1. Анализ рынка недвижимости

Источником информации для анализа рынка служит перечень объектов, предлагаемых к продаже и сдаваемых в аренду за апрель-май 2015 года, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения.

Цель данного анализа - исследование динамики изменения рыночной стоимости общей площади коттеджей на Приморском шоссе в зависимости от:

• качественных характеристик жилья

• удаленности от КАД

• разницы в жилой площади

• получение информации для оценки оцениваемого объекта.

Объектом оценки является двухэтажный коттедж площадью 200 м2 , на земельном участке площадью 10 соток, расположенном на 50-ом км Приморского шоссе. К коттеджу имеется свободный подъезд автомобильным транспортом. В пределах 1км имеется автобусная остановка. Коттедж расположен в районе с развитой инфраструктурой, школа находится на расстоянии 4 км, детский сад 4 км, больница 4,5 км. Экологическая обстановка хорошая. Высокая природная привлекательность рядом лес. Целевым рынком для анализа был выбран вторичный рынок коттеджей, расположенных на 45 - 55 км Приморского шоссе.

1.1 Общая характеристика загородной недвижимости Приморского шоссе.

Областью анализа недвижимости являются земли Приморского направления, расположенные на территории Сергиево-Посадского района Московской области. На данный момент это один из наиболее перспективных районов для строительства загородного жилья. Они отлично подходят по уровню жизни, количеству вводимого в эксплуатацию жилья, интенсивности дорожного строительства и развитию транспорта.

1.2 Экология.

С точки зрения экологии данное направление является одним из наиболее благоприятных. Здесь отсутствуют промышленные объекты, свалки. Земля вокруг Приморского шоссе богата смешанными лесами, чередующимися с полями.

1.3 Инфраструктура и особенности.

Особенность Ярославского направления - сложившаяся развитая инфраструктура, которая создавалась благодаря развитию города, Сергиев-Посад, а также пансионатам, лагерям и санаториям. Особенность данного района Подмосковья является священность этих земель, очень много церквей, храмов.

1.4 Коттеджные поселки.

Ярославское шоссе активно застраивается коттеджными поселками, состоящими из отдельно стоящих домов. Класс и ценовой диапазон зависят от близости лесной полосы, г. Москва, г. Сергиев Посад и объектов инфраструктуры. Направление представлено в основном поселком среднего класса, но также представлен и элитный класс.

1.5 Транспортная доступность.

Ярославское шоссе не загружено грузовым транспортом, имеет хорошее дорожное покрытие, в ночное время постоянно освещается. Интенсивность движения на данном участке шоссе низкая по отношению к остальным направлениям Подмосковья. Развитая сеть скоростного железнодорожного транспорта, например, курсируют электропоезда «Спутник».

Ценовая ситуация. Ярославское шоссе - северное направление, экологическая обстановка на котором характеризуется как благоприятная в связи с удаленностью от Москвы (50 км от МКАД), с отсутствием плотного транспортного потока и наличием густой лесополосы. Цены в данном районе от 5 до 18 млн. руб. за земельный участок с коттеджем.

Ценообразующими факторами являются: близость к водоему, лесу; хороший подъезд; наличие коммуникаций и инфраструктуры.

Для анализа рынка выполнены сплошная выборка объектов, предлагаемых к продаже на Ярославском направлении на расстоянии 30-55 км от МКАД с шагом 5 км.. Перечень объектов и их типизация по признаку расстояния представлены в таблице 1.

