3. Некоторые аспекты правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости
3.1 Специфика договора купли-продажи жилой недвижимости
Договор купли - продажи недвижимости зачастую используется в юридической практике, имея при этом определенную правовую специфику. Рассмотрим правовые проблемы, появляющиеся при заключении договора купли / продажи недвижимости.
Как демонстрирует современная отечественная практика, на данный момент самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений.[20, c. 11]
Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе законного определения договора купли - продажи недвижимости совместно со специальными нормами статьи. 558 ГК РФ, регулирующими особенности продажи жилых помещений. Итак, по договору купли - продажи недвижимого жилого имущества продавец обязан передать в собственность покупателю жилой дом, квартиру, долю жилого дома или квартиры. В свое черед покупатель должен принять это имущество по передаточному акту и заплатить за него денежную сумму определенную условиями договора.
Особенности договора купли / продажи недвижимого жилого имущества определены спецификой предмета договора купли - продажи недвижимого имущества.
При определении жилого помещения как предмет договора купли - продажи недвижимого имущества выделяется следующие особенности:
соответствие помещения требованиям, именно его годность к проживанию (часть 2 пункта 1 ст. 673 ГК РФ);
целевое предназначение, к примеру - стабильное проживание в нем физических лиц.
Осуществляя сделки с недвижимостью, нужно обезопасить себя от неприятных последствий их неисполнения: отказа от заключения договора купли - продажи недвижимости, не передачи документов, отказа освободить жилую площадь, изменения суммы по договору купли - продажи недвижимого имущества, его неоплаты. Если взять в расчет немалую стоимость недвижимости, а еще относительно высокий процент споров и нарушений в данной сфере, то беспокойства участников сделок по купли -продажи недвижимости станет понятным.
Зачастую когда заключают договор продажи жилой недвижимости подписывают соглашение о задатке, в каковом, с одной стороны, прописывается заключение основного договора купли-продажи в будущем, и покупатель передает установленную сумму в счет будущего договора купли-продажи продавцу, а с другой стороны, в случае если договор не будет заключен или не исполнен, задаток возвращается в двукратном размере если виноват продавец, ну а если покупатель то задаток остается у продавца.
На первый взгляд, формирование такого соглашения поможет дисциплинировать стороны и обезопасить их от всевозможных недобросовестных действий, но если внимательно изучить закон и вникнуть в природу соглашения о задатке, то можно сделать вывод, что столь распространенное в практике оборота жилой недвижимости соглашение о задатке не обладает юридической силой.
В статье.380 ГК РФ содержит понятие задатка. Задаток это конкретно определенная сумма в сделках купли продажи недвижимости, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору купли - продажи недвижимого имущества платежей другой стороне, в подтверждение заключения договора купли - продажи недвижимости и в гарантию его исполнения.
Итак, задаток это часть той суммы, которую должник должен заплатить кредитору. Задаток выполняет подтверждающую функцию – «заключения договора». Кроме того он обеспечивает выполнение договора. Та сторона которая не исполняет обязательство полностью теряет сумму задатка. Осознание возможного наступления таких неприятных последствий подталкивает сторон обязательства к надлежащему его исполнению. Сумма которая передается по соглашению о задатке, признается задатком только тогда, когда стороны изначально (на момент передачи) понимали (и закрепили), какие функции должна осуществлять данная денежная сумма. Если какая-то из из указанных функций не была предусмотрена, то переданную кредитору денежную сумму задатком не признается, а законодательство призывает считать такую сумму авансом.
Задатком невозможно обеспечить исполнение обязательства, которое предположительно сторонами возникнет только в будущем, так как обязательство, появляющееся на основании соглашения о задатке, то оно является дополнительным к основному, следовательно, оно производно и зависит от главного обязательства и может иметь место только при условии существования основного обязательства.
На случай появления разногласий, все денежные средства, внесенные до государственной регистрации договора купли - продажи недвижимости, признаются судом как авансовые платежи по основному договору купли - продажи недвижимости, а не задатком. Собственные отличия имеются у договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по причине особенностей предмета сделки.[29, c. 342]
Следует заметить, то что участник долевой недвижимой собственности вправе продавать собственную долю в общей собственности. Тем не менее, следует отметить тот факт, что другие участники долевой недвижимой собственности обладают преимуществом выкупить продаваемую долю за определенную плату. Участникам долевой собственности желающим приобрести продаваемую долю дается месяц на размышление о принятии решения. Такая ситуация допускается только в том случае если доля в собственности не была выставлена на публичные торги. Перед тем как продавать долю в собственности, собственник ставит в известность в письменном виде, всех остальных участников собственности о его намерениях продать свою долю стороннему лицу, с указанием стоимости и условий на которых он готов продать свою долю. Если остальные участники долевой собственности не способны купить продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, тогда продавец имеет право продать свою долю тому кому пожелает.
