Раздел 2. Стоимость и цена недвижимости

Тема 4. Виды стоимости недвижимости

Понятие стоимости неразрывно связано с такой экономичес- сой категорией, как товар. Как известно, любой товар должен >бладать двумя свойствами: быть полезным, то есть иметь потре- эительскую стоимость, и быть обмениваемым на другую вещь, то есть иметь меновую стоимость. Количественная характеристика стоимости связана с определением ее величины. С точки зрения юлитической экономии, величина стоимости прямо пропорцио­нальна количеству общественно необходимого труда и обратно тропорциональна его производительности.

Эти общие понятия стоимости требуют определенного уточне- шя, когда речь идет о недвижимом имуществе. Как уже указыва­юсь, стоимость любого товара зависит от следующих факторов: тепени полезности (удовлетворения какой-либо потребности) и взаимосвязи спроса и предложения (дефицитности этого товара).

Однако при определении стоимости недвижимости важное зи5 чение имеют еще и другие факторы, а именно: величина совокупность (полнота) прав собственности, связанных (перед ваемых) с этой недвижимостью, и величина будущих выгод ’ обладания недвижимостью в течение определенного более щ менее продолжительного периода времени.

В самом деле, чем больше прав, присущих той или иной недвижимой собственности, тем выше будет (при прочих равнй условиях) ее стоимость.

С другой стороны, поскольку выгоды от недвижимого имущ( ства, в отличие от быстропотребляемых товаров, реализуются течение более продолжительного периода, стоимость этого имущества может определяться, исходя из ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ БУДУЩИХ ВЫГОД ОТ ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ то есть путем приведения их количественных характеристик условиям времени оценки этой недвижимости.

Рынок недвижимости, в отличие от рынков других товаров услуг, является несовершенным и во многом не похож на обычный или уравновешенный рынок товаров и услуг, где цены опре деляются, как правило, соотношением спроса и предложения.

Во-первых, если товары и услуги обычно серийны и взаимозаменяемы, то объекты недвижимости в основной своей массе индивидуальны.

Во-вторых, на обычном рынке спрос и предложение, благодаря конкуренции, близки к состоянию сбалансированности. Это определяет унификацию, стабильность и уровень цен, близкий к стоимости этих товаров и

Цена

Предложение

Количество Рис. 2.1. Спрос и предложение

ров и услуг. Hа рынке недвижимости такое состояние наблюда­ется крайне редко.

В-третьих, на обычном рынке на большинство товаров какие- либо ограничения при установлении цен отсутствуют.

На рынке недвижимости на цену во многом влияют государственные и прочие ограничения.

Таким образом, рынок недвижимости является во многих случаях узким, локализированным и персонализированным.

Оценка объектов недвижимости может осуществляться для различных целей. Наиболее часто недвижимость оценивается для:

определения рыночной стоимости при продаже объекта;

>) установления залоговой стоимости при оформлении кредита; i) расчета страховой стоимости и страхового тарифа при страхо­вании объекта;

') определения налогооблагаемой базы при установлении налога на имущество;

) установления договорной стоимости при внесении объекта в качестве вклада в уставный капитал хозяйственной общества; г) определения ликвидационной стоимости при срочной продаже объекта;

к) расчета величины арендной платы при передаче объекта в аренду;

}) установления величины справедливой компенсации в случае сервитута.

Однако во всех этих и других случаях оценки объекта недви­жимости основой выступает рыночная стоимость.

Вместе с тем оценка стоимости недвижимости зависит и от ряда субъективных факторов, которые влияют на реальную цену сделки.

В связи с этим применительно к недвижимости используют понятия РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И СТОИМОСТИ ПРИ ОБМЕНЕ.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую может быть продано имущество на конкурентном, свободном и открытом рынке при соблюдении всех условий честной продажи: то есть когда покупатель и про­давец имеют достаточно времени, преследуют свои личные ин­тересы, всесторонне проинформированы, поступают продуман­но и осмотрительно, а сделка не является вынужденной ни для одной из сторон и на цену не влияют другие побочные негатив­ные факторы.

Следует отметить, что в реальной жизни цена сделки часто отличается от рыночной стоимости в связи с тем, что указанные

выше условия нарушаются. Таким образом, рыночная цена в ре­зультате соглашения между продавцом и покупателем становится стоимостью при обмене.

Наряду с рыночной стоимостью и стоимостью при обмене в практике оценки недвижимости используют понятие стоимости в использовании или потребительской стоимости, которая отражает стоимость данной недвижимости для ее владельца, который мо­жет не иметь на данный момент намерения выставлять ее на про­дажу. Стоимость в использовании (или субъективная стоимость) определяется как стоимость недвижимости для владельца — по­требителя и основана на начислении получаемых им (владельцем) доходов, оценки полезности и удобств. Определенная таким обра­зом стоимость может служить базой для установления цены, если имеется значительное число покупателей, которые желают и мо­гут приобрести это имущество.