Курс лекций по основам кадастра недвижимости

Целью бонитировки является установление факта, во сколько раз один вид почв лучше или хуже другого. Каждый вид почв получает численные значения, по которым формируются две оценочные шкалы:

1.По свойствам почв (основная).

2.По урожайности сельскохозяйственных культур.

Материалы бонитировки существенным образом влияют на оценку земель.

Под оценкой земель сельскохозяйственного назначения понимается оценка качества земли как природного ресурса и главного средства производства в сельском хозяйстве. Она заключается в определении экономического эффекта от использования различных по качеству земель.

Основное отличие оценки земель от бонитировки почв заключается в том, что бонитировка изучает почву как природное тело, без учета условий сельскохозяйственного производства.

Оценка земель рассматривает плодородие почв с учетом местоположения земельного участка и затрат труда на подготовку продукции, а также наличия пунктов реализации продукции и транспортных коммуникаций. Различают общую и частную оценку.

Общая оценка предусматривает определение показателей плодородия и условий использования земель при достигнутом уровне земледелия. Она выполняется на основе учета затрат и результатов по всей совокупности сельскохозяйственных культур. Эти результаты используются для планирования.

Частная оценка предусматривает определение эффективности возделывания конкретных культур на различных почвах.

Урожайность может служить предварительным показателем для оценки земель. При этом сравниваются затраты на получение урожая.

121

9.6.Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий

На первом этапе государственной кадастровой оценки земель, согласно постановлению правительства, устанавливаются базовые показатели оценки в пределах Российской Федерации. Эти данные используются для дифференциации в каждом субъекте федерации исходных данных по земельно-оценочным районам. Для этих целей определяются:

▪фактическая продуктивность одного гектара угодий и затраты на его возделывание;

▪коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам;

▪базовые оценочные показатели продуктивности и затраты по земельно-оценочным районам.

В процессе государственной кадастровой оценки учитываются

интегральные показатели по:

▪плодородию почв в баллах бонитета;

▪технологическим свойствам почв;

▪местоположению (расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции.

Балл бонитета определяется посредством взвешивания баллов бонитета

всех почвенных разновидностей или оценочных групп по известной формуле

(17):

122

– балл бонитета j-ой почвенной разновидности i-го земельного участка, балл;

Sji – площади j-ых почвенных разновидностей на i-ом участке, кв.м.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий

рассчитываются с учетом:

-энергоемкости почв, которая измеряется сопротивлением почв техническим средствам обработки;

-рельефа местности;

-контурности почв;

-удаленности полей от сельскохозяйственного центра;

-высоты над уровнем моря.

На основании шкал, разработанных в технических указаниях по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, вычисляется обобщенный показатель, называемый «индексом технологических свойств».

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции, объемов и классов грузов и качества дорог. Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

▪первая группа – по 1.5;

▪вторая группа – по 2.0;

▪третья группа – по 2.5.

По этим коэффициентам вычисляются эквивалентные расстояния от объекта оценки до пункта реализации продукции.

Эквивалентное расстояние вычисляется по известной формуле (18):

123

где ЭРi – средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта оценки,

км;

ГJ – объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта Российской Федерации, %;

Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки j-го вида груза по 1-й, 2-й, 3-й группам дорог, км;

Д2 и Д3 – коэффициенты перевода 2-й и 3-й групп в эквивалентные;

КJ – коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

9.7.Определение ущерба от деградации почв

Почва, в процессе ее эксплуатации и под воздействием природных и антропогенных процессов теряет свои изначальные свойства. Этот процесс называется деградацией. Методика определения ущерба от деградации почв утверждена в июле 1999 года. Согласно этой методике имеют место различные типы деградации почв.

Под технологической деградацией понимается ухудшение свойств почв, их физического состояния и агрономических характеристик, которые происходят в результате эксплуатационных нагрузок при всех видах землепользования.

Нарушение земель представляет собой механическое нарушение почвенного покрова в процессе разработки полезных ископаемых и прочих

124

работ. К нарушенным землям относятся земли со снятым гумусовым горизонтом.

