- •1Состав и структура городского хозяйства.
- •3Город как система.
- •7Виды жилищного фонда.
- •8Техническая эксплуатация жилищного фонда.
- •9Понятие системы технической эксплуатации жилого дома.
- •11Ресурсы города и финансовая база.
- •12Ресурсы городского хозяйства.
- •18Финансирование систем городского хозяйства.
- •11Финансовая база города:
- •21Схема финансирования жкх города. Алгоритм.
- •22Схема управления жилым фондом при участии управляющей компании.
- •23Экстренное строительство объектов городского хозяйства.
- •24Расчет пополнения бюджета за счет платежей за использование городской территорией.
- •25Формы платы за землю.
- •28Создание коммерческих структур, обеспечивающих эксплуатацию элементов городской среды.
- •31Планирование.
- •Амортизация основных средств
7Виды жилищного фонда.
Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной (граждан или юридических лиц), в государственной или в муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую, в порядке, установленном законодательством.
Частный жилой фонд:
-
Фонд, находящийся в собственности граждан. Это индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и строительно-жилищных кооперативах, с полностью выплаченными паевыми взносами в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, дома и квартиры, приобретенные в собственность граждан на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
-
Фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов, с не полностью выплаченным паевым взносом.
Государственный жилищный фонд:
-
Ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящийся к федеральной государственной собственности.
-
Фонд, находящийся в собственности субъекта РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений.
Муниципальный жилищный фонд:
Это фонд, находящийся в собственности района, города (Москва, Санкт-Петербург), а также ведомственный фонд.
Общественный жилищный фонд:
Фонд, состоящий в собственности общественных организаций.
8Техническая эксплуатация жилищного фонда.
С целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведение единой технической политики в жилой сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий.
Техническая эксплуатация жилищного фонда включает:
-
Управление жилищным фондом:
-
Организация эксплуатации зданий
-
Взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками
-
Все виды работ с нанимателями и арендаторами
Техническое обслуживание и ремонт технических конструкций и инженерных систем зданий
-
Диспетчерское и аварийное техническое обслуживание
-
Осмотры
-
Подготовка и сезонная эксплуатация
-
Текущий ремонт
-
Капитальный ремонт
-
Санитарное содержание
-
Уборка мест общего пользования
-
Уборка придомовой территории
-
Уход за зелеными насаждениями
Техническое обслуживание включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов здания и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его оборудования и технических устройств.
Система технического обслуживания (содержания и технического ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы зданий с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Техническое обслуживание включает работы по контролю за его состоянием, поддержание в исправности, работоспособности, наладки и регулирования инженерного оборудования.
Текущий ремонт зданий включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов здания, а также его оборудования и инженерных систем для поддержания их эксплуатационных показателей.
Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах от 3 до 5 лет, с учетом группы капитальности здания, физического износа и местных условий.
Собственник или управляющая организация разрабатывают краткосрочные и долгосрочные программы постановки жилых домов на текущий ремонт, содержание которых определяется минимальной продолжительностью эксплуатации элементов жилых зданий (в зависимости от финансовых возможностей собственников жилищного фонда).
Программы должны быть увязаны с программами капитального ремонта и реконструкции жилых домов.
Удельный вес заменяемых элементов не должен превышать следующего уровня:
-
Кровельные покрытия – 50%
-
Покрытия полов – 20%
-
Остальные конструкции и инженерное оборудование – 15% от общего объема в жилом здании
Элементы зданий и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены полностью.
Капитальный ремонт зданий.
Капитальный ремонт жилых и общественных зданий – это особый, наиболее сложный и трудоемкий, вид строительных работ.
Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с физическим износом и разрушением.
Капитальный ремонт подразделяется на следующие виды:
-
Комплексный капитальный ремонт, охватывающий все здание вцелом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ.
-
Выборочный капитальный ремонт, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.
Комплексный капитальный ремонт является основным видом ремонта.
Кроме того, могут быть выполнены следующие ремонтные работы:
-
Замена систем инженерного оборудования
-
Выборочный капитальный ремонт, включающий все необходимые срочные работы, а именно ремонт кровли, фасада и инженерного оборудования
-
Аварийный ремонт, выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций, вызванных стихийным бедствием
-
Аварийно-поддерживающий ремонт в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены
Реконструкция жилых зданий включает в себя перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей, числа и площади квартир, строительного объема и общей площади.
При реконструкции, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройки мансарды, пристройки, встройки, повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей, а также осуществляются мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий и благоустройство территорий.
Основным документом, характеризующим техническое состояние зданий и отражающим необходимость капитального ремонта, является технический паспорт.
Технический паспорт составлен на каждое здание и земельный участок.
Техническую документацию составляет проектная организация, имеющая лицензию и права на выполнение подобных работ.
Капитальный ремонт осуществляется только по утвержденным проектам и сметам.
Работы по капитальному ремонту могут осуществляться как подрядным способом, так и собственными силами.
С целью упорядочения контроля за ходом работ и их приемки может быть разработана система управления качеством работ, предусматривающая четкую регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика и подрядных организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания.
Схема взаимодействия при капитальном ремонте.
Заказчик передает в установленные сроки подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию, обеспечивает своевременное финансирование и оплату выполненных услуг или работ, осуществляет в необходимых случаях освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов, обеспечивает сохранность здания на период до передачи подрядчику, передает отселенный объект ремонта подрядчику. Обеспечивает техническими условиями на временное присоединение к инженерным коммуникациям на время ремонта, осуществляет технический надзор за работами, поставляет специальные материалы, изделия и оборудование, принимает выполненные комплексы работ, организует авторский надзор за работами и предъявляет отремонтированное здание приемной комиссии.
Подрядчик принимает объект к производству работ от заказчика, осуществляет своими силами ремонт здания, в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией или договорной ценой, в установленный срок, при надлежащем качестве выполненных работ. Обеспечивает сохранность элементов здания во время производства работ, несет ответственность за снижение или потери прочности, устойчивости, надежности здания, своевременно устраняет недоделки и дефекты, выявленные заказчиком.