1.2 Понятие и виды договора купли-продажи недвижимости

Правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется в соответствии с ГК РФ, Земельным Кодексом Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), законом о регистрации Специфика предмета договора купли-продажи недвижимого имущества, определяет функции, которые позволяют договор купли-продажи недвижимости выделить в отдельный вид договора.

Таким образом, в соответствии с ст.454 ГК РФ по договор купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность недвижимости покупателя: землю, здания, сооружения, жилое или нежилое помещения или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную сумму денег, определяемую по соглашению сторон.

согласно ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность

Среди существенных условий договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и цена приобретаемого имущества.

Таким образом, в соответствии со ст.554 ГК РФ указывает, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны доказательства, устанавливающие нахождение имущества. Подлежащего купли-продажи собственности. Договор должен содержать информацию, которая определяет местоположение этого имущества в соответствующей земле или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре, он считается незаключенным.

Недвижимость должна быть описана в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 18 и пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации и должна содержать вид (название) объекта (здания, сооружения, жилого дома, садового дома, коттеджа, гаража), адрес (место нахождения) объекта,

Договор купли-продажи здания, сооружения сопровождается изменением отношений по поводу земельного участка, на котором данный объект расположен, и, наоборот, переход права собственности на земельный участок изменяет правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. В ГК РФ содержатся четкие правила, регулирующие такие изменения.

Таким образом, в соответствии со ст.552 ГК РФ согласно договору купли-продажи здания, сооружения или другого имущества к покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права собственности на земли, занятые недвижимостью и необходимыми для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором имущество продается, покупателю передается право собственности на земли, занятые под такой недвижимостью и необходимые для ее использования, если иное не предусмотрено законом.[39, c. 33]

Кроме того, в соответствии с п. 4, aбз.5, статья 35 ЗК РФ отчуждение земли без его здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Следовательно, необходимым условием договора купли-продажи зданий, жилых и садовых домов является передача права собственности на земли, занятые ими.

В соответствии со статьей 37 ЗК РФ купли-продажи может подлежать только земля, которая прошла государственный кадастровый учет. Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию: расположение участка, площадь, кадастровый номер, категория земель (цели), разрешенное использование, обременения.

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества является существенным условием, без которого договор не может считаться заключенным. Цена может быть установлена ​​для объекта в целом и на единицу площади или иного показателя ее размера, в этом случае полная стоимость имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. И в соответствии со ст.317 ГК РФ разрешено выражение цены контракта в размере рублевого эквивалента, определяемого в иностранной валюте.

Отличительной особенностью договора купли-продажи жилых помещений является дополнительное условие, которое закон относит к ряду существенных. Договор должен содержать перечень тех лиц, за которыми сохраняется право пользования недвижимостью после перехода права собственности к покупателю, в том числе с их прав на пользование продажи жилых помещений. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора. В соответствии со ст.292 ГК РФ передача права собственности на дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом. Недвижимость может быть обременена правами на использование её не только членами семьи, но и другими сторонами: работодателями (в соответствии со ст.675,677 ГК РФ), получателями ренты с пожизненным содержанием с иждивением, проживающих в жилом помещении по завещательному отказу (согласно ст.1137 ГК РФ). В случае, если таких лиц нет, договор должен содержать положение, что лиц, сохраняющих за собой право использовании имуществом после перехода права собственности к покупателю, не имеется.

Если предметом договора купли-продажи является передача реальная доля недвижимости в общем имуществе, тогда необходимо указать на размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Важно отметить тот факт, что при продаже определенной доли общей недвижимой собственности преимущественное право покупки данной доли должно быть предоставлено остальным участникам долевой собственности по установленной цене, за исключением тех случаев, когда представленная доля выставлена на продажу посредством публичных торгов. Данный момент отмечен в абзаце №1 пункта 1, а также абзаце №1 пункта 2 статьи 250 ГК РФ.

В случае продажи доли общего имущества, конкретный продавец должен поставить в известность остальных участников долевой недвижимой собственности, в частности в письменной форме, причем с точным указанием цены и иных условий, при которых данная доля подлежит продаже.

Только в том случае, если остальные участники долевой собственности не согласятся приобрести предлагаемую долю недвижимого (им дается фактически месяц на размышления), собственник продаваемой доли может предложить собственную долю любому физическому или юридическому лицу. Таким образом, преимущественное право покупки действует только в случае наличия нескольких собственников недвижимого имущества.

