Курс лекций по основам кадастра недвижимости

К пашне относятся земли, систематически обрабатываемые и используемые под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав.

Засоренная камнями пашня представляет собой участок, на котором плотность засорения составляет более двадцати неперемещаемых валунов на один гектар.

Кзалежам относятся земли, которые ранее использовались под пашню

иболее одного года не используются для посева сельскохозяйственных культур. Залежи подразделяются на чистые, подверженные эрозии,

засоленные, заболоченные, закустаренные.

Ксенокосам относятся земли, покрытые многолетней травянистой растительностью, систематически используемые для сенокошения. Сенокосы бывают заливные, суходольные, заболоченные.

Кпастбищам относятся земли, покрытые многолетней травянистой растительностью, систематически используемые для выпаса скота.

Кземлям с оросительной системой относятся все орошаемые земли,

атакже земельные участки, имеющие исправную или требующую реконструкции оросительную сеть.

Орошаемые земли представляют собой земли, пригодные для сельскохозяйственного использования и полива, на которых имеется постоянная или временная оросительная сеть.

Регулярно-орошаемые земли представляют собой участки, для полива которых воду можно доставать в необходимом количестве и в оптимальные сроки.

Под условно-орошаемыми землями понимаются земли, на которых посевы сельскохозяйственных культур не обеспечены водой для полива по установленным нормам в течение всего периода.

111

Земли лиманного орошения характеризуются дамбами или другими гидротехническими сооружениями, предназначенными для задерживания талых вод.

К осушенным землям относятся земли, имеющие осушительную сеть,

обеспечивающую нормальный водно-воздушный режим.

Лесные площади представляют собой участки, покрытые лесом,

включая редины, вырубки, гари, лесосеки, пустыри, лесные питомники.

Древесно-кустарниковые насаждения – это участки, не входящие в лесной фонд. Они представляют собой полезащитные полосы и другие кустарниковые насаждения.

Многолетние насаждения – это земли, занятые посаженными человеком кустарниковыми или многолетними травянистыми растениями,

предназначенными для сбора плодово-ягодной или лекарственной продукции.

Болота – это избыточно увлажненные грунтовыми и атмосферными водами земельные участки с наличием на поверхности разложившихся объектов в виде торфа.

Нарушенные земли – это земли, почвенный покров которых нарушен в результате антропогенной деятельности, например: разработка полезных ископаемых.

Прочие земли – это земли, занятые оврагами, ледниками, оползнями и другими, не используемыми в сельском хозяйстве, землями.

9.3.Понятие бонитировки и плодородия почв

В естественных науках под почвой понимается верхний рыхлый слой земли, используемый человеком для возделывания сельскохозяйственных культур. Почва формируется, согласно учению Докучаева, вследствие совместного воздействия воды, воздуха, температуры и различного рода

112

организмов на верхний слой земли. Почвообразующие процессы сложны по структуре и продолжительности во времени. Для образования одного сантиметра почвы требуется 100-150 лет.

Под бонитировкой почв понимается сравнительная оценка качества почв по их естественному плодородию при условии сопоставимости

агротехнических методов ведения хозяйства.

Латинское «bonitas» означает «доброкачественность». Следовательно,

в процессе бонитировки определяется возможность использования верхнего слоя земли для выращивания сельскохозяйственных культур. Верхний слой земли должен содержать питательные вещества: азот, калий, фосфор,

которые называются «гумусом». Таким образом, гумус представляет собой вещество органического происхождения, образующееся в результате

разложения растительных и животных останков.

Бонитировка почв характеризуется тремя основными показателями:

1. Количественный и качественный (местоположение и площадь

земельного участка, состав угодий). Данный показатель формируется на

основании геодезических, топографических и прочих съемок, а также по материалам землеустроительных работ и кадастровой деятельности.

2. Природный показатель (физические, химические, биологические,

гидрологические свойства почвы). Этот показатель основывается на результатах специальных обследований (почвенных, химических,

биологических, гидротехнических и тому подобных обследованиях).

3. Производственный показатель (уровень использования природных свойств почвы и урожайность). Третий показатель обеспечивает выбор почв для выращивания конкретных сельскохозяйственных культур. Однако бонитировка почв по фактической урожайности неприемлема, поскольку при этом оценивается не только земля, но и квалификация специалистов,

обрабатывающих землю. По результатам бонитировки почв составляется

113

картограмма: М 1:10000 – 1:25000, на которой в условных обозначениях отображается почвенный план и результаты бонитировки.

