Курс лекций по основам кадастра недвижимости

состав получал надел, равный 708 квадратных метров. Участки разбивались следующим образом (рис. 1):

12 метров

Рис. 1 - Разбивка участков на центурии

Главные проезды между центуриями имели каменное покрытие. Они формировались шириной до 12 метров через каждые пять участков вдоль меридианов и параллелей. Между отдельными участками прокладывались дороги, необходимые для проезда одной повозки. По границам центурии

11

устанавливались центурийные столбы. Участки имели двойную нумерацию:

номер центурии (например, 5) и номер участка в данной центурии (например,

21). Нужный участок легко можно было найти: 5.21, 8.11 и так далее. Два раза в год осуществлялась таксация, то есть оценка земель. Ее результаты влияли на переоценку недвижимости и величину налога.

Сущность метода стригации-скамнации заключалась в том, что земельные участки формировались вдоль меридианов и параллелей. Пустые места между ними (ригоры) не использовались. Ежегодно местоположение этих элементов (стрига, скамья, ригор) менялось, что позволяло восстанавливать свойства почвы. Ниже показана принципиальная схема данного метода (рис. 2).

Ригоры

Рис. 2 - Метод стригации-скамнации

Прямоугольные участки, расположенные вертикально, назывались скамьями, а расположенные горизонтально - стригами. Технологическая схема формирования римского кадастра представляла собой последовательность действий по изысканию и выбору главной точки участков, которая располагалась на самом высоком месте около города.

Относительно этой точки выбирались два основных направления. Таким

12

образом, ориентировка участков осуществлялась вдоль меридианов и параллелей. Направление параллели определялось по восходу-заходу

Солнца, а направление меридиана перпендикулярно установленному

направлению параллели. Границы земельных участков обозначались с учетом выбранных направлений (меридианы и параллели) в виде прямоугольников. Мерными приборами являлись веревки, шесты, цепи.

Углы поворота земельных участков закреплялись столбами или камнями.

Планы для обоих способов межевания оформлялись на бронзовых пластинках в двух экземплярах: одна выдавалась владельцу участка, а другая

Джованни Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе строгого соблюдения научных методов, с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрии.

Некоторые исследователи считают, что описание кадастра впервые

предложил Сервий Тулий в VI веке до н.э. (возможно, отсюда появилось понятие сервитут – право сторонних лиц на пользование не принадлежащим им участком). В специальные реестры вносились данные о размере земельного участка, способе обработки земли, ее качестве и доходности.

1.3.2. Возникновение и становление кадастра в России

Словарь В. Даля (1881 г.) трактует термин «кадастр» как «оценка

сельских имений» [6]. Группа независимых международных экспертов

энциклопедический словарь предлагает следующее определение: Кадастр –

это систематизированный свод сведений, составляемый периодически или

путём непрерывных наблюдений над соответствующим объектом.

Анализ вышеуказанных толкований показывает, что за сравнительно

небольшой промежуток времени произошло значительное изменение их смыслового значения. Понятие "кадастр" постоянно совершенствовалось.

Современное определение кадастра связывает его функции (содержание) с

проведением учёта, регистрации, оценки состояния и использования объектов. При этом учитываются результаты антропогенной деятельности и

экологическое состояние территорий в целях выделения однородных по своим свойствам объектов.

Земельный кадастр России, как и зарубежные земельные кадастры,

характеризуется длительной историей развития. Несмотря на общую социальную природу, Российскому кадастру присущи свои специфические

особенности.

Первые описания земель в России появились в IX. Они относились к церковным и монастырским землям и служили основанием для наделения духовенства недвижимым имуществом, в частности, землей. Сбор сведений о

земле связан также со взиманием русскими князьями дани и подати с

покоренных племен. Самые древние из дошедших до нас сведений относятся

ко временам правления князя Олега и княгини Ольги (X век), которые обложили данью древлян, установив размер повинности с каждого плуга.

Существовавший в XI веке качественный учет земель носил упрощенный характер: земли делились только по видам угодий (пахотные,

Старейшими документами, отражающими процедуру ведения кадастра,

дошедшими до нас, являются описания земель периода татарского ига.

Первая татарская перепись киевских земель проведена в 1245 году,

14

суздальские и рязанские земли описаны в 1257 году, а муромские в 1259

году. Одновременно с татарскими переписями велись и переписи русских князей. Для определения размеров дохода и взимания татарской дани во владениях каждого князя составлялись писцовые книги.

