Тема2. Недвижимая собственность

Термины «недвижимость» и «недвижимая собственность» не являются синонимами. Если понятие «недвижимость» определяет совокупность физических компонентов, ее составляющих, то тер­мин «недвижимая собственность» — это пакет юридических прав, принадлежащих собственнику недвижимости. Иными словами, это интересы, преимущества и права, связанные с правом собствен­ности на физические объекты недвижимости.

Право собственности включает:

а) право владения (то есть беспрепятственный доступ к соб­ственности и контроль над ней в пределах, допустимых законом); j

б) право пользования (то есть собственник или то лицо, кото­рому собственник передал это право, может использовать соб­ственность любым законным путем, не причиняя при этом ущерба жизни и безопасности людей);

в) право распоряжения (то есть собственник или то лицо, ко­торому собственник передал это право, может совершать любые допускаемые законом сделки с недвижимостью: продать ее пол­ностью или частично, предоставить во временное пользование по контракту или по договору аренды, обменять, подарить, заве­щать, передать в залог, внести как вклад в уставный капитал хозяйственного общества или вообще ничего с ней не делать).

Собственник может передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом другим юридическим либо физичес­ким лицам, оставаясь собственником.

В зарубежном праве к указанному пакету прав на собствен­ность относят также право наслаждаться собственностью.

Таким образом, недвижимая собственность — это недвижи­мость (как совокупность физических объектов) плюс пакет юри­дических прав на недвижимость (титул на недвижимость).

Обладание всем пакетом перечисленных прав, исключая ка­кие-либо ограничения, называется абсолютной частной собствен­ностью.

Однако в большинстве случаев недвижимая собственность имеет правовые ограничения. К наиболее часто применяемым правовым ограничениям относятся:

а) контроль со стороны государственных органов над создани­ем, использованием недвижимости. Это строительные нормы и правила, архитектурный надзор, правила дорожного движения, постановления по зонированию водного и воздушного простран­ства и т.п. с целью охраны окружающей среды и ее экологии, обеспечения безопасности и здоровья людей, моральных устоев и общего благосостояния общества;

б) право государства отчуждать недвижимость для обществен­ного пользования, при этом государство должно гарантировать собственнику недвижимости справедливую компенсацию;

в) выморочное право — передача недвижимости в государствен­ную собственность в случае, если после смерти владельца нет наследников и не оставлено завещание о порядке использования недвижимости;

г) залог — юридически оформленное право претендовать на недвижимость или ее часть в случае неуплаты в установленный кредитным договором срок ссуды, выданной собственнику не-

праве на его имущество кредитору добровольно (например, ипо­течный заклад), либо взыскание может осуществляться в прину­дительном порядке;

д) налогообложение. Большинство объектов недвижимости об­лагается налогами (например, земельный налог, налог на имуще­ство). Ставки налогов, порядок их уплаты, льготы и санкции за неуплату либо несвоевременную уплату определяются соответству­ющими нормативными актами;

е) право на получение части прибыли от использования не­движимости. Чаще всего такое право устанавливается либо прави­тельством при разработке владельцем недр земли, либо собствен­ником недвижимости при передаче ее в аренду.

Объем прав может ограничиваться собственником недвижимос­ти и другими параметрами с такими формулировками, как: пожиз­ненное наследуемое владение; владение, ограниченное арендой; впа­дение собственностью по доверенности (доверительная собствен­ность), владение недвижимостью на правах хозяйственного веде­ния, на правах оперативного управления. В этих случаях земель­ный участок находится не в собственности, а на иных вещных правах.

Пожизненное владение предполагает владение собственностью определенным лицом на время его жизни.

Владение, ограниченное арендой, предусматривает определен­ные ограничения по распоряжению и использованию имуществом, переданным в аренду и оговоренным в договоре аренды.

Владелец (арендодатель) сохраняет все права на собственность, за исключением тех, которые переданы арендатору в соответствии с договором аренды.

В случае передачи недвижимости в доверительную собствен­ность, доверительный собственник (лицо, которому переданы права собственности) владеет этой собственностью с определенными целями:

а) с целью защиты от неразумного использования (например, опытный профессионал-управляющий при несовершеннолетнем собственнике имущества);

б) с целью сохранения анонимности владельца (в сделках с собственностью в этом случае будет фигурировать только довери­тельный собственник, а, следовательно, он будет и нести ответ­ственность по этим сделкам).

