43. Основания и порядок заключения договора социального найма. Существенные условия договора социального найма. Права и обязанности сторон.

Нанимателем по ДНЖП может быть только ФЛ. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в Ж/П вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится - с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При вселении несоверш-х детей такого согласия не требуется. Гр-не, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию Ж/П. 3. Наниматель несет отв-ть перед наймодателем за действия гр-н, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия ДНЖП. ДНЖП заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на 5 лет. По истечении срока ДНЖП наниматель имеет преимущ. право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока ДНЖП наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.Размер платы за Ж/П устанавливается по соглашению сторон в ДНЖП. Одностороннее изменение размера платы за Ж/П не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.. и технич. требованиям, по нормам общежития. ДНЖП заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на 5 лет. По истечении срока ДНЖП наниматель имеет преимущ. право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока ДНЖП наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.19.Права и обязанности сторон по договору соц.найма.

Права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями должны быть определены в договоре соц. найма.  Члены семьи нанимателя, проживающие по договору соц. найма жилого помещения совместно с нанимателем, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.  К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

 Наниматель, занимающий жилое помещение в домах гос. или мун. жилищного фонда, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность в порядке приватизации. Нанимательи граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное пользование жилым помещением временным жильцам.  Наниматель вправес согласия наймодателя произвести переустройство или перепланировку жилого помещения.  Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор соц. найма.  Наниматель обязан:  • использовать жилое помещение только для проживания;  • обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в над­лежащем состоянии;  • самостоятельно проводить текущий ремонт занимаемого им помещения;  • своевременно вносить плату за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги;  • не нарушать покоя других жильцов дома, с 23.00 до 7.00 соблюдать полную тишину, не допускать проведения в квартире работ, создающих повышенный шум и т. д Наймодатель также обязан: • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение;  • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг;  • обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта;  • содержать придомовую территорию в чистоте и порядке и т. д. Нанимателем по ДНЖП может быть только ФЛ. 23. Наниматель несет отв-ть перед наймодателем за действия гр-н, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия ДНЖП.. Наниматель и гр-не, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозм. проживание в Ж/П врем. жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание врем. жильцов при условии несоблюдения требований зак-ва о норме жилплощади на одного человека. Срок проживания врем. жильцов не может превышать 6 месяцев. Врем. Жильцы не обладают самост. правом пользования Ж/П. Отв-ть за их действия перед наймодателем несет наниматель. Врем. жильцы обязаны освободить Ж/П по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соотв. Требования нанимателем или любым гр-ном, постоянно с ним проживающим. Размер платы за Ж/П устанавливается по соглашению сторон в ДНЖП. Одностороннее изменение размера платы за Ж/П не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за Ж/П должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные ДНЖП. Если сроки не предусмотрены - оплата жилья и коммунальных услуг по ДНЖП устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммун. услуги. Если оплата жилья и коммун. услуг по договору не производится в течение 6 месяцев, гр-не подлежат выселению в суд. порядке с предоставлением Ж/П, отвечающего санит. и технич. требованиям, по нормам общежития.

45)Переустройство и перепланировка жилого помещения.Правила и условия переоборудования (т. е. переустройства и/или перепланировки) жилого помещения определены гл. 4 ЖК РФ, Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно‑технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.Переоборудование жилого помещения правомерно только по основанию, указанному законом – разрешающему такое переоборудование документу органа местного самоуправления. Для получения согласования указанного органа собственнику жилого помещения, планируемого к переустройству или перепланировке, необходимо предоставить в орган местного самоуправления ограниченный перечень документов (6 наименований), определенный п. 2 ст. 26 ЖК РФ:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;2) правоустанавливающие документы на переоборудуемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки рассматриваемого жилого помещения;4) технический паспорт жилого помещения;5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в т. ч. временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.Собственника жилого помещения в данной ситуации может заменить уполномоченное им лицо. Документы подаются по месту нахождения планируемого к переоборудованию жилого помещения, заявителю в момент их предоставления выдается расписка об их перечне и дате принятия.Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня их представления. Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдается или направляется по адресу заявителя документ, подтверждающий принятие такого решения по форме и содержанию, установленным Правительством РФ.Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях, предусмотренных законом:• непредставления необходимых документов;• представления документов в ненадлежащий орган;• несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на допущенные нарушения и может быть обжаловано в судебном порядке.Завершение переоборудования жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который направляется органом, осуществляющим согласование, в организацию по учету объектов недвижимого имущества.

