5. Основные принципы оценки стоимости недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, с позиции потенциального собственника;

2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации объектов недвижимости;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме.

1. Принципы, с позиции потенциального собственника – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе. Принцип полезности заключается в том, что любой объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или удовлетворения личных потребностей.

Принцип полезности:

В затратном подходе: стоимость объекта недвижимости не должна превышать стоимость строительства нового объекта равной полезности.

В сравнительном подходе: стоимость объекта недвижимости не будет превышать определенной величины, стоимость объекта недв. не должна быть больше стоимости покупки аналогичного объекта равной полезности.

В доходном: стоимость объекта недвижимости не должна превышать сумму доходов от использования данного объекта.

Принцип замещения заключается в том, что если рынок обладает достаточным количеством одинаковых по полезности объектов, то самый высокий спрос будет обеспечен обеспечен объекту с наименьшей ценой. (осн. Для сравнительного подода)

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения ( осн. Для доходного подхода)

2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации объектов недвижимости;

-  остаточной продуктивности земли;

-  предельной продуктивности (принцип вклада);

-  сбалансированности;

-  экономического разделения.

Принцип вклада (предельной продуктивности) заключается в необходимости определить вклад каждого фактора в формирование стоимости объекта недвижимости:

- земля, здания, сооружения.-управление (менеджмент).-персонал.-технические средства, оборудование.

Вклад – это та сумма, на которую увеличилась или уменьшилась стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства.

Принцип остаточной продуктивности - это остаток дохода от недвижимости после оплаты труда, затрат на управление и техническое обеспечение.

Принцип сбалансированности заключается в определении оптимального сочетания факторов, обеспечивающих максимальную стоимость объекта.

Принцип разделения заключается в повышении эффективности использования недвижимости за счет разделения прав.

3.Принципы, связанные с рыночной средой –

Принцип спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип соответствия, принцип изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между растущей потребностью общества в объектах недвижимости и ограниченностью предложения.

Спрос на рынке недвижимости – это платежеспособная потребность в объектах недвижимости, а предложение – это количество объектов, выставленных на продажу при сложившемся уровне цен.

Принцип конкуренции означает, что стоимость объекта зависит от уровня конкуренции на данном сегменте рынка.

Принцип соответствия – это то, в какой степени объект недвижимости отвечает потребностям и ожиданиям риска. Принцип соответствия заключается в том, что объект недвижимости не соответствующий рыночным стандартам имеет меньшую цену.

Принцип соответствия проявляются через 2 эффекта:

- эффект регрессии (заключается в отрицательном воздействии окружающей среды на стоимость объекта недвижимости)

-эффект прогрессии (внешняя среда благоприятно воздействует на стоимость объекта)

Принцип изменения внешней среды. Принцип акцентирует внимание оценщика на том, что внешняя среда претерпевает постоянные изменения и это следует учитывать при проведении оценки.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта осуществляется в 2 этапа:

1-для участка земли как свободного 2-для участка земли с существующим улучшением.

При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые: -во-первых, соответствуют юридическим нормам;  -во-вторых, реализация которых возможна физически;  -в-третьих, осуществимы финансово; -в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.