Экономика недвижимости

Раздел1 Основные понятия

Тема1. Что такое недвижимость?

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федера­ции и международной практикой к недвижимости (недвижимому имуществу, недвижимым вещам) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоизмеримого их назначению ущерба.

К таким объектам относятся здания, сооружения (мосты, дам­бы, плотины и т.п.), передаточные устройства, леса, многолетние насаждения и т.д.

Все эти объекты возникают на земле либо естественным пу­тем, либо искусственным образом благодаря деятельности челове­ка, которые имеют обобщенное название «улучшения».

К недвижимости относится не только земная поверхность, но и то, что находится под ней (недра).

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, косми­ческие объекты.

Таким образом, к недвижимости относится все, что находится внутри условного конуса, вершина которого помещена в центр Земли, а боковые грани проходят от этого центра через границы земельного участка и далее простираются вверх по воздушному пространству до бесконечности (Рис.1.1).

Вся собственность, которая не является недвижимостью, отно­сится к движимому имуществу. Оно отличается от недвижимости тем, что может быть перемещено без ущерба своему назначению и не является неотъемлемой частью недвижимости. Иными словами, к движимому имуществу относятся предметы, которые перемеща­ются без вреда недвижимости и самому предмету. Это, в первую очередь, транспортные средства (за исключением тех, которые от­несены по законодательству Российской Федерации к недвижимо­сти), рабочие машины и оборудование, мебель, предметы личного обихода, денежные средства, ценные бумаги и т.п.

В ряде случаев движимое имущество, соединенное с недвижи­мостью, перестает быть таковым (по международной терминоло­гии эти вещи носят название «Фиксчерс»). Например, почтовый ящик, встроенный в стену здания, становится частью недвижи­мости.

Особое место в структуре недвижимости занимает земля. В со­ответствии с Земельным Кодексом РФ (статья 7) земли Российс­кой Федерации по целевому назначению подразделяются на сле­дующие 7 категорий (см. табл. 1.1):

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, ра­диовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения деятельности космической отрасли, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

		Российская Федерация	Республика Татарстан
1.	Земли сельскохозяйственного назначения	23,8	68,8
2.	Земли поселений, в т.ч. в городской черте	1,1 0,46	5
3.	Земли промышленности, энергетики, транс­порта	1,0	1,2
4.	Земли особо охраняемых территорий	1,9	0,1
5.	Земли лесного фонда	64,1	18,3
6.	Земли водного фонда	1,6	6,5
7.	Земли запаса	6,5	од
	Итого	100,0	100,0

7)земли запаса

В настоящем учебном пособии рассматриваются вопросы оцен­ки земель поселений, т.е. земельных участков, расположенных на территории городов и в черте сельских населенных пунктов, как части единого объекта недвижимости.

Под единым объектом недвижимости в свою очередь понима­ются: земельный участок с расположенными на нем улучшения­ми (зданиями, сооружениями, передаточными устройствами и т.п.) или другими объектами недвижимости, прочно связанными с дан­ным земельным участком.