Тема 3: Обязательства из договоров аренды, лизинга, ссуды

Договор аренды.

Основные вопросы:

1. Общая характеристика договора аренды: понятие, цель, сфера применения, особенности правового регулирования. Виды договора аренды.

2. Заключение договора аренды: стороны, форма, существенные условия (предмет).

3. Основные условия договора аренды (цена, срок).

4. Обязанности арендодателя и права арендатора по договору аренды (передача имущества).

5. Обязанности арендатора и права арендодателя по договору аренды (принятие, использование по назначению, оплата товара, возврат имущества).

6. Средства правовой защиты арендатора в случае нарушения договора (меры оперативного воздействия, меры ответственности).

7. Средства правовой защиты арендодателя в случае нарушения договора (меры оперативного воздействия, меры ответственности).

8. Изменение и расторжение договора аренды.

9. Прекращение договора аренды.

Контрольные вопросы:

1. Какова судьба улучшений арендованного имущества?

2. Как распределяются обязанности между сторонами по осуществлению капитального и текущего ремонта?

3. Защита прав сторон и третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

4. Кому принадлежит право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования арендованного имущества?

5. Обладает ли арендатор распорядительными правами в отношении арендованного имущества?

6. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

7. Право выкупа арендованного имущества.

8. Субаренда.

Решите следующую правовую ситуацию.

Задача 1.

ООО «Дядя Федор Корпорейшн» был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник здания отказал ООО «Дядя Федор Корпорейшн» в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

ООО «Дядя Федор Корпорейшн» полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании ст.621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно выполняло свои обязательства по внесению платежей.

Вопросы:

1. Дайте правовую квалификацию отношениям сторон.

2. Можно ли заключать договоры в отношении крыши здания?

3. В чем особенность заключения такого рода договоров?

4. Особенности субъектного состава?

5. Подлежит ли такой договор государственной регистрации?

6. Что может выступать в качестве объекта договора аренды?

7. Обоснованы ли требования истца?

8. Какое решение должен принять суд?

Договор проката.

Основные вопросы:

1. Общая характеристика договора проката: понятие, цель, сфера применения, особенности правового регулирования.

2. Особенности договора проката.

Договор аренды транспортных средств.

Основные вопросы:

1. Общая характеристика договора аренды транспортных средств: понятие, цель, сфера применения, особенности правового регулирования.

2. Особенности договора аренды транспортных средств.

3. Виды договора аренды транспортных средств.

Контрольные вопросы:

1. Особенности предмета договора аренды транспортных средств. Любое ли транспортное средство может быть предметом данного договора?

2. Как распределяется между сторонами ответственность за вред, причиненный транспортным средством третьим лицам?

3. Как распределяются обязанности между сторонами по осуществлению текущего и капитального ремонта транспортного средства?

4. Как распределяются обязанности сторон по договору по содержанию транспортного средства, технической и коммерческой эксплуатации?

5. Обладает ли арендатор распорядительными правами в отношении арендованного имущества?

6. Как распределяются обязанности между сторонами по управлению транспортным средством?

7. Чем отличается договор тайм-чартера от договора бербоут-чартера?

Договор аренды зданий и сооружений.

Основные вопросы:

1. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений: понятие, цель, сфера применения, особенности правового регулирования.

2. Заключение договора аренды недвижимости: стороны, форма, государственная регистрация, существенные условия (предмет, цена).

3. Исполнение договора аренды зданий и сооружений (передача недвижимости, оплата).

4. Прекращение договора аренды здания и сооружения.

Контрольные вопросы:

1. Может ли предметом договора аренды быть часть нежилого здания, часть земельного участка, объект недвижимости, который возникнет в будущем?

2. Что представляет собой здание и сооружение? Чем отличается здание от сооружения?

3. Какие особенности существуют в оформлении отношений по договору аренды здания, сооружения?

4. Может ли предметом договора купли-продажи недвижимости быть: часть нежилого здания; часть земельного участка, объект недвижимости, который возникнет в будущем?

Решите следующую правовую ситуацию.

Задача 1.

