1.5 Придбання нерухомості за кордоном і його правові аспекти

Придбання нерухомості за кордоном завжди вважалося вигідним інвестиційним вкладенням. Тому не дивно, що в епоху нестабільної ситуації на вітчизняному ринку зарубіжна комерційна нерухомість не тільки не втратила своєї привабливості для наших співвітчизників, а й стала користуватися великою популярністю серед фізичних і юридичних осіб.

До слова сказати, придбання нерухомості за кордоном - це досить серйозний і відповідальний крок. Закордонне законодавство таїть у собі чимало сюрпризів для іноземців, тому будьте готові до того, що угода, укладена за межами РФ, може обернутися для вас цілою низкою неприємностей. Однією з них може стати необхідність реєстрації юридичної особи на території вибраної вами країни. Щасливими власниками комерційної нерухомості по праву вважаються особи, що придбали квартири, а також офісні приміщення в Туреччині чи Іспанії. Тут чинне законодавство проявляє завидну толерантність по відношенню до іноземних інвесторів, тому для купівлі комерційної нерухомості не потрібне відкриття юридичної особи.

Що стосується хорватської нерухомості, то тут справа виглядає дещо інакше. Для того щоб придбати офісне приміщення в цій європейській країні, вам знадобиться оформити пакет документів, необхідних для реєстрації юридичної особи. Як правило, дотримання формальностей займає не більше одного дня. Тому після подання заяви та оплати покладених зборів вам не доведеться простоювати в довгих чергах державних установ.

Придбання нерухомості на Кіпрі - це окремий привід для консультації з юристом. У цій країні реєстрація юридичної особи при покупці комерційної нерухомості потрібно лише в тому випадку, якщо ви хочете придбати кілька об'єктів. При цьому документальне оформлення всіх формальностей є підставою для особистої присутності засновника.

Чорногорія - це мрія, яка стає реальністю. Тому придбання земельної ділянки на її території є підставою для реєстрації юридичної особи. Що стосується будинків, квартир та об'єктів комерційної нерухомості, то купити їх може як фізична, так іюридична особа. Чого не скажеш про земельні угіддях Чорногорії. Навіть після оформлення всіх необхідних паперів, співвласником землі буде як і раніше бути держава. А ви, по суті, будете наділені правами орендаря. Реєстрація юридичної особи на території Чорногорії - це досить проста процедура, тому оформлення всіх паперів ви завжди можете довірити своєму законному представникові.

Безкрайні простори Болгарії повні сюрпризів. Тут і придбання земельної ділянки, і бажання відкрити власний бізнес є вагомими підставами для реєстрації юридичної особи. Що стосується особистої присутності засновника, то його приїзд в країну є необов'язковим.

Таким чином, якщо ви хочете придбати комерційну нерухомість за кордоном, будьте готові до того, що вам доведетьсявитратити свій час і гроші на відкриття юридичної особи на території іноземної держави. По суті, реєстрація нової компанії в даному випадку буде означати створення черговий фірми-пустушки. З точки зору вітчизняних нормативно-правових актів, цяоперація буде не зовсім правильною, зате, з позицій зарубіжного законодавства, цілком легітимною. Адже такі реалії національної політики щодо іноземців. Оформити всі необхідні папери ви можете як самостійно, так і заручившись підтримкою фахівців в області юриспруденції. Що стосується останнього варіанту розвитку подій, то звернення в юридичну контору позбавить вас від необхідності вивчати закордонне законодавство та дозволить у короткі терміни вирішити проблеми, пов'язані з державною реєстрацією компанії.

Коротко розглянемо досвід інших країн у частині правових основ оцінки бізнесу. Наприклад, Методи визначення вартості в Німеччині добре розроблені і систематизовані, так як вдосконалювалися протягом багатьох років. Вони підкріплені детально розробленими законодавчими актами. У результаті цього підходи до оцінки вартості досить значно відрізняються від європейських і міжнародних норм.

У відношенні іпотечної застави відповідно до розділу 13 Закону Німеччини про іпотеку кожен банк повинен сам розробляти свої власні інструкції для оцінки. Важливо відзначити, що іпотечні банки Німеччини випускають велику кількість продаються на міжнародному ринку заставних, що робить доступними методи оцінки для міжнародної перевірки. У Німеччині значну частину сектора інвестицій, пов'язаних з нерухомістю, становлять інвестиційні компанії відкритого типу. Процедури оцінки, які в разі застосування наближаються до ринкової вартості, розроблені для захисту інвесторів від шахрайства і містяться в законі, що регулює діяльність інвестиційних компаній.

Чинний в Німеччині федеральний закон про оцінку від 1988 р. надає детальне керівництво для оцінювачів і, крім усього іншого, вимагає, щоб всі оцінки проводилися шляхом об'єднання вартості землі та будівель. У відповідності до системи всі угоди реєструються і публікуються у формі об'єднаної вартості, в результаті чого щорічно складаються карти вартості землі. Органи оцінювачів-експертів встановлюють ціну за 1 квадратний метр незабудованої землі для міських районів, в яких продаж ділянок відбувається рідко, і ця ціна встановлюється шляхом вирахування з ціни, яку платять за землю, вартості будівлі.