Наиболее полное описание земель России осуществляется с момента возникновения централизованного государства. Основной единицей податного обложения считалась Соха. Размер земельного участка,

принимаемый в качестве Сохи, был установлен неодинаковым и различался в зависимости от качества земель, а также от того, в чьем владении он находился. В связи с этим система переписи земель получила название

«Сошного письма». Кроме целей налогообложения, сошное письмо обеспечивало процедуру определения количества ратников, лошадей и продовольствия, необходимого для обороны. При царе Иване IV (Грозном)

были описаны практически все земли Европейской части России, что подтверждает важный этап развития отечественного кадастра. В это время земельная реформа укрепляла устои служилого дворянства, составляющего социальную опору самодержавия. Лучшие слуги царя получали вблизи Москвы участки из фонда царского двора. Таким образом, военная служба была напрямую связана с крупным землевладением. В целях упорядочения землевладений была реализована широкая программа по измерению и учету всех земель в стране. Это диктовалось также финансовыми потребностями государства.

При Иване IV (Грозном) было создано специальное учреждение Поместный приказ, предназначенный для описания земель. Он представлял собой общегосударственный руководящий центр, объединяющий все межевые, кадастровые и крепостные работы. В это же время создано поместное войско, для которого с каждых ста четвертей земли

(приблизительно 55 га) выставлялся один всадник с доспехами для военной службы. Благодаря Поместному приказу выделялись земли служилым

15

людям. При этом велись «даточные» (земельные) книги, в которых фиксировалось кому, где, сколько и за какие заслуги предоставлены земли.

Поместный приказ распространился примерно на 95 городов европейской части России.

Для учета земель были введены вотчинные книги, в которых отражались

этапы купли-продажи земель, их обмен и передача другому владельцу. В

это же время был разработан новый Судебник, включающий специальные статьи, нормализующие процессы купли-продажи родовых угодий. При этом была узаконена опричнина (1565 год), которая нанесла существенный удар по экономической основе могущества князей и бояр, так как наследственность на землевладения была отменена. Конфискованные у них земли передавались мелким служащим, преданным царю. Поскольку духовенство было полностью на стороне самодержавия, то Иван Грозный оставил земли за монастырями. Однако расширение монастырских земель без разрешения царя стало невозможным. В это же время законодательно было дозволено применение наемного труда в целях предотвращения появления крепостных крестьян.

Первое упоминание о ведении работ по межевому (кадастровому)

картографированию для отвода земель Снетогорскому монастырю на Псковщине относится к 1483 году. Картографический материал земельного кадастра России составлялся по результатам натурных землемерных работ и включался в описания земель, а также в писцовые, смотренные, дозорные и межевые книги. Землемерные работы представляли собой измерение длин граничных линий «мерной вервью» (веревкой в 80, 40 и 30 саженей). Землю разделяли на охотничьи угодья, пашни, луга, леса.

Граничные линии привязывались к местным ориентирам и закреплялись с помощью межевых ям со столбами и заложенными под ними предметами

(камни, угли, скелеты животных и так далее). Сохранению граничных линий

16

уделялось особое внимание, так как их исчезновение являлось предметом

спора владельцев земельных участков.

В XVI веке в России описание земель выполняли писцы, дозорщики и мерщики. Сведения отражались в писцовых книгах, которые имели юридический (правовой) характер, а также включали финансовые вопросы

(оценка имущества, размер налога). Оценочной формой были равные

окладные единицы: соха, выть, обта, сошка. Они были заменены на большую

городских дворов. Документы описи и перечень дворов содержали информацию о владельце, размерах двора с указанием построек и величины налога в рублях. Первые инвентаризационные работы в городах России проводились в XVIII веке. Вышедший в 1768 г. Указ гласил «... о сделании всем городам, их строению и улицам специальных планов по каждой губернии особо». Согласно этому указу запрещалось строить деревянные здания на местах бывших пожарищь. Каменные здания должны возводиться по одной линии и по чертежам архитекторов. По этому указу впервые была выполнена геодезическая съемка Москвы Иваном Мичуриным с целью улучшения застройки.

В Кремле образована Межевая Канцелярия. Она вскоре становится важнейшим правительственным органом России, который организовал и провел в жизнь Генеральное (1766 - 1861 гг.) и Специальное (1806-1882 гг.)

17

межевание. Это позволило навести порядок в использовании российских земель и существенно улучшить положение Российской империи.