Физическая деградация почв характеризуется нарушением почв и их

физических свойств.

Агрономическая деградация почв представляет собой потерю плодородия в результате сельскохозяйственной деятельности.

Эрозия отражает разрушение почвенного покрова под воздействием сточных вод и ветра. В связи с этим выделяется водная эрозия. Если смывается плодородный слой с больших площадей, то здесь имеет место

плоскостная эрозия. Если образуются промоины и овраги, то в данном случае присутствует линейная эрозия. Ветровая эрозия приводит к переносу верхнего плодородного слоя ветровыми потоками.

Засоление почв является результатом накопления растворимых солей в верхнем слое почв.

Под заболачиванием понимается изменение водного режима,

выражающееся в длительном переувлажнении и подтоплении почв.

Размер ущерба от деградации почв (У) вычисляется по известной формуле (19):

У = SД ([НС × КЭ × КП × КО] + [ДS × КВ], (19)

где SД – площадь деградированных почв, га;

НС – норматив стоимости почв, руб/га;

КЭ – коэффициент экономической ситуации (КЭ = 1.1 ÷ 2.0);

КП – коэффициент пересчета степени деградации почв (КП = 0 ÷ 1);

КО – коэффициент для особо охраняемых территорий (КО = 1 ÷ 3);

ДS – годовой доход с единицы площади, тыс. руб/га;

КВ – коэффициент пересчета с учетом периода восстановления деградированных почв (КВ = 0.9 ÷ 10.0).

125

9.8. Общие сведения об оценке земельного участка

сельскохозяйственного назначения

Мировая практика оценки недвижимости выделила следующие

основные факторы:

1.Экономические (уровень занятости населения, доходы населения и его платежеспособность, налоги, площадь для продажи).

2.Социальные (наличие дошкольных учреждений и общеобразовательных школ, объектов торговли, питания, бытового обслуживания, объектов культуры, здравоохранения и т.д.; возрастная структура населения и уровень его образования).

3.Юридические, административные и политические факторы, которые могут влиять на оценку со знаками «+» и «–».

4.Физические факторы, определяющие площадь, рельеф, форму целевое назначение, плодородие, инженерно-геологические условия (оползни, заболачиваемость, подтопление, уклон, сейсмичность), историческую, ландшафтную, эстетическую ценность земельного участка.

Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 69 от 2 марта 2007 г. утверждено Положение о порядке ведения реестра членов саморегулируемой организации оценщиков. Для внесения сведений в реестр данное лицо предъявляет договор обязательного страхования ответственности и копии документов, подтверждающих внесение этим лицом вступительных взносов.

В реестре содержится следующая информация о каждом члене саморегулируемой организации оценщиков:

▪ фамилия, имя, отчество; ▪ регистрационный номер; ▪ дата регистрации;

126

▪контактная информация;

▪трудовой стаж и стаж оценочной деятельности;

▪данные об исключении членов из организации оценщиков;

▪сведения о страховании гражданской ответственности;

▪сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключал договор.

В случае исключения оценщика из этой организации сведения о нем сохраняются.

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой рыночную стоимость, то есть наиболее вероятную цену продажи свободного от улучшений земельного участка. Кадастровая оценка проводится в основном в целях налогообложения и изучает землю по текущим рыночным ценам.

Градостроительная оценка ведется с позиций предстоящих затрат и выгод, связанных с предположительным использованием элементов территории под различные функции.

Для оценки необходима информационная система, фиксирующая все изменения в окружающей среде.

Любой объект, находящийся в собственности у физического или юридического лица, облагается налогом. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации налогоплательщик самостоятельно исчисляет сумму налога с учетом налоговой ставки и льгот. Эти вопросы могут решать также и налоговые органы. В этом случае налогоплательщику направляется за 30

дней до срока уплаты уведомление, в котором приводится расчет налога и срок уплаты (под роспись или заказным письмом).