По мере старения материалы бонитировки обновляются посредством новых съемок или корректуры. Под корректурой понимается выявление на местности и нанесение на планово-картографический материал изменений в составе землепользований, видах угодий, баллах бонитета, возникающих за истекший промежуток времени. Бонитировка почв является составной частью комплексных обследований земель и предшествует оценке земель сельскохозяйственного назначения. Основная цель бонитировки почв заключается в определении относительного плодородия различных видов почв. Критериями бонитировки почв являются их природные и приобретенные в процессе окультуривания свойства, оказывающие влияние на урожайность.

Одинаковые группы почв получают одинаковые показатели бонитета.

При этом составляется шкала бонитировки почв, которая представляет собой систему цифровых данных, соответствующих определенным значениям для различных групп почв. Как правило, составляется два типа шкал:

1.По свойствам почв (основная).

2.По урожайности сельскохозяйственных культур или продуктивности кормовых угодий.

К числу основных признаков, на основании которых осуществляется

сравнение почв, относятся следующие:

▪мощность гумусового горизонта;

▪процентное содержание гумуса, ила и физической глины;

▪валовые запасы азота, фосфора и калия;

▪кислотность почв и т.д.

Бонитировка почв осуществляется в три этапа:

1.Подготовительно-камеральный.

2.Полевой.

114

3. Камерально-аналитический.

Первый этап определяет изучение источников информации о почвах и урожайности. На основании этих данных составляется шкала свойств почв и почвенная карта. Обязательными материалами для этого являются картограммы борьбы с эрозией почв, почвенные отчеты, таблицы площадей угодий, средняя температура воздуха и среднегодовое количество осадков.

На втором этапе по материалам полевых исследований вычисляются бонитировочные баллы (13):

где Бфакт и Бмакс – фактическое и максимальное значение какого-либо признака в исследуемой почве, балл.

На третьем этапе осуществляется анализ состояния почв,

возможности их восстановления, смены режима использования, а также определение запасов гумуса. Валовые запасы гумуса вычисляются по известной формуле (14):

где Г – запасы гумуса, т/га;

М – мощность гумусового слоя, м;

V – объемный вес исследуемого слоя конкретного механического состава, тонн/кубический метр;

Р – содержание гумуса, %;

10000 – коэффициент перехода от квадратных метров к гектарам (1 га =

10000 квадратных метров).

115

Эффективное использование земельных ресурсов базируется на проведении специальных земельно-оценочных работ, включающих

бонитировку почв и оценку земель. В основе оценки земель лежит

понятие о земле как главном средстве производства в сельском хозяйстве.

Важнейшим качественным свойством земли, как главного средства

производства в сельском хозяйстве, является плодородие почв.

Под плодородием понимается способность почв удовлетворять потребности растений в питательных веществах и влаге. В настоящее время различают естественное, искусственное, экономическое, абсолютное и

относительное плодородие почв.

Естественное плодородие создается в результате длительного почвообразовательного процесса, происходящего в пределах конкретных климатических условий. Оно определяется физическими, химическими и биологическими свойствами почвы.

Естественное плодородие различных участков земли неодинаково.

Кроме того, доступность питательных веществ для растений на отдельных участках различно. Следовательно, запасы питательных веществ в почве еще не определяют их полного использования растениями, а лишь характеризуют потенциальное плодородие, в отличие от действительного.

Задачей земледелия является создание условий для перехода находящихся в почве питательных веществ в доступную для растений форму,

а при недостатке питательных веществ – создать их вновь. С этой целью в почву вносятся удобрения, подбираются сорта культур, способные лучше усваивать имеющиеся в данной почве ингредиенты.

Вновь созданное плодородие почв называется искусственным. Оно является результатом внесения различных удобрений в почву.

Естественное и искусственное плодородие в совокупности составляют

экономическое (эффективное) плодородие. Следовательно, вложенные

116

затраты в облагораживание почв влияют на стоимость земли. Плодородие может быть абсолютным и относительным.

Абсолютное плодородие почвы характеризуется урожайностью с единицы земельной площади. Чем выше абсолютное плодородие, тем выше урожайность сельскохозяйственных культур. Абсолютное плодородие

где АП – абсолютное плодородие, ц/га;

УР – урожай, полученный со всей территории земельного участка, ц;

S – площадь земельного участка, га.

Натуральные показатели не дают полной характеристики

экономической выгоды получаемого урожая, поскольку не отражают затрат труда. Более приемлемо в данном случае относительное плодородие (16):

где ОП – относительное плодородие почв, ц/млн. руб.;

УР – урожай, полученный со всей территории земельного участка, ц;

З – затраты на подготовку продукции, млн. руб.

