12.Жизненный цикл развития организации и.Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект.

Этапы затратного подхода:

-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

-  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

14.Износ объектов недвижимости: понятие, сущность, виды

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

- физический,

- функциональный

- внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

15.Инвестиции и их классификация

Инвестиции – долгосрочное вложение временно свободных экономических ресурсов на длительный период времени для получения в дальнейшем дохода превышающего первоначально вложенный капитал. по объекту: - в реальный сектор экономики(капиталообразующий) ,н/х и его отрасли. Создают реальную стоимость в реальном секторе - финансовые (портфельные) - в нематериальные активы. Реальные – вложение денежных средств в основной капитал и на прирост материально – производственных запасов. Финансовые – денежные средства, вкладываемые в акции, облигации и другие ценные бумаги, выпускаемые государством, предприятиями, местными органами власти. Инвестиции в нематериальные активы – вложение денежных средств в приобретение научно – технических средств в приобретение научно – технических разработок. Исходя из целей инвестирования реальные инвестиции делятся на группы: 1.                 инвестиции, направляемые на повышение эффективности производства; цель- создание условий для снижения производственных затрат за счет замены оборудования на более производительные или перемещение производственных мощностей в регионы с более привлекательными условиями производства и налогообложения, 2.                 инвестиции в расширение производства; цель – увеличение объемов производства и реализации продукции, 3.                 инвестиции в реконструкцию и техническое перевооружение существующих производств; цель – повышение эффективности производства, расширение его объемов, улучшение качества продукции, 4.                 инвестиции в создание новой или принципиально новой продукции; цель - расширение, выход на новые рынки сбыта, выпуск новой продукции, 5.                 инвестиции в создание дополнительных рабочих мест; цель – снижение социально – экономической напряженности в отдельном регионе и по стране в целом, 6.                 инвестиции на достижение стабильности в обеспечении сырьем и полуфабрикатами производства, 7.                 инвестиции на охрану окружающей среды и обеспечение безопасности выпускаемой продукции. по характеру участия инвестора в инвестиционном процессе:

-прямые вложения капитала в в непосредственный объект при участии инвестора

-косвенные вложения, которые осуществляются инвестором через финансовые институты на основе покупки различных финансовых инструментов.(участвуют посредники)

По отношению инвестора: внутренние

внешние

По срокам вложения капитала

-рынок денег ,сроком до года

-рынок капитала

У нас в стране: краткосрочные до года

среднесрочные от 1 до 3

долгосрочные свыше 3 лет

Аннуитет - инвестиции, приносящие вкладчику определенный доход через

регулярные промежутки времени. В основном, это вложения средств в

пенсионные и страховые фонды. Страховые компании и пенсионные фонды

выпускают долговые обязательства, которые их владельцы хотят использовать

на покрытие непредвиденных расходов в будущем.