- •1Состав и структура городского хозяйства.
- •3Город как система.
- •7Виды жилищного фонда.
- •8Техническая эксплуатация жилищного фонда.
- •9Понятие системы технической эксплуатации жилого дома.
- •11Ресурсы города и финансовая база.
- •12Ресурсы городского хозяйства.
- •18Финансирование систем городского хозяйства.
- •11Финансовая база города:
- •21Схема финансирования жкх города. Алгоритм.
- •22Схема управления жилым фондом при участии управляющей компании.
- •23Экстренное строительство объектов городского хозяйства.
- •24Расчет пополнения бюджета за счет платежей за использование городской территорией.
- •25Формы платы за землю.
- •28Создание коммерческих структур, обеспечивающих эксплуатацию элементов городской среды.
- •31Планирование.
- •Амортизация основных средств
22Схема управления жилым фондом при участии управляющей компании.
Объекты управления:
-
муниципальный фонд
-
частный фонд (предприятия, ТСЖ, ЖСК)
-
государственный фонд
Управляющие компании. Производители и поставщики услуг.
-
Водо-канализационные хозяйства
-
Топливно-энергетические хозяйства
-
Лифтовые хозяйства
-
Организации по благоустройству и озеленению
-
Ремонтно-эксплуатационные организации
-
Организации по вывозу мусора и др.
23Экстренное строительство объектов городского хозяйства.
По мере возникновения необходимости в экстренном строительстве на предприятиях внедряется комплексная система управления на основе преобразования. В составе следующих подсистем:
1. Структуризации (реструктуризации).
Расширение состава, организационно-экономических показателей мощности и адаптивности производства, формирование и оптимальное использование производственных мощностей.
Производственная мощность предприятия – это объем выпускаемой продукции предприятия за год денежных и натуральных показателях на имеющихся ресурсах (трудовых, материальных, технических).
2. Подсистемы поддержки, функционирования, развития и регулирования экстренных производственных работ заданного режима.
Система поддержки:
-
внутренняя
-
внешняя
Внутренняя включает в себя регулирования:
а) оптимизационный пересмотр конструктивных решений
б) структурное организационно-техническое регулирование
в) оптимальное планово-экономическое регулирование
Норма времени – затраты труда на единицу работы чел/час.
Трудоемкость – затраты труда на какой-то выполняемый объем.
Внешняя включает в себя финансовую и информационную поддержку.
3. Надо внедрить принципы управления экстренного строительства.
-
Управление постоянными преобразованиями предприятия, адекватно меняющимся негативным производственным слоем.
-
Управление организационно-технической подготовкой.
-
Управление производством.
-
Управление качеством.
-
Управление рисками.
Надежность производства – это способность выложить производственное задание в срок и с нормативным качеством.
24Расчет пополнения бюджета за счет платежей за использование городской территорией.
25Формы платы за землю.
Существуют следующие формы:
-
арендная плата
-
земельный налог
-
нормативная цена земли.
Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду.
Земельным налогом облагаются собственники земли.
Нормативная цена устанавливается для покупки и выкупа земельных участков, а так же для получения под залог земли банковского кредита.
Целью платы за городскую землю является:
-
Стимулирование рационального использование территории через экономическую заинтересованность землепользователей.
-
Реализация стратегий использования городских земель в рамках градостроительного проектирования в соответствии с идеей непрерывного генерального плана города.
-
Экономическое регулирование структуры городского хозяйства путем стимулирования деятельности предприятий, имеющих позитивное значение для города через систему льготных обложений.
-
Выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях равного качества, по средствам изъятия рентного дохода.
-
Фискальная функция формирования дохода местного бюджета для финансирования инфраструктуры города.
26Порядок определения арендной платы за землю.
Арендная плата формируется из двух частей.
1. Условно-постоянной
2. Рентной
Условно-постоянная часть формируется из фактических и будущих затрат на инфраструктуру города, в том числе культурно-бытовые объекты, транспортные сооружения и сети, инженерное оборудование, благоустройство, природные мероприятия.
Рентная часть формируется из внутригородской и внегородской ренты.
Внутригородская рента отражает преимущества участка по местонахождению (транспортной доступности) и его ценности (инженерно-строительным, природным, социальным, экономическим, историко-архитектурным и другим показателям ).