В середине XVIII века работы по межеванию расширились с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 году утверждается Комиссия по государственному межеванию земель. Ее отличительная особенность заключалась в том, что распоряжение о межевании земель относилось не к именам владельцев, а к названиям сел и деревень. При этом составлялись писцовые книги и планы. Планы, создаваемые при межевании, являлись юридическим документом, необходимым для закрепления прав помещиков на землю. Для этого применялись масштабы [8]:

1.Для уездных планов одна верста в дюйме (1:42000).

2.Для отдельных землевладений 100 саженей в дюйме (1:8400).

Работы по межеванию земель большей части Российской империи были завершены в начале XIX века. В это время разработана инструкция о государственном межевании, проводились работы по проверке и обновлению

ранее выполненных материалов межевания. Для этого составлялись

ведомости с целью учета произошедших изменений о владельцах,

занимаемых ими территориях, виде владений и так далее.

Основное назначение кадастра заключалось в сборе дани (налога),

главным образом по распределительному принципу. Общая сумма налога делилась между департаментами, а затем между округами и общинами. В

общинах налог делился между отдельными плательщиками. С 1802 года

осуществлен переход к кадастру по угодьям. В округе выбирались по жребию 2-8 общин. В каждой из них проводилась съемка и оценка угодий,

которые делились на классы. Однако распределение налога между отдельными плательщиками отсутствовало. Поэтому в 1807 году был осуществлен переход к парцеллярному (то есть участковому) кадастру.

Налогообложение при этом включало три этапа: делимитация, триангуляция,

съёмка.

18

Делимитация заключалась в определении административных границ

общин без инструментальных съемок.

Триангуляция обеспечивала сгущение существующих сетей высших порядков с целью создания опорных пунктов для съемки границ отдельных

участков. По результатам съёмок составлялись планы масштаба 1:1000. К

плану прилагался список владельцев, а участки нумеровались.

Съемка осуществлялась, в основном, глазомерным способом. При этом отображению подвергались наиболее характерные элементы, например:

сооружения, деревья, естественные элементы гидрографии и так далее.

В 1837 году Министерство государственного имущества приступило к

разработке нового земельного кадастра. Был проведен ряд работ по съемке

и определению размеров усадебных и сельскохозяйственных земель.

Рост ценности пахотных земель, урбанизация и разработка полезных ископаемых привели к необходимости более детального учета и изучения земельных ресурсов России, выявлению непригодных для сельскохозяйственного использования земель. Это послужило толчком для картографических работ по полному и всестороннему учету различных природных ресурсов, например: лесных, водных, полезных ископаемых,

промысловых животных, птиц и т. д.

Начиная с 70 - х годов XIX века земельно-кадастровые работы в России проводятся земствами, поэтому кадастр назывался земским. Отличительной его особенностью являлась многогранность естественно исторических и экономических материалов, используемых для оценки земель, а также разнообразные приемы и методы оценки. В частности, считался популярным метод оценки качества почв по ее природным свойствам с учетом урожайности сельскохозяйственных культур, основателем которого признан профессор Докучаев В.В.

19

У восточных славян имелись знаки собственности на земельные участки, называемые «тáмги». На них отображались границы различных общин, а в последующем границы княжеств.

В процессе описания городских дворов составлялись характеристики строений (этажность, назначение, материал стен и крыш, площадь основания), а также земельных угодий (огород, склад, пустующие земли и т.д.). Кроме этого, особое внимание уделялось рельефу и уклону местности,

качеству почв, уровню грунтовых вод, наличию древесной растительности и ее виду.

Работы по землеустройству в советской России начаты в 1919 году. В

Декрете «О мерах по улучшению землеустройства», принятом 9 октября 1925

году, отмечалась необходимость разработки правил сравнительной оценки земель и формирования предварительного кадастра. В это время начато выделение земель сельскохозяйственным коллективам.

В 1954 году принято Постановление правительства о едином государственном земельном учете. Это послужило началом для составления карт, характеризующих сельскохозяйственное производство, а также природные и экономические условия его ведения и развития. С этого времени в стране повсеместно велись работы по составлению атласов с набором карт, характеризующих сельскохозяйственное производство,

природные и экономические условия его развития.

В1955 году начал проводиться государственный учет земель по угодьям

иземлепользователям, а также государственная регистрация всех землепользователей по единой общесоюзной системе. За годы Советской

В 1962 году принято Постановление Правительства, поддерживающее предложение землеустроителей о создании государственного земельного кадастра, включающего экономическую оценку земель.

20