1.13.Особенности оценки различных категорий земель.

Категории земли – узаконенная типология зем.участков по целевому назначению и правовому положению для целей хоз.использования, налогообложения и территориального развития (земли поселений; земли с\х назначения; земли промыш-ти, энергетика, траспорта; земли особо охраняемых территорий; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса). Большое значение при оценке имеет категория использования земли, т.к. она обуславливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному зем.участку. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку зем.участков и рыночную оценку единичного зем.участка. Рыночная сто-ть зем.участка устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оцен.деят-ти». Кадастровая сто-ть зем.участка устанавливается для целей налогообложения. Кад.сто-ть определяется посредством применения ведомственных методик. Для проведения кадастровой оценки земли используют след.классификацию земель: земли поселений; с\х угодья; земли лесного фонда; земли садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Рыночная оценка проводится на основе комплексного применения трех подходов. Установленной классификации земель для проведения оценки их рыночной стоимости у нас в стране пока не сформулировано.

Оценивая землю, которая используется в качестве с\х и лесных угодий, мы оцениваем единый объект нед-ти, состоящий из собственно территории или части поверхности Земли и тех природных ресурсов – улучшений, которые находятся на данной поверхности и неотделимы от него без причинения существенного труда.

Применяют Метод.рекомендации по определению рыночной сто-ти зем.участков. Эти рекомендации могут быть применены при оценке рыночной сто-ти земель вех категорий, т.к. представленные в них методы не дифференцированы в зависимости от категории и вида использования земель, как это делается при кадастровой оценке. Исключением явл. земли с\х назначения, для которых уточняются особенности их оценки.

Оценка зем.участков с\х назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей с\х районирования территории.

С\х угодья оцениваются методом сравнения продаж или методом капитализации ренты. Зем.рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение с/х производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчит для единицы площади зем уч как произведение нормативной урожайности с/х культуры на ее рыночную цену.

1.14.Цели и технологии оц.Ст-ти предприятия (бизнеса).

Предприятие — имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Включает в себя все виды имущества, используемые для этой деятельности, в том числе: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, исключительные права (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания)

Бизнес — самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Оценку бизнеса проводят в целях:

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

• определения стоимости ц\б в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. реструктуризации предприятияразработки плана развития предприятия. определения кредитоспособности 1)страхования, 2)налогообложения3)принятия обоснованных управленческих решений4)осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса.

Процесс оценки стоимости предприятия – это сложный трудоемкий процесс, состоящий из нескольнких стадий и этапов. Весь процесс оценки предприятия можно разделить на восемь основных стадий:1. Определение проблемы.2.Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку.3. Сбор и анализ данных.4. Оценка земельного участка.5. Применение трех подходов к оценке стоимости предприятия.6. Согласование результатов_, полученных с помощью различных подходов.7. Подготовка отчета и заключения об оценке.8. Доклад об оценке. Стадия оценки «Определение проблемы» подразделяется на следующие этапы:- Идентификация предприятия- Выявление предмета оценки- Определение даты оценки -Формулирование целей, функций оценки, определение вида стоимости- Ознакомление Заказчика с ограничительными условиями. Стадия предварительного осмотра предприятия и заключения договора на оценку состоит из следующих этапов: - Предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией - Определение исходной информации и источников информации - Определение состава группы экспертов-оценщиков - Составление задания на оценку и составление календарного плана - Подготовка и подписание договора на оценку. Стадия сбора и анализа данных можно разбить на ряд этапов: сбор и систематизация общих данных, сбор и анализ специальных данных, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.