10.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По закону о гос.регистрации прав на недвижимость, регистрации подлежат любые сделки с недвижимым имуществом. Регистрация сделок имеет самостоятельное правовое значение и также важна, как и регистрация прав ввиду того; что она является одним из наиболее распространенных оснований возникновения не только права собственности, но и залога, права аренды и получивших широкое распространение других прав на недвижимость.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с ним является одним их существенных элементов рынка недвижимости, который позволяет придать рынку цивилизованный характер.

Гос.регистрация преследует следующие цели и задачи:

Установление правоустанавливающего характера регистрации для всех заинтересованных лиц, т.е. она является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Обеспечение защиты интересов заинтересованных лиц и, прежде всего, приобретателей недвижимости, так как благодаря право устанавливающему характеру, регистрации он связан всеми зарегистрированными правами на данное имущество, даже если он не исследовал реестр и не знал об их существовании.

Обеспечение рынку недвижимости необходимой степени прозрачности за счёт, предоставления достоверной информации любому лицу о любом объекте недвижимости, содержащийся в едином государственном реестре прав.

Принципы, на которых строится механизм регистрации:

Гос.регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Признания права собственности или иного права на недвижимое имущество возникает только после осуществления его государственной регистрации.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Гос.регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

1. Прием документов, необходимых для гос.регистрации прав и отвечающих требованию ФЗ.

2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

4. Внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации прав.

11. Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта. Определение стоимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этого объекта. При оценке объекта с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта.

В рамках доходного подхода к оценке обычно принято выделять два основных метода оценки:

Метод капитализации прибыли.

Метод дисконтирования денежных потоков.