Внегородская рента фиксирует превосходство в природно-географическом и экологическом развитии рассматриваемого города, по сравнению с другими городами страны.
Экономические преимущества основаны на разнице в общественных издержках на воспроизводство основных фондов и трудовых ресурсах в регионах.
В городах разной величины имеется разный уровень производства труда, фонда отдачи, себестоимости продукции.
Природно-географическое преимущество создается за счет активного развития региональной производственной инфраструктуры, управленческого, научно-технического и социально-культурного потенциала агломерации.
В формализированном виде расчет арендной платы (А) может быть представлен как произведение нормы годовых отчислений (n) (в долях ед.) на стоимость (С) единицы территории (1 руб – м2 или 100 руб - га) умножить на индекс градостроительной ценности территории(I), умножить на коэффициент регулирования города (Kr) отдельных видов деятельности, территория арендуемого участка (Т) (м2 , га).
А = n * C * I * Kr * T
Нормы годовых отчислений рекомендуется устанавливать равным 3% от размера годовых платежей. Это соответствует примерно 30 годам срока платежей всей стоимости, а так же сроку реализации генерального плана города и физическому износу систем инженерного оборудования. При новом освоении территории норма отчислений должна повышаться исходя из соотношения расходов и доходов городского бюджета.
Получаемая плата за землю должна покрывать затраты на развитие общегородской и районной инфраструктуры и перечислять част средств в федеральный бюджет.
Стоимость единицы территории определяется исходя из прошлых и будущих затрат на развитие городской инфраструктуры и реабилитации ландшафтов.
Различными проектными организациями стоимостная оценка определяется двумя способами:
-
либо по расчетным затратам по формированию городской среды
-
либо по рыночной цене
При первом подходе учитываются затраты на строительство жилых и общественных зданий, инженерных сооружений и сетей, транспортных сооружений и коммуникаций, благоустройство территорий и природоохранных мероприятий, компенсации, связанные с возмещением ущерба.
Застроенные территории оцениваются по балансовой стоимости здания и сооружения.
Средняя стоимость единицы территории определяется средствами, вложенными в развитие городского хозяйства и отнесенными к общей площади застроенных территорий.
Сz = B/T
В – баланс стоимости основных фондов городского хозяйства.
Т – площадь застроенных территорий, с которых подлежит взимать арендную плату.
Вновьосваемые территории оцениваются по укрупненным показателям или сметной стоимости размещаемых на ней объектов.
Будущие затраты рассчитываются в связи с увеличением стоимости работ вследствие инфляции. Затраты прошлых лет принимаются в соответствии с рыночными отношениями (индексация).
27Порядок определения земельного налога.
В отличии от арендной платы, регулируемой на местном уровне, размер земельного налога регламентируется директивными документами федерального значения, в соответствии с которыми установлены средние ставки земельного налога, которые дифференцированы:
-
По 11 экономическим районам.
-
По группам поселений, в зависимости от численности.
Максимальная ставка - для городов с населением свыше 3000000 чел.
В связи с инфляцией следует ежегодно индексировать приведенные в законе ставки, исходя из динамики изменения МРОТ.
При расчете средней ставки земельного налога необходимо учитывать:
-
статус города
-
уровень развития социально-культурного потенциала
Внутри конкретного города нормативные ставки дифференцируются по районам, в зависимости от их положений и степени градостроительной ценности.
В целях стимулирования рационального использования территорий средняя ставка земельного налога может изменяться в зависимости от функционального назначения и интенсивного использования территорий, а также вида землепользования.
Налог за земельный участок, превышающий по площади установленные нормы отвода взимается в двукратном размере.
Налог за земли, занятые жилым фондом, а так же личным подсобным хозяйством, дачными участками в границах городской черты взимается со всей площади земельного участка в размере 3 % от ставок земельного налога, установленного в городе.
Налог за земли сельскохозяйственного назначения в пределах городской черты устанавливается в двукратном размере ставок налога сельскохозяйственного угодья аналогичного качества.
Налог за расположенные вне населенного пункта земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевиденья устанавливается в размере 20% от средних ставок земельного налога введенных для поселений с численностью до 20000 чел.