3.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

Прежде всего, необходимо прописать, что относится к нежилому недвижимому имуществу. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения, также нежилые здания могут иметь жилые помещения.

Здания, расположенные на земельном участке, делятся на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам и по своему назначению. Строение, которое выполняет обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному строению.

Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта оборота, оно должно обладать следующими определенными признаками:

Здание должно быть принято в эксплуатацию.

Здание не может быть самовольно построенным.

В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов недвижимости в собственности юридических и физических лиц. Министерство РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - учет объектов муниципальной собственности и их реестр.[48, c. 32]

Так же как купля - продажа жилых помещений, аналогичная операция с нежилыми помещениями регулируется положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

При продаже нежилого помещения предметом договора купли / продажи недвижимого имущества являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.[51, c. 20]

Если продавец нежилого помещения (здания) является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности или предоставляется право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка, предусмотренное в договоре. В случае, если стороны не оговорили в договоре право покупателя на соответствующий земельный участок, ему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец нежилого помещения не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель вправе пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом продавать недвижимость можно без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором купли - продажи недвижимого имущества.

Другим существенным условием договора купли-продажи нежилого помещения (здания) является цена. Если стороны не согласуют в письменной форме условия о цене недвижимости, то договор о ее продаже считается незаключенным. Цена недвижимости в договоре купли - продажи недвижимого имущества может быть установлена за единицу ее площади. В этом случае общая цена нежилого помещения (здания) будет определяться исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости. При этом, установленная цена продаваемой недвижимости включает цену передаваемой вместе с ней соответствующей части земельного участка или прав на нее.

Все договоры купли -продажи недвижимого имущества заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора ведет к его недействительности.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.[53, c. 18]

Имеется огромное количество моментов, которые необходимо предусмотреть собственнику жилья, желающему перевести жилое помещение в статус «нежилого». После изменения статуса на жилое помещение, никто из собственников и прочих третьих лиц, не имеют права проживать в нем. [ 35, c. 231]

Основным из правил является то, что нежилое помещение может находиться лишь ниже жилых. То есть, это может быть подвальное помещение или первый этаж. Если нежилое помещение находится выше, то под ним также должны располагаться нежилые помещения.

Не допускается частичное изменение статуса квартиры. К примеру, нельзя сделать из 3 жилых комнаты и 2 нежилых. По ЖК РФ это недопустимо.

Необходимо обратить также внимание на то, что не находится жилое помещение под судебным арестом или в залоге.

Если потребуется перепланировка квартиры, то она должна соответствовать стандартам противопожарной безопасности и прочим нормам.

Вернемся к самой процедуре смены статуса жилого помещения. Если все пункты, требуемые государством соблюдены, то следует перейти к самой процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд. Суть этого процесса заключается в сборе соответствующих документов и передачи их в государственные органы.[32, c. 432]

Изначально предстоит передать документы, в так называемую межведомственную комиссию, которая занимается использованием жилищного фонда. Вот перечень документов, которые требуются для положительного ответа от межведомственной комиссии:

письменное разъяснение собственника жилой площади о причинах, которые побудили его заняться сменой статуса жилья.

документы, удостоверяющие право собственности этим помещением.

технический паспорт из Бюро Технической Инвентаризации, представляющий собой план помещения и прочие моменты.

выписка из домовой книги, которая находится в ЖЭКе.

заключения, согласно которым соблюдаются противопожарные нормы.

заключения из санитарно-эпидемиологического надзора

техническое заключение управляющей компании.

Далее следует обращение в комиссии, решающие вопросы приватизации и по управлению жилым фондом, в конечном итоге вы получите стоимость, которую следует уплатить для изменения статуса жилого помещения. Перевод в статус нежилое помещение, достаточно трудоёмкий и долгосрочный процесс.[24, c. 431]

Следует рассмотреть те основные моменты, когда могут отказать в переводе статуса в нежилой фонд. Если вернуться к ЖК РФ, то там есть несколько, четко обозначенных пунктов:

распространённая ошибка – неправильный сбор и предоставление документов на недвижимость.

несоответствие жилого помещения по техническим нормам вашей конечной цели.

будущая планировка помещения не соответствует нормам безопасности.

По окончании проверки документов комиссиями, выдается документ, в котором либо отказывают в прошении, либо разрешают перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Выводы по главе 3

1. По договору купли - продажи недвижимого жилого имущества продавец должен передать покупателю в собственность жилой дом, квартиру или часть жилого дома или квартиры, а покупатель должен е принять это имущество по передаточному акту и заплатить за него конкретно определенную сторонами денежную сумму в договоре.

2. Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений зависит от специфики объекта сделки, а так же и от правового статуса ее субъектов, особенно если такие субъекты являются несовершеннолетними.

3. Когда осуществляется продажа нежилого помещения предметом договора купли -продажи недвижимого имущества являются также права на ту часть земельного участка, которую занимает недвижимость и необходимая для ее использования.

4. Договор купли -продажи недвижимого имущества должен содержать в себе точные данные, позволяющие определенно установить предмет договора, в т. ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. В связи с этим, договор должен содержать в текстовом или графическом виде сведения, которые позволяли бы установить, какой именно объект недвижимости подлежит передаче покупателю по договору