Таблица 1. Типизация объектов и динамика изменения их стоимости

№	Адрес	Расстояние от	Площадь	Площадь		Фактическая
пп.		КАД, км.	дома, кв.м.	ЗУ,		цена предложения
Первая группа - 35 - 40 км
1.	П. Репино	36	154	9		8300000
2.	П. Репино	37	150	9		8300000
3.	П.Озерки	35	145	6		4700000
4.	П.Озерки	35	148	7		5600000
Средняя цена предложения					26900000/4 =6725000
Вторая группа - 40 - 45 км
5.	Деревня Поповка	40	165	14		12500000
6.	Покров	40	172	10		8450000
7.	Деревня Репниково	40	180	25		16000000
8.	Деревня Панино	40	250	26		15000000
Средняя цена предложения					51950000/4 = 12987500
Третья группа - 45 - 50 км
9.	Село Абрамцево	45	150	9		5200000
10.	Село Абрамцево	45	162	11		5800000
11.	Село Радонеж	45	110	10		5000000
12.	Село Радонеж	45	185	9		5500000
Средняя цена предложения					21499000/4 = 5374750
Четвертая группа - 50 - 55 км
13.	Хотьково	50	180	8		8000000
14.	Хотьково	50	160	15		8500000
15.	Хотьково	55	153	10		8200000
16.	Хотьково	55	190	12		9400000
Средняя цена предложения					32900000/4 = 8225000

На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

1. Рынок загородной недвижимости Ярославского направления характеризуется средним уровнем цен и направлен на людей со средним и высоким уровнем дохода. Наиболее характерными ценообразующими факторами для данного исследования являются: близость к водоему, лесу, хороший подъезд, наличие развитой инфраструктуры и коммуникаций. Средняя стоимость коттеджей площадью до 200 кв.м. примерно одинакова на расстоянии 45-50 км.

2. Наиболее высокая цена на объекты недвижимости наблюдается на 40-45 км от МКАД. Это можно объяснить тем, что площадь участков на этом расстоянии в несколько раз больше, чем площадь аналогичных объектов недвижимости на другом километре. Кроме того, это наиболее предпочтительное расстояние для покупателей.

3. Наиболее высокая цена на объекты недвижимости наблюдается на 40-45 км от МКАД. Это можно объяснить тем, что площадь участков на этом расстоянии в несколько раз больше, чем площадь аналогичных объектов недвижимости на другом километре. Кроме того, это наиболее предпочтительное расстояние для покупателей.

Помимо анализа ценовой ситуации, результаты которого будут использоваться в рыночном и затратном подходах, выполнен анализ ставок арендной платы на рассматриваемом расстоянии, результаты которого будут использованы в доходном подходе.

Как и предыдущий анализ, данный анализ начинается с выбора выставленных на рынке аренды объектов и их типизация (таб.2). Для анализа рынка выполнены сплошная выборка объектов, предлагаемых к аренде на Ярославском направлении на расстоянии 35-55 км от МКАД с шагом 5 км.

Таблица 2. Типизация экспонируемых объектов и динамика
изменения их арендной платы, руб.
№	Адрес		Расстояние		Площадь		Площадь			Требуемая
			до МКАД,		дома,		земельного			арендная
			км		кв.м.		участка, сотка			плата
Первая группа 35- 40 км
1.	П. Зеленоградский		35		200		20			80000
2.	П. Зеленоградский		35		155		8			78000
3.	Деревня Прохорово		38		151		8			74000
4.	Деревня Прохорово		36		147		7			69500
5.	П. Зеленоградский		36		149		6			70000
Средняя стоимость								74300
Вторая труппа 40- 45
1	Деревня Поповка		45		168		15			68000
2.	Покров		45		175		10			71000
3.	Деревня Репниково		45		177		15			72000
4.	Деревня Панино		45		200		21			75000
Средняя стоимость								71500
Третья группа 45-50
1		Село Радонеж		49		165			10		60000
2		Село Радонеж		49		172			12		64000
3		Село Абрацево		50		180			8		61200
4		СелоАбрамцево		50		250			15		82000
Средняя стоимость								66800
Четвертая группа 50-55
1	Радужный		50		110		8			51000
2.	Хотьково		51		200		8			64000
3.	Хотьково		55		150		9			55000
4.	Хотьково		55		162		11			59700
Средняя стоимость								62675

Полученные результат позволяют сделать следующие выводы:

1. Наблюдается равномерное снижение арендной ставки по всем типам домов.

2. Изменение арендной ставки связано с удалением от МКАД и размерами коттеджа. Чем больше коттедж, тем выше арендная ставка (в расчете на дом).

3. Для дальнейших расчетов при оценке рыночной стоимости оцениваемого жилого дома принята величина арендной ставки в размере 65000 руб./мес.