Также необходимо отметить тот момент, что сам по себе переход права собственности на недвижимое имущество, в частности по договору купли-продажи недвижимого имущества, непосредственно связан с процедурой государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

Достижение как продающей, так и покупающей недвижимое имущество сторонами соглашения по всем наиболее существенным условиям, связанным с передачей права собственности, знаменует подписанием договора купли-продажи недвижимости (п.1 ст.432 ГК РФ).

В ряде других случаев соблюдения преимущественного права покупки не требуется. В частности, данная ситуация возможна в тех случаях, когда доля в имущественном праве продается другому участнику долевой собственности, случае отчуждения по гражданско-правовому договору ренты, безвозмездного отчуждения по договору дарения, или же в случае пожертвования.

Важно отметить тот факт, что современное законодательство регулирует преимущественно те правоотношения, в которые вовлечены несовершеннолетние граждане, также являющиеся владельцами недвижимого имущества, что крайне значимо на сегодняшний день в связи с защитой прав несовершеннолетних. В частности, согласно Гражданскому Кодексу России , опекун несовершеннолетнего собственника недвижимого имущества не имеет право давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества (покупка/продажа, дарение, обмен, иное отчуждение) без предварительного разрешения органов опеки.

Также важнейшим условием заключения договора купли/продажи недвижимого имущества, закрепленном в Семейном Кодексе РФ, является условие, связанное с владением, использованием и иными действиями с общим имуществом между супругами.

Для проведения тех или иных операций с недвижимым имуществом одним из супругов предполагается необходимость наличия согласия другого супруга, то есть все действия с недвижимой собственностью производится по взаимному согласию.

То есть фактически, при заключении сделки, связанной с изменением имущественных прав на недвижимость, при несогласии того или иного супруга, данная сделка может быть признана недействительной. Подобный механизм будет действовать во всех случаях, за исключением тех, когда будет доказан тот факт, что другая сторона в сделке по приобретению / отчуждению прав на недвижимое имущество знала или должна была знать о несогласии того или иного супруга на совершение сделки.

Для исключения возникновения подобных ситуаций подобных ситуаций для завершения процесса заключения сделки по приобретению прав на недвижимое имущество необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, у которого нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки приобретения / отчуждения имущественных прав на недвижимость не было получено, вправе требовать в судебных инстанциях признания указанной сделки недействительной в течение одного года с того дня, когда он узнал или должен был знать о заключении сделки.[47, c. 125]

Современные требования к форме договора купли-продажи недвижимой собственности сводятся к тому, что подобный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме в виде единого нормативно-правового документа, подписанного всеми сторонами заключаемой сделки (ст. 550 Гражданского Кодекса РФ). Нарушение основных правил и требований к форме договора купли-продажи недвижимой собственности, влечет признание его недействительности.

Особенно необходимо отметить такую важную составляющую договора купли-продажи недвижимости, как цена приобретения / продажи имущественных прав на недвижимость, представленная в статье 555 ГК РФ.

Важно отметить следующие моменты:

При отсутствии в договоре купли / продажи недвижимости согласованной всеми участвующими сторонами цены в письменной форме, такой договор признается незаключенным и недействительным.

Сама по себе цена на такое недвижимое имущество, как здание, сооружение или другие объекты, расположенное на земле, должна в обязательном порядке включать цену с передаваемым на эти объекты земли или права на неё.

Иной особенностью является исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества. Передача имущества осуществляются с помощью так называемого передаточного акта или иного документа, подписанного всеми участвующими сторонами. Неучастие одной из сторон в передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как невыполнение договора купли-продажи недвижимости. Как правило, в качестве продавца выступает владелец проданного имущества. Также продавцами могут быть посредники.[44,c. 21]

Выводы по главе 1

1. Понятие «недвижимость» дается в пункте1 статьи № 130 Гражданского кодекса РФ. При этом выделяются следующие основные признаки:

Во-первых, недвижимость или недвижимое имущество представляет собой некую вещь, то есть некий предмет материального мира. Данный предмет предназначен для удовлетворения определенных потребностей, а также способный пребывать в собственности человека.

Во-вторых, необходимо отметить, что к недвижимому имуществу относятся все объекты, которые непосредственно связаны с землей.

В-третьих, важно отметить, что перемещение недвижимого имущественного объекта предполагает возможность причинения ущерба определенной степени тяжести в отношении недвижимого имущества.

2. Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним

3. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть подписан обеими сторонами, в противном случае сделка с недвижимостью считается недействительной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки.. Момент заключения сделки - это момент ее подписания договора.