59. Защита жилищных прав граждан.

В соответствии со ст. 54 ЖК РФ наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, нетрудоспособных и находящихся на иждивении, иных лиц получив письменное согласие всех совершеннолетних лиц. На вселение к родителям несовершеннолетнего ребенка такого согласия не требуется. Но, в случае утраты родственных связей прописанное лицо лишается права дальнейшего проживания без удовлетворения претензии на получение своей доли. Множество проблем возникает в силу того, что многие граждане однозначно связывают опекунство либо попечительство с правом на жилое помещение, а ст.54 ЖК гласит, что лица, вселившиеся в жилое помещение в качестве опекунов либо попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают за исключением признания их членами семьи нанимателя. Это положение действует только в государственном и муниципальном жилом фонде.Закон предусмотрел возможность выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случае, если они систематически разрушают или портят жилой фонд, либо используют его не по назначению, или ведут себя так, что совместное проживание с ними невозможно, а предпринятые меры остались без последствий ст.98 ЖК РФ. Суд может при принятии решения о выселении по причине невозможности дальнейшего совместного проживания обязать к принудительному обмену занимаемого помещения на другое.

Порядок и особенности раздела жилых помещений, находящихся в долевой собственности, предусмотрены ст.252 ГК РФ на основе достигнутого соглашения либо принудительно, судом. Имущество, нажитое супругами во время брака, подлежит разделу в равных долях.

Защита жилищных прав граждан при приватизацииПод порядком реализации гражданами права на жилье, следует понимать совокупность нормативных актов, устанавливающих основания, условия, методы и способы, на основе которых граждане ставятся на очередь, улучшают жилищные условия, приобретают право на обмен, наследование иной вид приобретения жилья, а также особенности лишения граждан ранее приобретенного жилого помещения. Одним из современных изменений в жилищной сфере, направленным на создание большого числа собственников жилья, является приватизация.Основные принципы осуществления приватизации закреплены в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда РСФСР». Указанным законом закреплены правовые, социальные и экономические основы отношений в жилищной сфере. Где предусматривалось создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилье. Вступление в право собственности через приватизацию подразумевало предоставление гражданам возможности получить от государства бесплатную недвижимость. Передача жилья в собственность оформляется соответствующим договором о передаче жилого помещения.Расторжение договора о бесплатной передаче квартир граждан в личную собственность ранее можно было осуществить только в судебном порядке. Следует помнить, что право собственности на приватизированное жилье, и не только на него, наступает с момента государственной регистрации. Защиты жилищных прав граждан на жилье в жилищно-строительных кооперативах. Гражданин, являющийся членом ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на эту квартиру и вправе распорядиться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Согласие кооператива на совершение таких сделок не требуется. Факт внесения паевого взноса влечет переход права собственности в кооперативном доме к члену ЖСК, и квартира выбывает из состава имущества кооператива. Соответственно утрачивается право на возврат паевого взноса при выбытии из кооператива. Гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрел в собственность эту квартиру, принимается в члены этого кооператива по заявлению этого гражданина, отказ ему в этом может быть обжалован в суд. При первичном отчуждении квартиры собственник должен взять справку соответствующего кооператива за подписями председателя и бухгалтера, скрепленные печатью. Отказ председателя кооператива в выдаче в выдаче такой справки может быть обжалован в суд по месту нахождения кооператива. Если квартира приобретена в период брака, то на ее отчуждение требуется письменное нотариально заверенное согласие супруга. Если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам, когда право на нее перешло к двум и более наследникам, то член кооператива не вправе распорядиться квартирой без их согласия. Пай умершего члена кооператива переходит по наследству. Обмен производится при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилую площадь. Право на обмен имеют и члены семьи пайщика, за которыми признано право на часть паенакопления, любой из них может потребовать принудительного обмена в судебном порядке, те, за которыми признано право на часть паенакопления. Другие члены семьи на принудительный обмен правом не обладают. Раздел помещения предполагает раздел пая, это связано с определением доли каждого супруга. Исходят из принципа равенства долей, суд может отойти от этого принципа, если этого требуют, например, интересы детей. В случае сноса дома принадлежащего кооперативу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом. Защита жилищных прав граждан при индивидуальном жилищном строительстве Индивидуальные жилые дома составляют значительную часть жилищного фонда страны. Особенностью жилищного строительства является преобладание отдельных домов на семью с хозяйственными постройками и приусадебными участками. Право собственности на жилой дом возникает с момента государственной регистрации. Правовая регистрация законченного строительства дома производится на имя того лица, которому в установленном законом порядке предоставлен земельный участок для строительства. Строительство начинается после заключения договора о возведении индивидуального жилого дома между органом коммунального хозяйства местной администрации и застройщиком. Договор удостоверяется нотариусом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее прав собственности и обязано снести ее за свой счет. В целях защиты интересов лица, осуществившего самовольную постройку, и избежания непроизводительных расходов, установлено, что право собственности на дом или иной самовольно построенный объект могут быть признаны судом за лицом, осуществившим на не принадлежащем ему участке земли постройку, если данный участок будет предоставлен затем ему в установленном порядке под размещение возведенной постройки

Иск к застройщику о признании за членами семьи застройщика или иными лицами права собственности на часть дома, может быть удовлетворен лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома. Жилой дом может принадлежать одному или нескольким собственникам. Судьба земельного участка следует судьбе жилого дома, причем в свидетельстве о собственности должна быть указана доля в земельном участке каждого собственника или отсутствие определения таковой. Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, если при их вселении не оговорено иное. Это право сохраняется и при прекращении семейных отношений. Пользование жилой площадью в собственном доме не ограничено никаким сроком, оно бессрочно. Отсутствие, не проживание собственника в своем доме независимо от длительности и причин не влияет на его право собственности, важно, чтобы собственник в свое отсутствие выполнял обязанности по уплате налогов, по поддержанию дома в надлежащем техническом состоянии, содержал бы в порядке придомовую территорию.

В случае сноса жилого дома, собственнику и членам его семьи постоянно проживающих в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного жилого фонда.

30. Договор управляющей организацией: понятие, субъекты, порядок заключения, существенные условия.Управляющая организация - это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом.управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управляющая организация может быть выбрана:- на общем собрании собственников помещений дома;- на собрании членов ТСЖ, если общее собрание собственников создало ТСЖ, а члены ТСЖ решили, что целесообразно прибегнуть к помощи профессиональной управляющей компании;

- на открытом конкурсе по отбору управляющей организации, если собственники не определились со способом управления или выбранный способ управления многоквартирным домом не был реализован. Примечание. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность Договор управления многоквартирным домом отвечает всем признакам договора возмездного оказания услуг, регулируемого гл. 39 ГК РФ.Итак, предметом договора управления многоквартирным домом является:- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;- предоставление коммунальных услуг;- осуществление иной направленной на достижение целей управления деятельности., регулирующие отношения между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем услуг по тепло-, электро-, водоснабжению и канализации.Существенные условия договора К ним относятся:1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления .Итак, объектом управления является многоквартирный дом. Один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией Очевидно, что одна управляющая организация может управлять несколькими многоквартирными домами. Сколько договоров ей нужно заключить?Если управляющую компанию выбрало общее собрание собственников, то в данном случае имеет место один договор на управление одним многоквартирным домом. Если договор заключается с ТСЖ, то объектом управления по этому договору является (являются) многоквартирный(ые) дом(а), в котором(ых) создано ТСЖ. Напомним, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Но товарищество может быть создано и при объединении нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Таким образом, поскольку ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом , в данном случае нужен только один договор на управление несколькими домами.Также договор управления несколькими многоквартирными домами может быть заключен и по итогам конкурсного отбора управляющих организаций. Но п. 6 Правил <2> установлено ограничение: в случае если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.Плата за коммунальные услуги, несмотря на то что устанавливается в договоре управления, имеет иной механизм определения по сравнению с платой за содержание и ремонт жилого помещения.Во-первых, в соответствии размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.Во-вторых, по таким коммунальным услугам, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, размер платы рассчитывается по тарифам, определенным органами власти в порядке,).Для контроля деятельности управляющей организации управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за год. Иной порядок может быть предусмотрен договором управления.Отметим, что все условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений.Жилищным кодексом установлено, что срок договора управления не может быть меньше одного года и больше пяти лет, кроме того, он по умолчанию пролонгируется на тот же срок и на прежних условиях, если стороны не заявили о его прекращении. 1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.