Федеральний закон Німеччини про іпотеку визначає вартість для цілей забезпечення кредитних зобов'язань і встановлюєметодологію та процедури оцінки. За цією діяльністю здійснюється суворий контроль. Вартість застави відповідно до Директиви ЄС не повинна перевищувати 60% від належним чином певної ринкової вартості. Ця вартість може бути охарактеризована як стійка довгострокова вартість при «нормальних» умовах ринку. Для цілей оцінки сума, яку пропонує дійсний користувач нерухомості, до уваги не береться. Така сума, за визначенням цього Стандарту, ближче за своїм змістом до оцінки цінності, ніж до ринкової вартості. Тим не менше на відносно стійкому ринку, до якого можна віднести ринкової сектор нерухомості Німеччини, цей метод можна вважати надійним.

Що стосується Іспанії, то місцевий ринок оцінки для цілей визначення вартості застави, для фондів, що інвестують у нерухомість, і для страхових компаній обмежений зареєстрованими оцінювачами, або Tasadores, які повинні бути або архітекторами, або інженерами, в залежності від типу об'єкта нерухомості. Звіти повинні бути складені за стандартною формою згідно з Декретом про оцінку від 1994 р. Визначення терміна «ринкова вартість» відрізняється від визначення Європейських Стандартів, так як у нього введено поняття обгрунтованості, і це поняття, як верб німецькому законодавстві, використовується з тією ж турботою про дотримання принципу обачності.

Іспанським оцінювачам (Tasadores) забороняється враховувати частину орендної плати, яка перевищує ринковий рівень.Зміст іпотечного законодавства вимагає встановлення середнього розсудливого рівня ціни, який далі обмежується певними посібниками з оцінки, що включають, наприклад, публікуються щорічно мінімальні коефіцієнти капіталізації для оцінок, які проводяться на цій базі.

Державного регулювання діяльності професійних оцінювачів у Великобританії не існує. Будь-яка людина в принципі може зайнятися бізнесом в якості оцінювача і взятися за оцінку нерухомості. Це дає можливість самим оцінювачам рекламувати свої послуги з позиції своєї репутації як людей компетентних і відданих професійним правилам поведінки. Це досягається черезпрофесійні організації, серед яких лідируючі позиції займає Королівське товариство сертифікованих фахівців з нерухомості.Членство в таких суспільствах досягається через складання іспитів і після певного періоду практичної роботи під наглядом досвідченого фахівця. Серйозним довірою на ринку нерухомості користуються і приймаються як істинних лише ті оціночні документи, які підписані кваліфікованим оцінювачем, що є членом відповідного професійного об'єднання.

Оскільки держава у Великобританії не атестує і не ліцензує оцінювачів, воно і не встановлює стандартів оцінки. Тим не менш оціночні стандарти використовуються в країні з 70-х років. Але вироблені ці стандарти професійними недержавними об'єднаннями, а не урядом.

Оцінка нерухомості в США - поле діяльності фахівців у великим досвідом роботи, вищою освітою та спеціалізованої підготовкою в області оцінки. У США оцінювачі нерухомості, як правило, не займаються оцінкою бізнесу, особистої чи інтелектуальної власності.

Оцінювачі нерухомості в США поділяються на ще більш вузькі групи фахівців. Існує спеціалізація за місцем оцінки (наприклад, західний Лос-Анджелес або графство Санта-Барбара в Каліфорнії), по об'єкту оцінки (наприклад, тільки оцінка готелів або міні-складів, парків, мобільних будинків). Є фахівці з оцінки приносить дохід нерухомості або за оцінкою не приносять доходу об'єктів.

Прийняття федеральних законів зробило обов'язковим ліцензування оціночної діяльності владою штатів. До цього оціночна діяльність регулювалася тільки професійними товариствами оцінювачів. Таких товариств у США багато, але на досить високому професійному рівні діяли тільки три з них: Американський інститут оцінювачів нерухомості - за оцінкою приносить дохід нерухомості; Товариство оцінювачів нерухомості - по оцінці не приносить дохід нерухомості; Американське товариство оцінювачів - за оцінкою машин і устаткування. У наслідку перші дві професійні організації об'єдналися в Інститут оцінки.

Кожна оцінка об'єктів нерухомості, застрахованих тієї чи іншої федеральною корпорацією США, повинна виконуватися тільки оцінювачем, який має ліцензію (або сертифікат) штату, на території якого знаходиться даний об'єкт оцінки. Ліцензія (сертифікат) потрібна тільки для оцінки об'єктів, щодо яких є страховка. Оцінки ж більшості об'єктів нерухомості оплачуються інститутами не мають відношення до такого страхування. Наприклад, страхові компанії, пайові і пенсійні фонди, взаємні фондиінвестування в нерухомість не повинні піклуватися про використання оцінювачів з ліцензією штатів.