46)Основания для прекращения жилищных отношений.Прекращение жилищного отношения влечет прекращение прав и обязанностей сторон.При этом стороны не вправе требовать возврата того, что ими было исполнено до момента расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон.Основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие юридические факты:1) смерть нанимателя жилого помещения – безусловное основание;2) гибель жилого помещения;3) непригодность жилого помещения для дальнейшего проживания в нем;4) истечение срока действия найма (поднайма) жилого помещения;

5) досрочное прекращение договора найма. Согласно ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной

из сторон может быть расторгнут только досрочно и в судебном порядке, причем только в случаях, предусмотренных законом. К таким случаям относится односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ предусмотрен в самом договоре найма жилого помещения.Он влечет за собой расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке.Согласно ст. 83 ЖК РФ с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи наниматель жилого помещения по договору социального найма в любое время имеет право расторгнуть договор социального найма. Если наниматель и члены его семьи меняют место жительства и выезжают в другую местность, договор считается расторгнутым со дня выезда.Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.При существенном нарушении договора одной их сторон по требованию другой стороны договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке. При этом существенным признается нарушение условий договора одной из сторон, которое причиняет другой стороне такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в случае невнесения платы за жилое помещение за шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного срока платежа. Также основанием расторжения договора является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых отвечает наниматель. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом существенным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли заранее это предположить, договор не был бы заключен.

47)Виды выселения из жилого помещения. Следствиями прекращения жилищных отношений

являются определенные виды выселения.1. Выселение с предоставлением другого бла*

гоустроенного жилого помещения допускаетсявследующих случаях:1)если жилое помещение признано непригоднымдля постоянного проживания;2)если жилое помещение, занимаемое по договорусоциального найма, подлежит в установленномзаконом порядке переводу в нежилое;

3)если дом, в котором располагается жилое поме$щение, занимаемое по договору социального най$

ма, подлежит сносу, выселяемым из него гражда$нам органом государственной власти или органом

местного самоуправления, принявшим решениеосносе такого дома, предоставляются другие бла$

гоустроенные жилые помещения по договорам со$циального найма (ст. 86 ЖК РФ);

4)в случае выселения членов семьи военнослужа$щих, должностных лиц органов внутренних дел, ор$ганов государственной безопасности, погибшихпри исполнении обязанностей военной службы.

Этим гражданам предоставляется другое жилоепомещение, отвечающее санитарным правилам,

находящееся в черте данного населенного пункта;5)наймодатель обязан предоставить нанимателю

ичленам его семьи на время проведения капиталь$ного ремонта или реконструкции другое жилое по$

мещение без расторжения договора социальногонайма жилого помещения, находящегося вуказан$

ном доме. На время проведения капитального ре$монта или реконструкции по договору найма пре$ доставляется жилое помещение маневренногофонда (ст. 88 ЖК РФ). Наймодатель вправе по$

требовать переселения в судебном порядке вслу$чае отказа нанимателя и членов его семьи от пере$

селения в это жилое помещение. Переселениенанимателя и членов его семьи в жилое помещение

маневренного фонда и обратно оплачивается най$модателем. Вместо жилого помещения маневрен$

ного фонда наймодатель может предоставитьвпользование другое благоустроенное жилое поме$

щение с заключением договора социального найма.Втаком случае требуется согласие нанимателя

ичленов его семьи. Договор социального найма жи$лого помещения в доме, подлежащем капитальномуремонту или реконструкции, расторгается по согла$шению сторон. Также у нанимателя ичленов его семьи возникаетправо на новое жилое помещение в случаях, если врезультате капитального ремонта или рекон$струкции помещение, вкотором они проживали

ранее, не может быть сохранено или его площадьзначительно уменьшается. В таком случае наймо$

датель обязан заключить с гражданами новый до$говор социального найма жилого помещения.