жимое имущество в виде зданий, сооружении, передаточных уст­ройств передается на праве хозяйственного ведения.

Без согласия собственника (в лице уполномоченного государ­ственного органа) предприятие не имеет право сдавать это иму­щество в аренду, отдавать в залог, продавать, вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного общества и иным спо­собом распоряжаться. Государственные (муниципальные) учреж­дения, а также казенные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления также не имеют право распоряжаться этим имуществом без согласия собственни­ка, но кроме того собственник может изъять лишнее, неисполь­зуемое имущество (как недвижимое так и движимое) и распоря­диться им по своему усмотрению.

В отличие от других объектов недвижимости для земельных участков Земельным Кодексом РФ (главы III и IV) предусмотрен более обширный перечень прав, а именно:

• право собственности;

• постоянное бессрочное пользование;

• пожизненное наследуемое владение;

• ограниченное пользование чужими земельными участками;

• аренда земельных участков;

• безвозмездное срочное пользование.

Право собственности (частной собственности) принадлежит гражданам и юридическим лицам на земельные участки, приобре­тенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ (Гражданским Кодексом, Законом о приватизации и др.)

Земельные участки, на которые не распространяется частная собственность, относятся к государственной собственности, кото­рая в свою очередь делится на собственность РФ (федеральная собственность), собственность субъектов Федерации; собственность муниципальных образований.

Постоянное бессрочное пользование земельными участками пре­доставляется только государственными и муниципальными уч­реждениями, федеральным казенным предприятием, а также ор­ганом государственной власти. Земельный Кодекс РФ предусмат­ривает, что если право постоянного (бессрочного) пользования возникло у граждан или юридических лиц до введения в действие кодекса, то оно сохраняется за этими лицами. При этом они не вправе распоряжаться этими земельными участками (т.е. прода-

в частную собственность.

В безвозмездное срочное пользование представляются:

а) земельные участки, находящиеся в государственной (муни­ципальной) собственности, — государственным и муниципаль­ным учреждениям, федеральным казенным предприятиям на срок не более одного года;

б) земельные участки, находящиеся в частной собственности, — юридическим и физическим лицам на основании договора;

в) земельные участки, находящиеся в ведении организаций отдельных отраслей экономики (транспорт, лесное хозяйство, за­поведники и т.п.), ~ работникам этих отраслей в виде служебно­го надела на время установления трудовых отношений.

Пожизненное наследуемое владение сохраняется только за граж­данами, которые приобрели это право до введения в действие Земельного кодекса РФ.

Эти лица не вправе распоряжаться данным земельным участ­ком, однако обладают правом передать его по наследству либо однократно бесплатно приобрести в частную собственность.

Ограниченное пользование чужими земельными участками (сер­витут) может устанавливаться для прохода или проезда через дан­ный земельный участок, использование его в целях ремонта ин­женерных сетей размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения дренажных работ, забора воды и др.

Различают публичный и частный сервитут. Публичный серви­тут устанавливается соответствующим нормативным правовым ак­том (РФ, субъекта Федерации, органа местного самоуправления), если это необходимо для обеспечения интересов государства, мес­тного самоуправления или местного населения. Частный сервитут устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ста­тьи 274 — 276) по соглашению между лицом, требующим уста­новления сервитута, и собственником земельного участка.

Собственник земельного участка, обремененного частным сер­витутом, вправе требовать соответствующую плату от лиц, в ин­тересах которых установлен сервитут.

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 607) и требованиями Земель­ного кодекса РФ.

за исключением государственных и муниципальных учреждении, федеральных казенных предприятий, а также органов государ­ственной власти и органов местного управления, обязаны пере­оформить право постоянного (бессрочного) пользования земель­ными участками на право аренды или приобрести земельные уча­стки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года,-

В связи с этим и на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ государственные и муниципальные предприятия, имеющие в хозяйственном ведении здания и сооружения, расположенные на земельном участке, должны переоформить до указанного выше срока договор аренды на земельный участок.