Между сторонами был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2009г. по 31 мая 2010г.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Вопросы:

1. Какие требования предъявляются законом к форме сделки при заключении договора аренды здания?

2. Влияет ли срок договора на требования к оформлению арендных отношений?

3. Какие позиции по данной проблеме существуют в судебной практике?

4. Подлежит ли государственной регистрации договор аренды здания заключенный на неопределенный срок?

Задача 2.

По окончании срока действия договора аренды ИП Пупкин Ю.К. продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Учитывая, что арендатор не вносил арендную плату более 3-х месяцев, Арендодателем в адрес ИП Пупкина Ю.К. 15 мая 2010г. было направлено уведомление с предложением погасить задолженность по арендной плате, а также расторгнуть договор аренды на нежилое помещение.

20 июня 2010г. арендодатель обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды и об освобождении арендуемого помещения.

В своих возражениях арендатор указал, что заключенный (возобновленный) договор на неопределенный срок может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п.2 ст.610 ГК РФ. Учитывая, что с момента уведомления о расторжении договора прошло менее 3-х месяцев, у арендодателя отсутствует право на обращение в суд с требованием об освобождении арендуемого помещения.

Вопросы:

1. Основания расторжения договора аренды по инициативе арендодателя?

2. Является ли обязательным соблюдение досудебного порядка при расторжении договора аренды по инициативе арендодателя при существенном нарушении условий договора?

3. Охарактеризуйте досудебный порядок расторжения договора. Назовите правовое основание.

4. В случае заключения (возобновления) договора на неопределенный срок, какими нормами следует руководствоваться при расторжении договора в связи с невнесением арендной платы, ст.450 или ст. 610 ГК РФ?

5. С какого момента в данной ситуации арендодатель приобретает право на обращение в суд?

6. Какое решение должен принять суд?

Задача 3.

АО «Крот» (арендатор) по соглашению с фирмой «Диск» (арендодатель) арендовало на срок семь лет здание, принадлежащее фирме «Диск» на условиях использования его под офис. В обязанности арендатора входило производство текущего и капитального ремонтов, в связи с чем ему представлялось право выкупа арендуемых ему помещений по истечении срока аренды. Через два года, испытывая финансовые затруднения, арендодатель продал принадлежащее ему здание заводу.

Арендатор, ссылаясь на договор аренды с условием выкупа, полагает, что ему принадлежит право преимущественной покупки здания, и готов немедленно заменить договор аренды договором купли-продажи. Однако арендодатель не согласился с этим доводом и обратил внимание на то, что право выкупа возникло бы у арендатора лишь по истечении семи лет аренды. До этого срока арендодатель был вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

Арендатор обратился в юридическую консультацию за разъяснением по следующим вопросам:

1. прекращается ли договор аренды в связи с переходом права собственности на здание к покупателю?

2. если договор аренды не прекращается, то сохраняет ли арендатор право выкупа здания?

Дайте ответы на поставленные вопросы.

Договор аренды предприятия.

Основные вопросы:

1. Общая характеристика договора аренды предприятия: понятие, особенности, цель, сфера применения, правовое регулирование

2. Заключение договора аренды предприятия: стороны, форма, государственная регистрация, существенные условия (предмет, цена).

3. Обязанности продавца и права покупателя по договору аренды предприятия (подготовка предприятия, передача предприятия, передача права собственности на предприятие, уведомление кредиторов).

4. Обязанности покупателя и права продавца по договору аренды предприятия (приемка, оплата, возврат).

5. Ответственность сторон по договору аренды предприятия.

Контрольные вопросы:

1. Характерные признаки предприятия?

2. Порядок и последствия уведомления и не уведомления кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия.

3. Обладает ли арендатор распорядительными правами в отношении предприятия?

4. Какова судьба улучшений арендованного имущества?

Договор финансовой аренды (лизинга).

Основные вопросы:

1. Общая характеристика договора финансовой аренды (лизинга): понятие, особенности, цель, сфера применения, правовое регулирование.

2. Заключение договора финансовой аренды (лизинга): стороны, форма, существенные условия (предмет, цена, срок).

3. Обязанности лизингодателя и права лизингополучателя по договору финансовой аренды (лизинга) (приобретение имущества, передача).

