38. Безвозмездное пользование жилыми помещениями.

Отдельным категориям лиц предоставляются жилые помещения по договору безвозмездного пользования. 2. Предоставление жилого помещения по договору безвозмездного пользования осуществляется бесплатно. 3. Договор безвозмездного пользования - соглашение, по которому одна сторона - город Москва через управомоченное им лицо передает другой стороне в безвозмездное временное пользование жилое помещение, а пользователь данного жилого помещения обязуется выполнять обязательства по договору. 4. Договор безвозмездного пользования заключается на срок, не превышающий 5 лет, если иное не установлено зак-вом города Москвы. 5. Жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям города Москвы. 6. Основанием для вселения в жилое помещение является договор безвозмездного пользования жилым помещением. 8. Гражданин заключает в устан. порядке договор на предоставление ему коммунальных и других услуг. 9. Порядок и условия предоставления жилого помещения по договору безвозмездного пользования, а также перечень категорий лиц, имеющих право на получение жилого помещения по договору безвозмездного пользования, утверждаются Правительством Москвы

42. Понятие и правовая природа договора социального найма.

Договор соц. найма заключается на пользование жилым помещением, находящимся в государственном или муниципальном жилищном фонде.  Предоставление жилого помещения на условиях договора соц. найма означает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицамв пределах нормы жилой площади, установленной зак-вом. В соответствии со ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР норма жилой площади установлена в размере двенадцати квадратных метров на одного человека.  В основании договора соц. найма лежат административный акт органа исполнительной власти о предоставлении жилья в пользование и ордер, выданный на основе этого акта.  Жилищный фонд соц. использования формируется с обеспечением гласности и открытости.  Договору соц. найма присущи следующие признаки: • объект соц. найма - жилые помещения государственного или мун. жилищного фонда;  • основание соц. найма - административный акт;  • жилые помещения предоставляются в пользование бесплатно;  • жилые помещения предоставляются в пределах норм жилой или обшей площади, установленной зак-вом;  • договор соц. найма является бессрочным;  • лимитируется (ограничивается) максимальный размер квартирной платы и оплаты коммунальных услуг. Важной предпосылкой для получения жилого помещения по договору соц. найма является нуждаемость в улучшении жилищных условий.

35. Договор коммерческого найма жилого помещения. Понятие, субъекты, существенные условия, права и обязанности сторон. Договор коммерческого найма — это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элемен­ты, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного воле­изъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-пра­вового договора, здесь почти не остается места. Поэтому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относитель­но. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров пред­ставляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы Гражданского кодекса РФ, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избе­гать буквального совпадения норм не только в одном, но и в раз­ных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК РСФСР). Ос­новное значение имеет содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заклю­чается в порядке, предусмотренном жилищным, а не гражданским законодательством. Объект договора коммерческого найма жилого помещенияОбъектом договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Это может быть квартира, жилой дом, комната в квартире или в жилом доме. Пригодность для постоянного проживания в объекте жилищного найма определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, и предполагает возможность пользоваться данным объектом независимо от сезонно-климатических условий, а также соответствие его определенным строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным техническим требованиям, предусмотренным жилищным законодательством. тороны договора коммерческого найма жилого помещенияКак правило, договор коммерческого найма жилого помещения заключается между физическими лицами. Юридические лица участвуют в договоре жилищного найма только в качестве наймодателей. В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК в случаях, когда жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам, должен заключаться договор аренды жилого помещения (при возмездном характере договора) либо иной договор, к примеру, договор безвозмездного пользования имуществом (при безвозмездности отношений). При этом согласно п. 2 ст. 671 ГК юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, что необходимо отражать в тексте договора жилищного найма.Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным использованием жилых помещений, не связанным с проживанием граждан, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 LО некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации¦).В соответствии со ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Условия Как уже отмечалось, договор найма жилого помещения обязательно является возмездной сделкой. Плата за жилое помещение, сдаваемое в коммерческий наем, устанавливается соглашением сторон. Законом не установлены конкретные виды и способы внесения платы за пользование жилым помещением. Чаще всего плата по договору жилищного найма производится деньгами как в виде периодических платежей, так и в виде определенной твердой денежной суммы, вносимой единовременно. Однако совершенно очевидно, что сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть избраны иные способы и формы внесения платы. Представляется, что это может быть, в частности, предоставление нанимателем наймодателю определенных услуг, передача в собственность либо в пользование обусловленных договором вещей, возложение на нанимателя предусмотренных договором затрат на улучшение нанимаемого жилого помещения и т.п. Стороны вправе также использовать сочетание названных форм оплаты либо определить иные формы и порядок оплаты предмета договора.Срок договора определяется соглашением сторон, однако он не может превышать пять лет. Срок договора жилищного найма к существенным или необходимым условиям договора не относится; если он в договоре не указан, то договор считается заключенным на пять лет.Договором могут быть установлены права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя.Так, в основные обязанности наймодателя входит:v=передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания; v=осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;v=предоставление или обеспечение нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;v=обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, и т.п. Основными обязанностями нанимателя являются:v=использование жилого помещения только для проживания;v=обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии; наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;v=своевременное внесение платы за жилое помещение; v=самостоятельное внесение коммунальных платежей, если иное не установлено договором, и т.п. Договором может быть предусмотрена также ответственность нанимателя, при этом следует учитывать, что по общему правилу (п. 3 ст. 677 ГК) наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все проживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.Особым условием договора жилищного найма является преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если эта обязанность наймодателем не выполнена, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Данная норма не относится к договорам краткосрочного найма, т.е. договорам, заключенным на срок до одного года. Преимущественного права на возобновление договора на новый срок наниматели по таким договорам по общему правилу не имеют, за исключением случаев, когда самим договором краткосрочного найма стороны установили иное. Отдельные условия договора в силу закона имеют диспозитивный характер. Например, проведение в сдаваемом внаем жилом помещении текущего ремонта, обязанность производить который в силу закона возложена на нанимателя (однако сторонами может быть установлено иное). В договоре может быть определен также порядок сдачи жилого помещения в поднаем, порядок вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, возможность переустройства и реконструкции жилого помещения и т.п.

36. Особенности коммерческого найма жилого помещения. договор коммерческого найма и договор социального найма не соотносятся как две разновидности одного типа договоров, это самостоятельные договоры, нуждающиеся в отдельном правовом регулировании.

Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам. ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилого помещения:

1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет; 2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года. Объектом (предметом) договора коммерческого найма могут быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:1) квартиры;2) жилого дома;3) части квартиры или жилого дома.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общее помещение дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений определяется исходя из нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Размер платы устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. В отличие от договора социального найма жилого помещения, благоустроенность не является обязательным требованием к предмету договора коммерческого найма.Следует иметь в виду, что наемная плата сначала не лимитировалась, но потом Федеральный закон от 6.05.2003 г.[5], а сейчас и ЖК РФ регламентировал наемную плату и коммунальные услуги в жилищном фонде публичных форм собственности.Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, действующее непосредственно или через уполномоченных лиц). Нанимателем может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.Как правило, в качестве нанимателя в договоре найма выступает один человек. Но как справедливо заметил С.М. Корнеев, закон указывает и множественность лиц на стороне нанимателя[6].В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том числе при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.В жилом помещении могут постоянно проживать, помимо нанимателя, и другие граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.Правовое положение указанных лиц существенно отличается от положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма, где они являются сонанимателями. В договоре коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция ответственного титулосодержателя.Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они не являются субъектами договора найма, в силу факта вселения наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.Замена нанимателя в договоре коммерческого найма всегда является изменением правоотношений, так как изменяется субъективный состав, права и обязанности нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.После заключения договора найма и в период его действия другие граждане на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих на жилой площади лиц. Такое вселение допускается при условии соблюдения учетной нормы жилого помещения.

Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно проживающих лиц, а также соблюдать требование о норме жилой площади не распространяются на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст. 54-55 СК РФ).Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного сроком договора платежа;– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;– использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. Непродолжительные сроки, установленные для погашения ответчиком долга, могут оформляться определением суда об отложении разбирательства по делу. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае аварийного состояния.