положение: покупатель не будет платить за объект недвижимости больше, чем сложившаяся на рынке не-

движимости цена за аналогичный объект. Подробно о данном ме­тоде изложено в главе 8.

ДОХОДНЫЙ МЕТОД основан на анализе дисконтировании денежных доходов от пользования объекта оценки либо прямо! капитализации этих доходов.

Теоретической основой данного метода является следующее по­ложение: покупатель не будет платить за объект сумму большую, чем та, которая обеспечит более высокий доход при ее вложении как вклад в банк, то есть инвестиции должны дать больший доШ ход, чем денежный вклад в банке на такую же сумму.

Тема 9. Процесс оценки недвижимости

Оценка объекта осуществляется, как правило, в несколько эта-, пов (см. рис. 3.1) специально подготовленным для этой работы лицом — оценщиком недвижимости. В настоящее время подготов­ка профессиональных оценщиков с выдачей соответствующего диплома ведется в ряде учебных заведений (например, в г. Казани ~ это Институт экономики, управления и права и Центр эконо­мического образования Казанского финансово-экономического ин­ститута), ,

Право на проведе'ние¹ оценки недвижимости у дипломированного специ а л и ста возникает после получения соответствующей лицензип. которую выдает Министерств имущественных отноше­ний Российской Федерации.

Постановлением-Правительетва-РФ-от 0-7.06.02-№-395 утверж­дено «Положение о лицензировании оценочной деятельности», в котором определены лицензионные требования и условия, пере­чень документов, представляемых для получения лицензии, по­рядок проведения проверок лицензирующим органом.

Требования к проведению оценки изложены в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной дея­тельности». утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.01 № 519 (см^рис. 3-1).

На ПЕРВОМ ЭТАПЕ процесса оценки определяется задача для какой цели будет производиться оценка объекта (для страхова-. ния объекта, получения ипотечного кредита, продажи и др.). Как уже выше указывалось, исходя из цели оценки, могут применять­ся разные принципы и методы расчета стоимости недвижимости. -

На этом же этапе определяется и дата оценки. Ее, как- правил о, устанавливает заказчик (клиент), однако- она не может быть более раиней, чем срок представления отчета-{доклада) об оценке объекта.

В соответствии с указанными выше «Стандартами оценки...» итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отче­те, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Идентификация объекта недвижимости представляет из себя полное юридическое и экономико-географическое описание зе­мельного участка, всех улучшений на нем (здания, сооружения, благоустройство территории), а также установление имуществен­ных прав эаказчика-клиента на оцениваемый объект.

Исходя из этих данных, определяется трудоемкость работ по оценке объекта, составляется план или график проведения этих

Рис. 3.1. Процесс оценки недвижимости

_v

работ, подписывается контракт (договор), определяющий условия и порядок оплаты работ.

Основными документами, используемыми оценщиком для иден­тификации объекта оценки, могут быть: акт отвода земельного участка, кадастровый план земельного участка, технический пас­порт по каждому объекту недвижимости, расположенному на дан­ном земельном участке, данные бухгалтерского учета и отчетнос­ти, относящиеся к объекту оценки, свидетельства о собственнос­ти на объект оценки либо другой правоустанавливающий доку­мент, сведения об обременении объекта оценки правами иных лиц (например, договор аренды).

На ВТОРОМ ЭТАПЕ процесса оценки осуществляется сбор, обобщение и анализ экономических, правовых и эколого-геогра- фических факторов. К первым относят индексы (дифляторы) ро­ста цен, ставки банковских процентов и арендной платы, средние цены строительства и т.п.

Ко второй группе — правовым факторам — относятся сведения о налогах на землю и на имущество, порядок и условия предос­тавления льгот. Наконец, информация о регионе — месте располо­жения объекта оценки, в том числе сведения об экологической обстановке, расположении предприятий, объектов жизнеобеспе­чения, транспортных магистралей — позволит создать объектив­ную картину среды, окружающей объект оценки.

Особое внимание требуется при сборе и анализе специальных данных, касающихся объекта оценки. К этим данным относятся установление типа владения и перечня имущественных прав вла­дельца недвижимости, юридическое и экономико-географичес- кое описание земельного участка, физические и экономико-право- вые характеристики улучшений (конструктивные особенности, воз­раст, износ, издержки на содержание, величины арендной платы и т.п.).

Далее осуществляется сбор и анализ данных по продажам ана­логичных объектов в регионе, информация о стоимости строи­тельства, сведения о ежемесячной арендной плате, о доходах в сопоставимых объектах недвижимости.

Центральное место в процессе оценки занимает ТРЕТИЙ ЭТАП, или непосредственно расчет стоимости объекта, исходя из трех под­ходов к оценке, и установление итогового показателя стоимости.

На ЧЕТВЕРТОМ ЭТАПЕ производится обобщение результа­тов оценки путем анализа и присвоения рейтингов по каждому из чина стоимости объекта оценки.

ПЯТЫЙ ЭТАП — представление отчета об оценке заказчику. В соответствии со статьей 11 Закона РФ «Об оценочной деятельно­сти в Российской Федерации» отчет об оценке оформляется в письменной форме и должен содержать:

а) дату составления и порядковый номер отчета;

б) основание для проведения оценщиком оценки объекта;

в) юридический адрес оценщика и сведения о лицензии на осу­ществление оценочной деятельности;

г) полное описание объекта оценки;

д) реквизиты юридического лица, владельца (банкодержателя) объекта оценки, балансовую стоимость объекта оценки;

е) перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

ж) расчетную часть, включающую описание последовательности определения стоимости по каждому из избранных методов оцен­ки и определение итоговой величины;

з) дату определения стоимости объекта оценки.

Отчет подписывается оценщиком, сброшюровывается и заве­ряется печатью.

Выводы

1. Оценка недвижимости базируется на принципах, которые можно классифицировать по четырем направлениям:

а) принципы, связанные с землей и ее освоением;

б) принципы, основанные на представлениях пользователя;

в) принципы, связанные с рыночной сферой;

г) принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

«' 2. Все указанные принципы взаимосвязаны, и на их основе разработаны и используются три основных подхода к оценке не­движимости. Это подход, основанный на затратах, подход, осно­ванный на сопоставимых продажах, и подход, основанный на прогнозируемых доходах от использования недвижимости.

3. Процесс оценки недвижимости должен осуществляться в стро­гой последовательности, проходя следующие этапы: определение проблемы и разработка плана оценки; сбор, обобщение и анализ всех необходимых данных; расчет стоимости объекта по трем под­ходам к оценке. В итоге оценщик согласовывает и представляет клиенту (заказчику) отчет об оценке.

23