4. Обязанности лизингополучателя и права лизингодателя по договору финансовой аренды (лизинга) (оплата).

5. Ответственность сторон по договору финансовой аренды (лизинга).

6. Изменение и прекращение договора лизинга.

Контрольные вопросы:

1. Правовая природа лизинга.

2. Виды лизинга. Международный лизинг.

3. Особенности субъектного состава лизинговых отношений.

4. Специфические признаки лизинга.

5. Кому принадлежит имущество на праве собственности?

6. Кто несет бремя содержания имущества, капитальный, текущий ремонт, обеспечение сохранности?

7. Кто несет риск случайной гибели, порчи имущества?

8. Кто несет риск неисполнения, риск несоответствия лизингового имущества целям, которые предусмотрены договором лизинга?

9. Кому вправе предъявить требования лизингополучатель связанные с ненадлежащим исполнением договора продавцом?

10. Продавец, лизингодатель, лизингополучатель – как солидарные кредиторы и должники.

11. Сублизинг.

Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Основные вопросы:

1. Общая характеристика договора безвозмездного пользования имуществом (ссуды): понятие, особенности, цель, сфера применения, правовое регулирование.

2. Заключение договора ссуды: стороны, форма, существенные условия (предмет).

3. Обязанности ссудодателя и права ссудополучателя по договору ссуды (передать, предупредить о правах третьих лиц).

4. Обязанности ссудополучателя и права ссудодателя по договору ссуды (содержание, использовать по назначению, вернуть).

5. Изменение, расторжение договора ссуды.

Контрольные вопросы:

1. Сфера применения договора ссуды и его отграничение от смежных договоров.

2. Особенность ответственности ссудодателя за недостатки переданной вещи?

3. Кто несет обязанность по содержанию, осуществлению текущего и капитального ремонта имущества?

4. Какова судьба улучшений имущества?

5. Кто несет риск случайной гибели и повреждения имущества?

6. Кто несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам в результате использования предмета ссуды? А в случае, если предмет ссуды является источником повышенной опасности?

Самостоятельное изучение:

1. Договор имущественного найма в римском праве и современном зарубежном законодательстве.

2. Договор имущественного найма по российскому дореволюционному гражданскому праву.

3. Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву.

4. Аренда как средство «разгосударствления» и способ приватизации государственного и муниципального имущества.

5. Появление и развитие договора проката.

6. Договор фрахтования судна на время на морском и воздушном транспорте (фрахтование на время: тайм-чартер, бербоут-чартер, субтайм-чартер, суббербоут-чартер).

7. Здания и сооружения как объекты недвижимости.

8. Становление и развитие договора лизинга в зарубежном законодательстве.

9. История правового регулирования лизинга в России.

10. Соотношение норм ГК РФ о финансовой аренде (лизинге) и ФЗ «О лизинге».

11. Правовая природа договора лизинга.

12. Виды лизинга. Международный финансовый лизинг.

13. Договор аренды земельного участка.

14. Становление и развитие договора ссуды в зарубежном и отечественном законодательстве.

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. от 22.12.1995г. № 14-ФЗ (в ред. ФЗ от17.07.2009г. № 145-ФЗ, с изм. от 08.05.2010г. № 83-ФЗ). Гл.34, 36 // СПС Консультант плюс

2. ФЗ РФ от 29.10.1998г. № 164-ФЗ (в ред. ФЗ от 26.07.2006г., от 08.05.2010г.) «О финансовой аренде (лизинге)» // СПС Консультант плюс

Судебная практика:

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС Консультант плюс;

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000г. № 53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // СПС Консультант плюс;

3. Обзор судебной практики Арбитражного суда Самарской области от 01.07.2009г. «Понуждение к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков» // СПС Консультант плюс;

Литература:

1. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. // отв. ред. Е.А. Суханов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2005г. Глава 45.

2. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание 4-е, переаб. и доп. // Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ООО «ТК Велби», 2003г. Глава 33, 35.

Дополнительная литература:

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Обязательства о передаче имущества. М., 2000г.

2. Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. «Статут». 2008г.

3. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. 2007г.

4. Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ).