1.4.Операции с предприятием как имущественным комплексом.

Предприятие - это самостоятельный хозяйствующий субъект, созданный для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг с целью удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли.

Статья 132 ГК РФ: Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, ипотеки, аренды, сдачи в доверительное управление, слияния, поглощения и ликвидации, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: зем.участок, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, правя требования, долги, а также права на обозначения индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, ТЗ, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Оценка стоимости предприятия осуществляется на основе полной инвентаризации. Источниками информации для определения стоимости служат следующие, документы: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и структуре имущества предприятия.

Предприятие как имущественный комплекс в настоящее время рассматривается как одно из перспективных направлений операций с недвижимостью. Предприятие как объект для совершения операций с недвижимостью имеет ряд особенностей:

• заложенный кадровый, организационно-правовой потенциал;

• на предприятии очень большое значение имеет сфера менеджмента или управления, здесь четко разделяются вопросы собственности и управления;

• цены на предприятия устанавливаются достаточно специфическими приемами (учет человеческого фактора, научно-технического потенциала и др.).

1.Купля-продажа. по договору продажи предприятия продавец передает в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

2.Аренда арендодатель обязуется за плату предоставить во временное владение и пользование арендатору предприятие как имущественный комплекс, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, уступить ему права требования и перевести на него долги предприятия.

3.по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

4. Слияние — это объединение двух или более хозяйственных субъектов, в результате которого образуется новая экономическая единица

1.5.Аренда как форма коммерческого использования недвижимости.

Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. При аренде арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за определенную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. В соответствии с ГК РФ аренда может различаться по видам: 1)Аре́нда — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за арендную плату, 2)субаренда- передача части арендованного имущества в аренду третьему лицу или группе лиц 3)наем- один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение, 4)поднаем- зависимый от договора найма имущественного или от договора найма жилого помещения гражданско-правовой договор, в силу которого наниматель сдает нанятое имущество или часть его третьему лицу. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг), наем жилых помещений.

В состав объектов аренды входят две большие группы: недвижимые и движимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участии недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Аренду зданий и сооружений выделяют в особый объект договора, так как они входят в состав недвижимости, которой присуща неразрывная связь с земельным участком, на котором указанные объекты находятся, и их перемещение технологически невозможно.

Не может служить объектом аренды самовольная постройка (здание, сооружение). Таким образом, договор аренды здания (сооружений, нежилых помещений) заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды недвижимого имущества.

Если объект недвижимости передается в собственность другому лицу (то есть собственник продает его или обменяет, подарит и т.д. другому арендодателю), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны. Права и обязанности по договору аренды следующие:

Арендодатель имеет право требовать:

• Уплату арендной платы;

• Расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др. (статья 619).

Обязанности арендодателя:

• Предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (статья 611);

• Отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (статья 612);

• Предупредить арендатора о правах третьих лиц (статья 613);

• Произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом.

Арендатор имеет право:

• Истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещения убытков, причиненных несвоевременностью предоставлении объекта недвижимости (статья 611);

• Требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

• При обнаружении недостатков в арендуемом объекте (статья 612):

А) требовать их устранения либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжение договора аренды

Б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

• Если арендодатель не произведет капитальный ремонт (статья 616):

А) произвести его за счет арендодателя!

Б) потребовать, уменьшения арендной платы или расторжения договора или возмещения убытков;

• С согласия арендодателя (статья 615):

А) сдать объект недвижимости в субаренду;

Б) передать арендные права другому лицу;

В) сдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

• Иметь преимущество заключении аренды на новый срок (статья 621).

Арендатор обязан:

• Своевременно вносить арендную плату (статья 614);

• Пользоваться арендованным объектом недвижимости в соответствия с его назначением и условиями договора.

Договор аренды различается по видам: краткосрочные и долгосрочные. Для объекта недвижимости арендного договора со сроком аренды до 1 года является краткосрочным. Для земельных участков - до 5 лет. Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, передается одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.