14. Особенности аренды земельных участков в городе Москве

Собственники зданий, строений, сооружений, помимо того, что они имеют право на выкуп земельного участка, на котором расположены данные объекты недвижимости, имеют также исключительное право на приобретение данных участков в аренду.

При этом, выбор права, на котором будут оформляться права на земельный участок (собственность или аренда) принадлежит (за рядом исключения) собственнику расположенных на участке зданий, строений, сооружений, а не городу Москве.

Приобретение земельных участков в аренду в городе Москве также имеет свою специфику.

В соответствии с нормативными актами города Москвы в случае предоставления земельного участка в аренду под находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями, наряду с понятием «вид разрешенного использования» земельного участка вводится понятия «цель предоставление земельного участка».

Во всех случаях, когда земельный участок предоставляется в аренду собственникам расположенных на нем зданий, строений, сооружений, целью предоставления земельного участка (независимо от вида разрешенного использования) указывается «для эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений».

Согласно нормам московского законодательства любое строительство на таком арендованном земельном участке возможно только после внесения изменений в договор аренды земельного участка и изменения цели предоставления земельного участка. Строительство на участке будет возможно только тогда, когда цель предоставления участка будет изменена с «для эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений» на «для строительства».

Соответствующие изменения в договор аренды вносятся по заявлению арендатора за плату.

Размер платы составляет от 10 до 80 процентов от кадастровой стоимости и определяется в установленном порядке в зависимости от вида объекта, строительство которого планируется на земельном участке, и его соответствия установленной территориальными нормами плотности застройки.

Указанная плата именуется как «арендная плата» устанавливается при первом обращении арендатора земельного участка и взимается однократно за время действия требований градостроительных регламентов, содержащихся в градостроительном плане земельного участка, вне зависимости от срока достижения арендатором-застройщиком предельных требований градостроительных регламентов к земельному участку.

Таким образом, лицам, оформляющим права аренды на земельный участок в городе Москве необходимо учитывать указанную выше специфику законодательства и оценивать риски внесения повышенных арендных платежей (зачастую превышающих выкупную стоимость земельного участка) в случае осуществления строительства на земельном участке.

Вопрос законности установленных в городе Москве специальных режимов, ограничивающих права арендаторов земельных участков, вызывает обоснованные сомнения.

Во-первых, многие арендаторы земельных участков заключили договоры аренды в порядке оформления ранее существовавшего права постоянного бессрочного пользования земельным участком. В соответствии с Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ для лиц, заключивших договоры аренды земельных участков в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, размер арендной платы в любом случае (независимо от субъекта Федерации) не может превышать 2 % от кадастровой стоимости земельного участка в год. Очевидно, что ставки арендной платы в размере от 10 до 80 процентов от кадастровой стоимости участка существенно превышают 2 % от кадастровой стоимости, то есть являются неправомерными.

Во-вторых, согласно Земельному кодексу РФ арендатор земельного участка имеет те же права, что и собственник земельного участка, в том числе имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

То есть, права арендатора земельного участка по строительству на арендованном земельном участке ограничены только его категорией, видом разрешенного использования и режимами градостроительного регулирования.

Соответственно, если в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельного участка участок относится к землям для размещения, к примеру, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, то это означает, что арендатор может не только эксплуатировать уже существующие объекты данного назначения, но и реконструировать их с сохранением функционального назначения либо строить новые объекты аналогичного назначения (если это не противоречит градостроительным режимам земельного участка).

У арендатора земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения, имеющего намерение осуществлять строительство (реконструкцию) на земельном участке, имеется следующая альтернатива действий:

1. уплатить повышенную арендную плату и приступить к реализации строительства (реконструкции) – данный способ является самым быстрым и самым дорогим;

2. выкупить земельный участок по льготной ставке 45 % процентов от кадастровой стоимости и после этого приступить к строительству – данный способ является более длительным по времени его реализации, но может быть относительно экономным, особенно в тех случаях, когда размер повышенной арендной платы за внесения изменений в договор аренды будет составлять 80 % от кадастровой стоимости земельного участка;

3. оспаривать в судебном порядке действия органов власти города Москва, ограничивающих право арендатора на осуществление строительства на земельном участке. Судебная практика по данной категории дел формируется, имеются положительные для арендаторов судебные акты на уровне Высшего арбитражного суда РФ, подтверждающие неправомерность ограничения прав арендатора на использование земельного участка, в том числе путем осуществления строительства на нем.

15. Основные этапы реформы земельных отношений

16.Понятие и виды земельно-правовых сделок