Для определения уровня плодородия почвы возникает необходимость

выполнения специальных земельно-оценочных работ по бонитировке почв и оценке земель. В связи с этим на основании исследования природных и экономических факторов проводится районирование, которое представляет собой систему деления территорий с учетом закономерных изменений

природных условий, а также особенностей использования земель. Основной

единицей районирования служит природно-сельскохозяйственная зона,

характеризующаяся определенным балансом тепла и влаги, а также

117

особенностями почвообразования. Это соответствует конкретным типам почв, растительности, агротехническим и мелиоративным мероприятиям.

Земельно-оценочный район представляет собой часть территории, для которой характерна относительная однородность агроклиматических,

геоморфологических, почвенных и природно-технологических условий,

влияющих на специализацию и уровень интенсивности сельского хозяйства.

В границах орошаемого земледелия дополнительно учитываются гидрогеологические условия территории, динамика грунтовых вод и

точной обработки информации в земельно-оценочном районе должно быть не менее тридцати хозяйств.

9.4.Понятие шкал урожайности сельскохозяйственных культур

Качественные характеристики природных и приобретенных свойств

земли определяются в результате агрохозяйственных, агрохимических,

агротехнических, геоботанических, почвенных и специальных

обследований.

Агрохозяйственные обследования формируют данные о хозяйственном использовании земель: тип почв, их механический состав,

мощность гумусового слоя, степень пригодности к механической обработке.

Агрохимические обследования характеризуют обеспеченность питательными веществами верхнего слоя земли.

Агротехнические обследования на основе анализа приемов и способов возделывания сельскохозяйственных культур (обработка почв, внесение удобрений, подготовка посевного материала, уборка урожая) способствуют повышению урожайности.

118

Геоботанические обследования обеспечивают характеристику

естественных кормовых угодий по составу и качеству травостоя.

Почвенные обследования проводятся на землях всех категорий.

Основная цель почвенных обследований заключается в получении

информации о качественном состоянии земель. По результатам

почвенных обследований составляется почвенный очерк, сопровождаемый

почвенными картами, поясняющими картограммами и текстом. Согласно

действующей инструкции по почвенным обследованиям, они проводятся в масштабах 1: 10000 – 1:50000. На крестьянские и фермерские хозяйства составляются планы или карты (1:2000 – 1:25000) с учетом размеров землепользований.

В процессе внутрихозяйственной оценки рассчитываются шкалы

урожайности сельскохозяйственных культур. Наиболее пригодной

считается почва, у которой числовые показатели оценочных признаков в совокупности оказываются выше. Поскольку эти признаки определяются не по единым показателям, то шкалы разрабатываются по каждому признаку отдельно, а затем объединяются в единую бонитировочную шкалу.

9.5. Сущность государственной кадастровой оценки земель

сельскохозяйственного назначения

Целью государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ) является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для установления земельного налога.

Объектом государственной кадастровой оценки земель являются сельскохозяйственные угодья в границах административных районов и землевладений.

Предметом государственной кадастровой оценки земель являются значения кадастровой стоимости объектов землеустройства.

119

В процессе государственной кадастровой оценки земель субъекта федерации составляются различные шкалы, которые представляют собой результаты оценки угодий по какому-либо признаку. Шкалы оформляются в виде отдельных таблиц, в которых приведены численные значения оцениваемых параметров. В процессе государственной кадастровой оценки земель эти значения переводятся в баллы или коэффициенты.

Шкала бонитировки почв может содержать следующую информацию:

-номер почв оцениваемой территории по каталогу;

-четырнадцатизначный код почвенной разновидности (по каталогу

почв);

-наименование почвенной разновидности;

-баллы почв по мощности гумусового слоя.

Выходными параметрами этой шкалы являются баллы бонитета,

рассчитываемые на основании материалов обследования.

В настоящее время разработаны шкалы оценки рельефа с учетом угла наклона местности и шкала каменистости почв.

Шкала оценки рельефа обеспечивает определение коэффициента за рельеф на основании вычисления угла наклона местности.

Шкала оценки каменистости почв позволяет установить диапазон коэффициентов, обусловленный наличием в верхнем слое земли неперемещаемых камней.

В процессе проведения земельно-оценочных работ возникает необходимость вместе с природно-климатическими условиями учитывать и экономические показатели использования земель сельскохозяйственного назначения. При этом важную роль играет бонитировка почв, в процессе которой устанавливается относительная пригодность почв для возделывания сельскохозяйственных культур.

120