Тема 4: Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные правоотношения

Основные вопросы:

1. Жилищное законодательство: понятие и структура.

2. Жилищные фонды: понятие и классификация.

3. Жилищное правоотношение: понятие и особенности.

4. Возникновение права на жилые помещения (социального использования, специализированного использования, коммерческого использования, в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов, иные основания возникновения права на жилые помещения).

5. Субъекты жилищных правоотношений (стороны, члены семьи пользователя, поднаниматели, временные жильцы, иные лица, не имеющие самостоятельного пользования жилым помещением).

6. Предмет жилищных правоотношений (требования, предъявляемые к жилым помещениям, жилищные нормы, право на дополнительную площадь, излишки жилой площади и их правовой режим).

7. Содержание жилищных правоотношений (право пользования, обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, содержание и ремонт, право на обмен).

8. Изменение жилищных правоотношений (при вселении членов семьи и других лиц, при выбытии члена семьи, при разделе жилого помещения, при объединении пользователей в одну семью, при замене нанимателя или члена кооператива, при получении освободившегося в квартире помещения, при отказе пользователя от части жилого помещения, при переустройстве и перепланировке, при переводе жилого помещения на другой правовой режим).

9. Охрана жилищных правоотношений (сохранение жилой площади за временно отсутствующими, переселение на время капитального ремонта, принудительный обмен, административное выселение).

10. Прекращение жилищных правоотношений. Основания.

11. Выселение (судебное с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения, без предоставления другого жилого помещения).

Контрольные вопросы:

1. Право граждан на жилище.

2. Понятие и виды договоров найма жилого помещения.

3. Обязательства из договоров социального найма жилого помещения. Предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения. Содержание договора найма жилого помещения. Правовое положение членов семьи нанимателя.

4. Договор поднайма жилого помещения и договор о вселении временных жильцов. Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.

5. Изменение и прекращение обязательств из договора социального найма жилья. Случаи выселения нанимателя и членов его семьи.

6. Обязательства из договора найма специализированных жилых помещений. Предпосылки заключения договора найма специализированных жилых помещений. Содержание обязательств из договора найма специализированных жилых помещений; особенности и последствия их прекращения.

7. Обязательства из договора коммерческого найма жилого помещения. Исполнение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения; особенности и последствия их прекращения.

Решите следующую правовую ситуацию.

Задача 1.

Муниципальное предприятие обратилось с иском к Курочкиным Т. и В. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т. являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг более шести месяцев. Общая сумма задолженности составила 85 тыс. руб.

Курочкина Т. в судебном заседании пояснила, что находится в тяжелом материальном положении, на ее иждивении находятся двое несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится, муж не работает в связи с инвалидностью 2 группы, сама Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход.

Вопросы:

1. Применяется ли пункт 2 ст.687 ГК РФ к отношениям сторон, возникающим на основании договора социального найма? Обоснуйте со ссылкой на нормативные акты.

2. Вид договора жилищного найма имеет ли значение для данной категории дел? На что может повлиять вид договора найма?

3. Должно ли быть предоставлено другое помещение нанимателю в связи с выселением при расторжении договора по причине неоплаты?

4. Должен ли суд учитывать обстоятельства в связи с которыми образовалась задолженность по оплате квартплаты и коммунальных платежей? На ком лежит обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности?

5. Может ли суд отсрочить исполнение решения о расторжении договора найма? На какой срок?

6. Может ли п.2 ст.687 ГК РФ применяться к договору найма с гражданами, проживающими в общежитиях?

Самостоятельное изучение:

1. Становление и развитие договора найма жилого помещения в зарубежном и отечественном законодательстве.

2. Договоры найма жилого помещения и смежные договоры.

3. Правовое регулирование договоров найма жилого помещения.

4. Пользование жилыми помещениями в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Право члена-пайщика кооператива на пай и на квартиру и жилищные права членов его семьи. Изменение и прекращение права на жилое помещение в доме жилищного кооператива.

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. от 22.12.1995г. № 14-ФЗ (в ред. ФЗ от17.07.2009г. № 145-ФЗ, с изм. от 08.05.2010г. № 83-ФЗ). Гл.35 // СПС Консультант плюс

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. (в ред. ФЗ от 04.05.2010 № 70-ФЗ) // СПС Консультант плюс

Судебная практика:

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // СПС Консультант плюс;

Литература:

1. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. // отв. ред. Е.А. Суханов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2005г. Глава 46.

2. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание 4-е, переаб. и доп. // Под ред. А.П, Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ООО «ТК Велби», 2003г. Глава 34.

Дополнительная литература:

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Обязательства о передаче имущества. М., 2000г.

2. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. «Статут». 2009г.

3. Сутягин А.В. Предоставление жилья по найму. 2009г.

4. Жилищное право. Крашенинников П.В. «Статут». 2008г.

5. Договоры аренды, найма и лизинга. Корнийчук Г.А. 2009г.

6. Шешко Г. Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. 2008г.