Определение общей стоимости объекта недвижимости

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости (земельный участок и улучшения) производится по следующей формуле:

Общая стоимость ОН = (Восстановительная стоимость улучшений– Износ) + стоимость земельного участка

Далее приведен расчет рыночной стоимости:

Таблица 11

с

Показатель	Ед. изм.	Значение
Восстановительная стоимость	руб.	13 909 816
Прибыль предпринимателя	%	12,5%
Восстановительная стоимость с учетом прибыли предпринимателя	руб.	15 648 543
Физический износ	руб.	674 658
Функциональный износ	руб.	0
Внешний (экономический) износ	руб.	0
Совокупный износ	руб.	674 658
Стоимость улучшения с учетом износа	руб.	14 973 886
Рассчитанная стоимость земельного участка	руб.	3 668 000
Рыночная стоимость, рассчитанная в рамках затратного подхода (округленно)	руб.	18 642 000

Вывод: таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила округленно 18 642 00 руб.

4.Оценка объекта недвижимости методом доходного подхода

Доходный подход основывается на принципе ожидания, т.е. типичный покупатель или инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод.

В данной работе мы будем применять метод прямой капитализации, суть которого заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью с коэффициента капитализации.

Формула для определения стоимости объекта имеет вид:

Стоимость объекта недвижимости = Чистый операционный доход (ЧОД) / Коэффициент капитализации.

4.1 .Определение чистого операционного дохода

Исходные данные для оценки объекта доходным методом:

1. Земельный участок - площадь 7,2 сотки

2. Улучшения - 168 м2

3. Эффективный возраст - 2 года

4. Срок экономической жизни - 100 лет

5. Восстановительная стоимость улучшений - 13 909 816 руб. Стоимость аренды двухэтажного коттеджа (45 км от МКАД, Ярославское шоссе) согласно анализу арендных ставок , наиболее приемлемая арендная плата составляет 65 000 руб./мес.

6. Потенциальный валовой доход - представляет собой ожидаемую суммарную величину дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемом объекте недвижимости.

ПВД =12 месяцев * 65000 = 780000руб.

7. Действительный валовой доход - ПВД с учетом возможных потерь от недоиспользования объекта на полную мощность, и потерь при сборе платежей. Примем потери от недоиспользования равными 10%.

ДВД = ПВД-10%*ПВД

ДЕД = 780000-10% *780000 = 702000 руб.

8. Чистый операционный доход - равен ДВД за вычетом операционных расходов.

ЧОД = ДВД - Операционные расходы

ЧОД = 702000 - 702000*10% = 631800руб.

Таблица 12. Расчет чистого операционного расхода

№	Наименование	Сумма, руб.
1	Потенциальный валовой доход	780000
2	Валовая выручка от дополнительных видов услуг (прочий доход)	0
3	Потери от смены арендаторов (10% от ПВД)	78000
4	Действительный валовой доход	702000
5	Операционные расходы (10% от ДВД)	70200
6	Чистый операционный расход	631800