17. Договоры купли-продажи недвижимого имущества.

«По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ) «по передаточному акту» (ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» (ст. 555 ГК РФ).

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Требования к форме договора: такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550.

Когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Ст. 555 ГК РФ: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

ст. 556: передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ).

18. Договор поставки товаров.

По договору поставки поставщик (продавец), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием...

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной

Договор считается заключенным в момент получения лицом, направившем оферту, ее акцепта.

Обязанности продавца заключаются в передаче товара покупателю со всеми необходимыми принадлежностями и документами, в согласованном количестве, ассортименте и комплекте (комплектности), установленного качества, свободным от прав третьих лиц, в надлежащей упаковке и (или) таре.

Договор поставки может быть заключен как на поставку уже имеющегося товара, так и на тот, который будет поставлен в будущем. Если иное не установлено договором поставки, поставщик должен передать принадлежности и документы. По договору поставки подлежат передаче товары, производимые и закупаемые поставщиком.

Основное существенное  условие договора поставки (купли-продажи) о товаре считается согласованным, если в договоре определено наименование и количество товара.

Если из договора невозможно установить наименование и количество поставляемого товара, такой договор будет считаться незаключенным, соответственно никаких обязательств ни у Продавца, ни у Покупателя по такому договору не возникнет. Это касается и требований о поставке товара, и требований об оплате товара.

Если в договоре поставки не оговорить срок, то товар, , должен быть доставлен в разумный срок после возникновения обязательства. Стоит отличать срок договора от сроков поставки. Первый из них является существенным условием, без которого сделка будет считаться незаключенной, а вот сроки поставки отдельной партии могут и не указываться. В таком случае, согласно п.2 ст. 314 ГК, станут действовать так называемые «разумные сроки поставки».

Если договор купли-продажи (поставки) заключается не на разовую поставку, а рассчитан на долгосрочное сотрудничество, в таких договорах целесообразно делать ссылку на заявки Покупателя, в которых будет определено наименование, количество и ассортимент товара и которые будут являться неотъемлемыми частями договора купли-продажи (поставки) товара.

Основная обязанность поставщика – передать товар, а покупателя – принять товар.

Покупатель должен известить поставщика о нарушении условий договора о количестве, ассортименте, качестве, комплектности, таре и упаковке.

По ст.523 ГК нарушение договора поставки поставщиком считается существенным: 1) в случае поставки им товара ненадлежащего качества с недостатками, которые невозможно устранить в приемлемый для покупателя срок; 2) в случае неоднократного нарушения сроков поставки. Нарушение договора покупателем существенное:

1) если неоднократно нарушен срок оплаты;

2) имела место неоднократная невыборка товаров.