Значение применения математических методов и моделей в экономике недвижимости

Опыт оценочных работ в экономике недвижимости убедительно показывает, что обоснованность и надежность результатов оценки зависит от применяемых методов, а главное от достоверности исходной, нормативной и другой информации. Широко известно, что научно обоснованные нормативы позволяют объективно принимать управленческие решения, проводить оценку объектов недвижимости. Анализ различий между нормативными показателями и фактическими данными свидетельствует об определенных резервах в экономике. При обосновании предплановых разработок, бизнес-планов появляется необходимость установить по опытным данным взаимосвязь, закономерность изменения одних факторов от других. Например, при маркетинговых исследованиях возможно установить, как изменяется объем продаж продукции с течением времени или при изменении различных факторов: степени насыщенности рынка однотипными товарами, наличия конкурентов, времени года, погодных условий.

В связи с нестабильностью в экономике страны и как результат — постоянной инфляции, возникла тенденция увеличения спроса на приобретение различного вида недвижимого имущества с целью сохранения личного капитала. Для качественного удовлетворения запросов покупателей и продавцов и сохранения конкурентоспособности на рынке недвижимости оценщики столкнулись с проблемой быстрого и точного определения стоимости продаваемых и покупаемых объектов, что повлекло за собой необходимость отыскания зависимости между стоимостью и факторами, влияющими на ее изменение.

Математические методы служат мощным вспомогательным средством, позволяющим глубже проникнуть в существо явления, проследить его закономерности, обнаружить скрытые связи, малодоступные наблюдению простым, невооруженным глазом.

Математика позволяет отвлечься от большего числа случайных свойств, потому универсальные закономерности, лишь смутно видимые в других областях, в математическом описании различимы более явно

Математические методы достаточно эффективное средство структурированного, более компактного и обозримого представления информации в виде числовых массивов, в графической форме и др.

3. Анализ результатов математической обработки данных позволяет дать рекомендации относительно тех или иных способов действия в больших задачах с огромными объемами информации

4. Математические подходы и соображения становятся решающими в типичных управленческих ситуаций, допускающих известную формализацию.

5. 4. Применение математических методов. оказывается плодотворным, когда одно и то же явление описывается не одной, а несколькими моделями

6. Математические подходы и соображения становятся решающими в типичных управленческих ситуаций, допускающих известную формализацию.

7. 4. Применение математических методов. оказывается плодотворным, когда одно и то же явление описывается не одной, а несколькими моделями

Использование математики в исследовании эко­номических процессов позволяет:

• выделить и формализованно описать наиболее существенные связи между экономическими переменами, описывающими про­цессы или явления;

• оценить форму и параметры связи между переменами, соот­ветствующие фактическим наблюдениям;

• точно и компактно изложить отдельные положения теории оценки, математически описав подходы и методы оценки

Что касается использования математических методов в оценке, то следует отметить двоякую возможность их применения:

• в виде описательных математических моделей трех извест­ных подходов и методов оценки, позволяющих лучше понять их сущность;

• в виде математических моделей результирующего показателя стоимости от множества ценообразующих факторов при исполь­зовании сравнительного подхода в оценке различных видов имущества.

Основным преимуществом" применения математических мето­дов, особенно статистических, в сравнительном подходе по сравне­нию с методом парных сравнений состоит в более пристальном внимании к процессу внесения поправок при анализе продаж и предложении. При этом исключается возможность их "удвоения" за счет возможного взаимодействия ценообразующих факторов. Это достигается проверкой связи факторов на коллинеарность, в ре­зультате которой она существенно снижается или ликвидируется. Особенно хочется отметить возможности применения статис­тических методов при обработке и анализе значительных объемов рыночной информации,

Надо сказать, что во всей совокупности трансакционных ус­луг, касающихся обеспечения защиты экономической эффектив­ности и правовой корректности обращения имущества и связан­ных с ними прав, процедура оценки имущества всегда первична. Не зная стоимости прав собственности и других имущественных прав и интересов, нельзя начинать какие-либо операции по их . обороту и защите. И потому, наряду с брокерами, риелторами, юристами, торговцами ценными бумагами и другими участника­ми рынка недвижимости на этом рынке всегда были, есть и будут оценщики.

Между участниками трансакционных процессов практически всегда объективно существует конфликт: продавец желает про­дать имущество как можно дороже, покупатель - купить как можно дешевле; арендодатель хотел бы, чтобы его имущество сто­ило дороже, а арендатор считает, что оно стоит более дешево, а значит и плата за аренду должна быть ниже; кредитор считает, что закладываемое имущество стоит дешевле, а кредитополучатель уве­рен, что стоимость отдаваемого в залог имущества велика, и т.п. Разрешить этот объективно возникающий конфликт интересов и призван независимый оценщик, чья задача компетентно и бес­пристрастно оценить объект, аргументировано убедить участни­ков трансакции в том, что рассчитанная им величина и есть та объективная стоимость, которая отражает ценность объекта на рынке в данный момент времени в данном месте. А как еще более аргументировано убедить любую из двух сторон, а в некоторых случаях и третью - судейскую, чем не математически доказать правомерность полученных результатов оценки стоимости? Объек­тивность грамотно выстроенных математических доказательств едва ли оспорима.

В заключение остановимся еще на одном очень важном мо­менте. Надо помнить, что любые прикладные методы исследова­ний, в том числе и методы статистического анализа, не могут под­менить объективно существующих закономерностей в экономике, теории оценки, логического анализа процессов и явлений в их взаимосвязи и просто здравого смысла, присущего квалифициро­ванному оценщику. Скептикам, которые говорят, что для получе­ния достоверных результатов статистического анализа нужна ка­чественная исходная информация, отвечающая определенным требованиям (а получить такую весьма трудно), хотелось бы задать вопрос: а разве можно без применения математических методов получить достоверный результат оценки, имея некачественную ин­формацию об объекте оценки, аналогах, рынке? Требования к исходной информации в том и другом случае аналогичные и до­вольно жесткие. Математические методы здесь выступают лишь инструментом, с помощью которого можно получить более каче­ственные и даже более доказательные результаты оценки.

Таким образом, в методологии моделирования заложены большие возможности саморазвития. Это позволяет:

1. выявить особенности функционирования исследуемого экономического объекта, основные тенденции развития процесса;

2. изучать потенциальные параметры и функционирование объектов без реальных вложений и непредсказуемости экономических последствий;

3. предсказывать будущее поведение объекта при изменении каких либо параметров, т. е. находить наиболее целесообразные решения по использованию и распределению ресурсов;

4. находить оптимальные планы использования ресурсов и, связанных с ним средств производства, что способствует достижению заданных объёмов выхода продукции при минимальных затратах труда и средств;

5. улучшать качество подготовки исходной информации и ее использование;

6. оптимизировать экономические, финансовые и технические показатели управленческих решений и проектов;

7. усовершенствовать систему организации и планирования производства;

8. изучить дополнительные условия и факторы /анализ чувствительности и устойчивости к изменениям/, их экономическую значимость и исследовать эффективность полученных проектных результатов, выявить ожидаемые опасности;

9. лучше понимать многообразие взаимосвязей и обосновывать причинно-следственные зависимости;