- •Содержание
- •Правовые основы экономики земельной недвижимости.
- •Разработка бизнес-планов в градостроительстве.
- •Ипотечно-инвестиционный анализ земельной недвижимости.
- •Налогообложение земельной недвижимости и сделок с ней.
- •Глава I. Оценка земель: понятие и содержание оценки земель. Экономическая оценка недвижимости и система платежей за землю.
- •Глава II. Показатели и методики оценки земель
- •Глава XVIII зк рф регулирует правовой режим земель лесного фонда, водного фонда и земель запаса.
- •Глава III. Материалы и документы оценки земель; автоматизация оценочных работ; оценочные работы за рубежом
- •Глава IV. Роль земли в формировании рыночных (имущественных) отношений
- •Глава V. Правовые основы экономики земельной недвижимости
- •Параметры жилищных сертификатов.
- •Объект залога.
- •Юридическая регистрация ипотеки.
- •Заключение кредитного договора.
- •Глава VI. Разработка бизнес-планов в градостроительстве
- •1. Сравнительный анализ городов.
- •2. Выбор секторов промышленности и сферы обслуживания.
- •3. Деятельность по планированию и формированию политики города в региональном и национальном масштабах.
- •4. Создание сценариев будущего развития и роста города.
- •5. Рекомендации по поводу программ развития, процесса планирования и формирования политики города.
- •6. Продолжение процесса экономического планирования и мониторинга.
- •Экспертиза инвестиционных проектов и бизнес–планов
- •Финансовые потоки (млн. Долл.)
- •Поток чистой прибыли
- •Глава VII. Ипотечно-инвестиционный анализ земельной недвижимости
- •Ипотечное кредитование в Российской Федерации
- •1. Основные понятия.
- •2. Зарубежный опыт.
- •3. Особенности ипотеки в России.
- •Ипотека не земельного участка, выделенного в натуре, а доли в праве.
- •Системный анализ инвестиционных проектов реконструкции и переустройства комплексов гражданского строительства
- •Общие положения
- •Основные понятия
- •Определение варианта лучшего и наиболее эффективного использования
- •Определение варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с имеющими улучшениями
- •Методы определения инвестиционной стоимости земельного участка
- •Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов.
- •Рекомендации по оценке
- •Регистрация владельцев закладной
- •Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства
- •Государственная регистрация ипотеки
- •Глава VIII. Налогообложение земельной недвижимости
- •Рекомендуемая литература:
Определение варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с имеющими улучшениями
При определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования различные варианты использования улучшенного земельного участка сравниваются по норме дохода на капитал.
Если эти варианты не предполагают капитальных затрат на реконструкцию или модернизацию, то можно сравнивать чистый операционный доход.
Типичным вариантом использования улучшенного земельного участка являются:
1. Реконструкция или обновление улучшений, расположенных на земельном участке. Если состояние коробки здания и фундамента позволяет на их основе провести реконструкцию или ремонт, то изучаются два варианта:
а) доведение помещений до среднего уровня качества с помощью косметического ремонта;
б) проведение реконструкции и доведение объекта до евро-стандартов.
2. Снос улучшений земельного участка. Существующие улучшения могут ремонтироваться до тех пор, пока они будут вносить вклад в общую стоимость единого объекта недвижимости. Существующие улучшения сносятся, когда не существует эффективных проектов по их ремонту, реконструкции и дальнейшему использованию.
3. Продолжение использования улучшений в текущем состоянии.
Если вариант №1 и вариант №2 не эффективны, то существующие улучшения могут использоваться без изменения.
Методы определения инвестиционной стоимости земельного участка
Для определения инвестиционной стоимости земельного участка используются те же методы, что и определения рыночной стоимости земельного участка. К дополнительным методам можно отнести следующий метод.
Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов.
Данный метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного за счет средств инвестора объекта между городом, собственником земли и инвестором.
Городские власти представляет площадку для строительства улучшений за определенную долю стоимости улучшений. Доля г. Москвы составляет от 30% до 50% площадей построенного объекта.
Таким образом, оплата права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме.
Процедура оценки в рамках данного метода:
1. Определяются характеристики здания, планируемого для строительства объекта на данном участке на основании градостроительной документации.
2. Рассчитывается величина площадей различного функционального назначения, переходящих городу по условиям данного инвестиционного контракта.
3. Определяется стоимость 1 кв.м. площадей различного функционального назначения.
4. Определяется общая стоимость площадей, переходящих городу.
5. Определяется срок реализации инвестиционного проекта.
6. Определяется период времени, необходимый для продажи площадей, переходящих городу по условиям инвестиционного контракта.
7. Рассчитывается ставка дисконтирования.
8. Рассчитывается текущая стоимость.
Полученная стоимость является инвестиционной стоимостью земельного участка, используемого в данном инвестиционном проекте.