Налоговый период представляет собой календарный год (или иной период) времени, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется сумма налога, подлежащего уплате. Первый налоговый период отсчитывается со дня государственной регистрации недвижимости до конца календарного года. Если объект регистрируется с 01 декабря по 31 декабря,

127

то первый налоговый период отсчитывается со дня регистрации объекта до

конца календарного года, следующего за годом создания объекта. Если

объект прекратил свое существование, то налоговый период отсчитывается от начала календарного года до дня ликвидации объекта.

Начиная с 2006 года, земельный налог исчисляется по кадастровой стоимости. Согласно статье 388 Налогового кодекса Российской федерации,

земельный налог оплачивают юридические и физические лица, у которых участки находятся в собственности, в постоянном (бессрочном) пользовании или владении. Если земельный участок находится на правах безвозмездного

срочного пользования или аренды, то земельный налог не взимается.

Несмотря на то, что право собственности возникает после государственной регистрации и выдачи свидетельства, земельный налог может быть назначен на основании старых государственных актов,

свидетельств и других документов.

Обладатель земельного участка подает в налоговую инспекцию по месту нахождения участка декларацию, форма которой утверждена приказом

каждый квартал в одинаковых размерах. Налоговый кодекс установил, что окончательная сумма налога должна быть уплачена не позднее 01 февраля

года, следующего за отчетным. Согласно главе 31 Налогового кодекса

Российской Федерации базой для определения земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка на 01 января отчетного года. Согласно письму Минфина от 27 декабря 2005 г. № 03-06-02-02/108 сумма земельного налога определяется по формуле (20):

где КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка;

128

НСТ – налоговая ставка.

Кадастровая стоимость земельного участка может определяться пропорционально доле площади, которую он занимает на территории с

известной кадастровой стоимостью.

Если известна рыночная стоимость земельного участка, то согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской федерации, кадастровая

стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости.

Максимальные ставки налога определены пунктом 1 статьи 394

Налогового кодекса Российской федерации. Они не должны превышать 0,3 %

для сельскохозяйственных земель и жилищно-коммунального хозяйства. Для

прочих земель ставка составляет 1,5%.

Если участок приобретен после 15-го числа какого-либо месяца, то данный месяц в расчет не принимается. Налог назначается на оставшиеся

месяцы.

Налог может быть рассчитан, исходя из кадастровой стоимости земельного участка или удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Допустим, необходимо определить налоговый платеж за каждый квартал земельного участка, имеющего кадастровый номер

54:35:010305:0012. По этому номеру определяется кадастровая стоимость

земельного участка, равная 1500000 рублей. На земельном участке

расположены промышленные объекты (земли промышленности).

Максимальная ставка земельного налога для таких земель, согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, составляет 1,5%.

Следовательно, суммарный налог составит:

(1500000 руб. 1,5%) = 22500 руб. 100%

Авансовые платежи за каждый квартал выплачиваются в равных долях:

129

22500 руб. : 4 = 5625 руб.

Авансовые платежи за каждый квартал должны быть внесены не позднее 01 мая, 01 августа и 01 ноября соответственно. Окончательный налог выплачивается не позднее 01 февраля года, следующего за отчетным.

Если известен удельный показатель кадастровой стоимости земли

(УПКСЗ), то налог определяется следующим образом. По кадастровому номеру земельного участка устанавливается УПКСЗ. Допустим, он равен

5555,5 руб. за 1 кв. м для сельскохозяйственных земель. Площадь участка составляет 600,0 кв. м. Отсюда кадастровая стоимость земельного участка равна:

КС = УПКСЗ × S = 5555,5 × 600,0 = 3333300 руб.

Для сельскохозяйственных земель максимальная налоговая ставка

(НСТ) составляет 0,3%, тогда:

Земельный налог = Кадастровая стоимость × НСТ =

= 3333300 руб. 0,3% = 9999,9 руб. 100%

Авансовые платежи вносятся в равных долях по кварталам:

1квартал – 2500,0 руб.

2квартал – 2500,0 руб.

3квартал – 2500,0 руб.

Оставшаяся часть выплачивается не позднее 01 февраля следующего

года.

Земельный налог не отражает результаты хозяйственной деятельности,

а устанавливается в виде платежей за единицу площади на один год:

ЗН = S × СТЗН × К.

130