2.3 Правова основа землекористування та економічної оцінки землі

Чинна нині правова основа землекористування, у т. ч. міського землекористування, базується на основних положеннях Конституції Російської Федерації, Цивільного кодексу РФ, розвинених в ряді Федеральних законів, Указів Президента РФ, законів суб'єктів РФ, Постанов Уряду РФ відомчих нормативних актів, нормативних актів суб'єктів РФ, рішень і ухвал судів різного рівня.

Будь-яка система міського землекористування спирається на Державний земельний кадастр, який створюється і ведеться за єдиними принципами. Це суттєво полегшує використання нових рішень, відображених в основних підсистемах кадастру.Короткий опис цілей і завдань системи міського земельного кадастру та його основний зміст дані нижче. Система земельних відносин в Росії базується на фундаментальних положеннях, встановлених Конституцією РФ, відповідних як історичнимтрадиціям, так і основним світовим стандартам.

В даний час широке поширення в Російській Федерації отримала форма володіння землею у вигляді оренди. Договір оренди земельної ділянки після його підписання та державної реєстрації - основний документ, що встановлює землекористувача.Договором передбачаються також відповідальність сторін за порушення його умов та вирішення спорів у арбітражному порядку.

Крім оренди, для окремих категорій землекористувачів передбачені безстрокове, постійне користування та довічно успадковане володіння, а також тимчасове оплатне і безоплатне користування. Відповідні умови некомерційного використання земельних ділянок юридичними та фізичними особами відбиваються в державних актах і свідченнях.

Державний земельний кадастр - це встановлена ​​державою система обліку та оцінки земель та реєстрації прав на землю, спрямована на регулювання та вдосконалення земельних відносин і включає відомості про правовий, господарсько-економічному, екологічному та природному стані міських земель. Враховуючи сучасне визначення Нерухомості за Цивільним кодексом РФ, міський земельний кадастр фактично стає кадастром нерухомості. Державний земельний кадастр забезпечує захист прав як міста в цілому, так і зареєстрованих землекористувачів, інвесторів, забезпечує державні та муніципальні органи, юридичні і фізичні особидостовірною інформацією про земельну нерухомості, про умови та форми її використання. Він включає системи реєстрації, обліку і кадастрової оцінки міських земель, забезпечують формування економічно обгрунтованих тарифів всіх видів земельних платежів, а також збір земельних платежів до бюджету міста.

2.4 Інші правові підстави для оцінки бізнесу

Як відомо для проведення оцінки між оцінювачем і замовником необхідно укласти договір. Якщо в ньому не обговорений конкретний вид вартості то за визначенням це ринкова вартість даного об'єкта. Договір укладається в письмовій формі. Не посередньо до оцінювача пред'являється ряд вимог ^4:

наявність ліцензії.

своєчасне складання звіту в письмовій формі.

нерозголошення інформації.

незалежність оцінювача.

наявність договору страхування відповідальності оцінювача і ін

Що стосовно, інших законів та нормативних актів в області оціночної діяльності, то наприклад, закон № 144-ФЗ від 8 липня 1999 р., «Про реструктуризацію кредитних організацій» ^5, регулює процедуру залучення незалежного оцінювача (ст. 18) для оцінки вартості активів кредитної організації, що виставляються на продаж.

«Закон про неспроможність (банкрутство)» від 8 січня 1998 р., № 6-ФЗ ⁶ регулює порядок і умови здійснення заходів з попередження неспроможності, проведення зовнішнього управління і конкурсного виробництва. Згідно зі ст. 102 в ході конкурсного виробництва конкурсний керуючий повинен здійснити інвентаризацію та оцінку майна боржника. Він має право залучити оцінювача або іншого фахівця і оплатити їх послугу за рахунок боржника, якщо інше не встановлено зборами кредиторів.Якщо це майно - нерухомість, то вказане майно оцінюється до продажу із залученням незалежного оцінювача.

Закон «Про товариства з обмеженою відповідальністю» від 8 лютого 1998 р. № 14-ФЗ ⁷ визначає порядок залучення незалежного оцінювача для оцінки внеску в статутний капітал товариства. Якщо номінальна вартість або збільшення номінальної вартості частки учасника товариства у статутному капіталі товариства, оплачуваної негрошовими коштами, становить більш ніж двадцять тисяч рублів, з метою визначення вартості цього майна повинен залучатися незалежний оцінювач за умови, що інше не передбачено федеральним законом ^8. Номінальна вартість або збільшення номінальної вартості частки учасника товариства, оплачуваної такими негрошовими коштами, не може перевищувати суму оцінки зазначеного майна, певну незалежним оцінювачем.

У разі оплати часткою в статутному капіталі товариства негрошовими засобами учасники товариства і незалежний оцінювач солідарно несуть при недостатності майна товариства субсидіарну відповідальність за його зобов'язаннями в розмірі завищення вартості майна, внесеного для оплати часткою в статутному капіталі товариства протягом трьох років з моменту державної реєстрації товариства або внесення до статуту товариства передбачених статтею 19 цього Закону змін.

Аналогічна норма міститься в законі «Про акціонерні товариства» від 26 грудня 1995 р. ⁹ № 208-ФЗ, що визначає порядок створення і правове положення АТ. Відповідно до ст. 34 закону акції суспільства при його установі повинні бути повністю оплачені протягом строку, визначеного статутом товариства. Грошова оцінка майна, внесеного в оплату акції при установі суспільства, провадиться за згодою між засновниками. Якщо номінальна вартість придбаних у такий спосіб акцій та інших цінних паперів товариства становить більше двохсот МРОТ, то необхідна грошова оцінка незалежним оцінювачем (аудитором) майна, що вноситься в оплату акцій та інших цінних паперів товариства.

Для визначення ринкової вартості майна акціонерного товариства може бути притягнутий незалежний оцінювач (аудитор) (ст. 77). Залучення незалежного оцінювача (аудитора) для визначення ринкової вартості майна є обов'язковим у разі викупутовариством у акціонерів акцій.

Закон РФ «Про недержавні пенсійні фонди», від 7 травня 1998 р ^10. № 75-ФЗ регулює відносини, що виникають при створенні, здійсненні діяльності та ліквідації недержавних пенсійних фондів, а також встановлює основні принципи державного контролю над їх діяльністю. Відповідно до п.6, ст. 25 цього закону, при розміщенні пенсійних резервів у нерухоме майно фонд зобов'язаний представляти госполномоченному органу дані про оцінку об'єкта нерухомого майна, проведеної незалежним оцінювачем, що має дозвіл (ліцензію).

Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 р. ¹¹ № 102-ФЗ, регулює відносини що виникають із договору застави нерухомості. Ст. 9 закону визначає зміст договору про іпотеку, тобто його істотні умови. У договорі про іпотеку мають бути вказані предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (ч. 1, ст. 9).Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства РФ за згодою заставника з заставоутримувачем і вказується в договорі про іпотеку в грошовому вираженні. При іпотеці державного та муніципального майна його оцінка здійснюється відповідно до вимог, встановлених федеральним законом, або у визначеному ним порядку. Сторони договору про іпотеку можуть доручити оцінку предмета іпотеки незалежної професійної організації (ч. 3, ст. 9).