4. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений и их исполнение

Передача здания, сооружения осуществляется по передаточному акту, подписание акта и предоставление объекта во владение и пользование свидетельствуют об исполнении арендодателем своего обязательства. Уклонение от подписания акта рассматривается как отказ одной из сторон от исполнения обязательств. При прекращении договора передача здания, сооружения осуществляется также по передаточному акту. Основные права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений урегулированы общими положениями об аренде с учетом особенностей объекта аренды – недвижимого имущества. Необходимо особо учитывать вопрос улучшения имущества при аренде зданий и сооружений, так как характер улучшений (отделимые и неотделимые) с строительстве и ремонте требует квалифицированной оценки.

5. Особенности договора аренды нежилых помещений

В вопросе государственной регистрации договора аренды нежилого помещения применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о регистрации договоров аренды зданий, сооружений. Особенностью аренды нежилых помещений является также нередкое отсутствие необходимости решать вопрос о передаче земельного участка.

Тема 14. Аренда предприятия (0,5 часа)

1. Понятие договора аренды предприятия, его особенности

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК).

Договор направлен на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, можно применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащие специфике предприятия. Предприятие является специфическим объектом договора. Оно включает в себя не только вещи (здания, оборудование и т.п.), но также исключительные права, обязательственные права и обязанности. Аренда предприятия предполагает передачу арендатору полномочий по пользованию и распоряжению арендованным имуществом, вплоть до отчуждения вещей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК). Это свидетельствует о смешанной природе этого обязательства, т.к. арендодатель передает не только права владения и пользования, но и распоряжения. К данному договору применяются правила об аренде зданий и сооружений.

2. Заключение и форма договора аренды предприятия. Государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658 ГК). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия, аудиторскую проверку. На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определение размера арендной платы.