- •1.1 Особенности проведения операций с земельными участками.
- •1.2 Принципы и методы оценки коммерческой недвижимости.
- •Земельный Кодекс и его роль в развитии рынка недвижимости
- •1.4.Операции с предприятием как имущественным комплексом.
- •1.5.Аренда как форма коммерческого использования недвижимости.
- •1.6. Порядок гос.Регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •1.10. Зашита прав потребителей на рынке недвижимости
- •1.7. Экономическое управление жизненным циклом недвижимости.
- •1.8.Управление земельными ресурсами муниципальных образований.
- •1.11.Недвижимость как объект гражданских прав и экономический актив.
- •Недвижимость как экономический актив
- •1.9. Права собственности и их значение для организации хоз.Деятельности.
- •1.12.Трансакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
- •1.13.Особенности оценки различных категорий земель.
- •1.14.Цели и технологии оц.Ст-ти предприятия (бизнеса).
- •1.15. Нематериальные активы предприятия и методы их оценки
- •1.16. Антикризисное управление в сфере недвижимости.
- •1.17. Анализ рисков, определяющих эффективность управления объектом недвижимости
- •1.18. Оценка величины потерь стоимости имущества вследствие износа и устаревания
- •1.19. Инвестиционные решения в сфере управления недвижимостью
- •1.20. Проекты развития недвижимости и их особенности
- •1.22. Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •1.23 Договорные отношения при совершении сделок с недвижимостью
- •1.24 . Конкурентоспособность управляющих компаний
- •1.25. Страхование прав собственности на недвижимость
1.18. Оценка величины потерь стоимости имущества вследствие износа и устаревания
Износ – это процесс снижения стоимости объекта во времени под влияние различных факторов.
В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:
метод разбиения на виды износа.
метод срока жизни
рыночный метод
Метод разбиения на виды износа.
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.
По возможности устранения различается неустранимый и устранимый износ.
Неустранимый износ, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.
Устранимый износ – затраты на исправление меньшей, чем добавленная стоимость.
Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.
Физический износ может быть неустранимым или устранимым. Он может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.
Функциональный износ- несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов. Дефект может быть устранимым и неустранимым. Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.
Излишний фундамент, излишняя толщина стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удовлетворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функциональному износу.
Внешний износ-износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
Метод срока жизни. С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции. Трудноразрешимая задача состоит в том, чтобы определить срок физической жизни здания. Многие здания, которые рассчитаны, скажем, на 100 лет, стоят и функционируют значительно дольше. В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст.
Срок экономической жизни – это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Срок физической жизни – это срок, в течение которого здание реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.
Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика. Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:
Из: ПВС = ЭВ: СЭЖ
Где Из - износ, ПВС – полная восстановленная стоимость, ЭВ – эффективный возраст, СЭЖ – срок экономической жизни.
Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.
Метод рыночной выборки. Этот метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов. Алгоритм метода следующий: 1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходимых данных по ним. 2. Расчет стоимости участка земли. 3. Вычитание стоимости земли из общей цены продажи и получение стоимости здания (СЗ). 4. Расчет ПВС каждого объекта. 5. Вычисление величины суммарного износа для каждого из объектов (ПВС – СЗ). 6. Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости (ЭВ). 7. Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа. 8. Получение среднегодового коэффициента износа путем деления среднегодового износа на ПВС. 9. Перевод полученной величины в проценты. Для применения этого метода необходима обширная рыночная информация и развитый рынок продаж оцениваемого объекта, что в условиях становления рынка отсутствует.