2.2 Законодавство, що регулює право власності щодо об'єктів оцінки

У Цивільному кодексі РФ в ст. 130 наводиться наступне формулювання: «До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди ^»3. Фахівці в області оцінки нерухомості піддають критиці продовження цього формулювання в ст. 130, яке виглядає наступним чином: «До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти». У цьому тексті основою визначення нерухомих речей (треба думати, нерухомого майна) є наявність державної реєстрації існування, якої не заперечується, але не зовсім правомірно на цій підставі визначати об'єкти нерухомості. Ця невідповідність має зв'язок з практичними наслідками по оподаткуванню цих об'єктів, тобто є випадки поширення на них положень оподаткування, властивих лише дійсним об'єктам нерухомості.

При виконанні оцінки дуже важливо мати чітке, обгрунтоване уявлення про право власності на об'єкт нерухомості та його обмеження. Правове регулювання нерухомості пов'язане з правом власності. Мова йде про появу різних обмежень прав власності на об'єкти нерухомості, переважно відносно права власності на землю. Зарубіжна і вітчизняна практика показує часте перетинання інтересів власників сусідніх земельних ділянок, ця ситуація має правове поле захисту у вигляді сервітутів, які відображені у ст. 274 ГК РФ «Право обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут)», де сказано: «... власник нерухомого майна ...вправі вимагати від власника сусідньої земельної ділянки ... надання права обмеженого користування сусідньою ділянкою (сервітуту). Сервітут може встановлюватися для забезпечення проходу та проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб ... »Сервітут - важливий елемент оцінки нерухомості. Ця оцінка може бути пов'язана з платою за користування земельною ділянкою, яку згідно з п. 5 ст. 274 ГК РФ «власник ділянки, обтяженого сервітутом, має право ... вимагати від особи, в інтересах якої встановлений сервітут ». У законодавстві більшості країн з ринковою економікою сформульовано умови обмеження власника земельної ділянки на надра і на повітряний простір.

На підставі Цивільного кодексу РФ відомо, що «власник земельної ділянки не може заборонити вплив на ділянку на такій глибині або на такій висоті, що усунення його не представляє для нього інтересу».

У разі визначення (розрахунку) грошової оцінки об'єктів нерухомості керуються законодавчими вимогами до оцінки об'єктів нерухомості. Грошова оцінка об'єктів нерухомості важлива при визначенні внеску засновників при створенні підприємства, розробці проекту.

Крайній випадок обмежень - це відчуження нерухомого майна у зв'язку з вилученням ділянки, на якій воно знаходиться. Це положення розглядається в ст. 239 ГКРФ наступним чином: «у випадках, коли вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб, або внаслідок неналежного використання землі неможливо без припинення власності на будівлі, споруди чи інше нерухоме майно, що знаходиться на даній ділянці, це майно може бути вилучено шляхом викупу державою або продажу з публічних торгів ... ». Положення про викуп є ключовим при встановленні «підстав припинення права власності». Згідно зі ст. 235 ЦК РФ, «звернення до державної власності майна, що перебуває у власності громадян і юридичних осіб (націоналізація), здійснюється з відшкодуванням вартості цього майна та інших збитків ....».

Оцінка вартості цього майна і збитків можливо лише в результаті розрахунків незалежних професіоналів-оцінювачів. У першому випадку (відчуження державою) така оцінка потрібна для визначення викупної ціни. Згідно ст.281 ГК РФ, «при визначенні викупної ціни в неї включається ринкова вартість земельної ділянки і знаходиться на ньому нерухомого майна, а також всі збитки, завдані власникові вилученням земельної ділянки .... У т.ч. упущена вигода ». У другому випадку (продаж з публічних торгів) грошова оцінка вартості об'єкта нерухомості необхідна для встановлення початкової ціни продажу з публічних торгів.