Если остальные участники отказываются покупать долю, им нужно в письменном виде дать согласие от других собственников на продажу этой доли, заверенное нотариусом или оформленные в государственном органе исполняющем регистрацию прав. В том случае, когда такие документы не имеются, то это повлечет приостановление государственной регистрации на один месяц, помимо этого отправляется уведомление об этом всем сособственникам, которые не предоставили своего согласия. А если остальные собственники в течение периода указанного в приостановлении не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности произведется без их согласия. Возникающие в связи с разногласием споры между собственниками общей недвижимости а разрешается в порядке судопроизводства.[39, c. 23]
Договор купли - продажи недвижимого имущества, в частности жилого помещения, должен устанавливать стоимость (цену). Как уже отмечалось чуть раньше, передача прав собственности оплачивается как целой суммой, а так же и в рассрочку. При продаже недвижимого жилого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).
Современным гражданским законодательством (пунктом. 1 статьи. 552 ГК РФ) установлено, что по договору продажи недвижимого жилого имущества, так же, жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимую собственность передаются права и на ту часть земельного участка на которой он расположен и необходима для ее использования.
В настоящей момент наиболее распространена ситуация, когда у продавца жилого дома земельный участок находится на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Возникновение таких ситуаций опасно кое-какими проблемными моментами, которые будут отмечены дальше. При покупке жилого дома, находящегося на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю нужно знать, что он не приобретет право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком под покупаемым домом. [19, c. 28]
Правовое регулирование купли-продажи недвижимого жилого имущества зависит не только от существующей специфики объекта сделки, но также и от правового статуса ее субъектов. Особые вопросы появляются при наличии в числе собственников несовершеннолетних граждан.
Как отмечалось ранее, сделки по отчуждению недвижимого жилого имущества могут совершать родители несовершеннолетних или официальные опекуны. Иначе говоря договоры купли - продажи недвижимости, где малолетний собственник является стороной в сделке, могут быть подписанными только его законными представителями. Фактически указанной нормой воспрещается подписание договора купли - продажи недвижимого имущества от имени малолетнего собственника, представителем действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями (родителями, усыновителями или опекунами).[17, c. 112]
Данная правовая норма является причиной больших трудностей в имущественном недвижимом обороте, по существу, лишая граждан возможности доверить представителям приобретение жилья для себя и для несовершеннолетних членов семьи в другом жилом помещении либо другом населенном пункте.
Осуществляя анализ ситуации данной выше, нужно обратить внимание на тот факт, что недостатки представительства несовершеннолетних собственников не делают сделку купли - продажи недвижимого имущества ничтожной. Таким образом, заключенная неуполномоченным лицом сделка купли - продажи недвижимого имущества, одобренная представляемым несовершеннолетним гражданином, создает определенные гражданские права и обязанности. В случае соблюдения охраняемых современным российским и международным законодательством интересов несовершеннолетних сделки купли - продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних, заключенные по доверенности, выданной их родителями или иными законными представителями, не противоречат действующему законодательству. Семейное законодательство дозволяет представительство детей, не лишенных родительского попечения, иными лицами.
Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет сами участвуют стороной в сделке купли - продажи недвижимого имущества и подписывают их, а законные представители дают согласие на сделку, обычно, после подписи несовершеннолетнего в тексте договора купли - продажи недвижимости.
Рассчитывается на то, что само по себе согласие, выражаемое прямо в тексте договора купли - продажи недвижимого имущества, является более предпочтительным для другого участника сделки. Это связано с тем, что в таком случае возникает защита покупателя от возможного оспаривания договора купли - продажи недвижимого имущества законными представителями в случае несоответствия согласия в виде отдельного документа условиям заключенной несовершеннолетним сделки.
Защита прав несовершеннолетних собственников в отношениях на счет купли - продажи недвижимого имущества осуществляется с помощью следующих правовых механизмов, которые должны быть использованы:
наличие запрета в отношении законных представителей на совершение определенных сделок с подопечными;
наличие запрета на операции отдельного рода с имуществом несовершеннолетних;
наличие запрета на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних собственников;
сохранение жилищных прав несовершеннолетних собственников в определенных указанных законодательством случаях;
наличие предварительного разрешения или согласие официального органа опеки и попечительства на сделку купли - продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника или на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние.[41, c. 45]
В подобных ситуациях оформляется договор продажи жилого помещения с четким конкретно определенными условиями. Формулировка такого условия в договоре купли-продажи может быть следующей:
Покупатель может посчитать вышеуказанные условия для себя не выгодными и отказаться от приобретения недвижимого жилого имущества. Однако представляется, что при продаже принадлежащего несовершеннолетнему собственнику недвижимого жилого имущества его законный представитель должен заблаговременно позаботиться о соблюдении имущественных прав ребенка.
Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом больших денежных средств, а еще с исполнением гражданами своих конституционных прав на жилище. В связи с этим правовые нормы сегодняшнего действующего российского законодательства нацелены на то, чтобы в наибольшей степени обезопасить участников отношений по вопросам связанных с куплей / продажей недвижимого жилого имущества и гарантировать им право на жилье.
Гражданское право признает установленное законодательством право пользования. Помимо этого, современное законодательство предусматривает возникновения права собственности на недвижимую собственность в следующих способах:
договор найма жилого помещения в пользование (пункт 1 статья 671 ГК РФ);
право пользования членов семьи нанимателя или собственника, проживающих совместно с нанимателем (собственником);
вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов.[42, c. 15]
По этому вопросу в литературе выдвинуты две концепции:
Семейно-правовая концепция. Среди представителей данной концепции можно выделить следующих исследователей, как Ю.К. Толстой, А.А. Ерошенко, Ш.Д. Чиквашвили и др. С точки зрения представителей данной теории право пользования жилым помещением появляется в силу конкретных обстоятельств, в частности, в силу семейных отношений между членами семьи собственника (нанимателя) и собственником или нанимателем.
Гражданско-правовая концепция. У нанимателя по договору найма жилого помещения право пользования возникает из заключения договора с наймодателем и после вселения его в жилое помещение.[35, c. 344]
В соответствии с нормой, в пункте 1 статья 558 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимого жилого имущества в обязательном порядке должна содержаться информация о сохранении при продаже жилого помещения для нового собственника права пользования этим помещением за лицами, которые в нем проживают.
Все же, нужно отметить тот факт, что в тексте договора купли-продажи очень редко встречается важная формулировка существенного условия договора. Такая формулировка может выглядеть так:
Если продается квартира с жильцами, то в основном, в договоре имеются следующее условие:
В случаях если жильцы не подписывают договор на стороне собственника-продавца, то такое условие считается ничтожным. Этот момент связан с тем, что вещное право членов семьи продавца не может закончиться на основании обязательств последнего.
Продавец по договору купли - продажи недвижимости должен поставить в известность покупателя о правах третьих лиц. Решение этого вопроса не составляет большой сложности случаях, если члены семьи собственника недвижимого жилого имущества или нанимателя данного недвижимого имущества вселены в продаваемое жилое помещение на тех основаниях, которые предусматриваются действующим законодательством.[43, c. 214]
Сложнее обстоит дело, когда новый собственник жилого помещения, к которому оно перешло, например, по наследству, не зная о фактических супружеских отношениях наследодателя, производит отчуждение жилого помещения другому лицу. При этом, как правило, сведения о лицах, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют. Вместе с тем право пользования жилым помещением принадлежит указанным субъектам на основании предусмотренных гражданским и жилищным правом юридических фактов, в первую очередь фактов семейных и родственных отношений. А ведь лицо, совместно проживавшее и ведшее общее хозяйство с умершим, имеет право подать исковое заявление о признании права пользования жилым помещением последнего собственника. И, как свидетельствует судебная практика, при наличии достаточных оснований суд удовлетворит подобный иск. В результате новый собственник после исполнения договора получает жилое помещение с правами третьих лиц.
Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что в этом случае собственнику жилого помещения будет предоставлено право заключить с лицом, имеющим право пользования жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае его несовершеннолетия до достижения им совершеннолетнего возраста. Тем не менее, такая постановка вопроса не снимет возникшей проблемы
В этом случае наивысшую защиту нового собственника жилого недвижимого имущества можно было бы обеспечить с помощью внесения в п. 1 статьи 558 ГК РФ такого дополнения, которое сможет дать покупателю недвижимого жилого имущества право заключать с такими лицами договор коммерческого найма в том случае, если их право пользования жилым помещением бессрочно.
Возможно когда редактировали пункт 2 статью 558 Гражданского кодекса хотели обеспечить наилучшую защиту покупателя недвижимости от недобросовестного продавца. Ну а связанно данное с тем, что когда совершается указанная сделка, права и обязанности сторон появляются с момента гос. Регистрации купли продажи недвижимости, а не с того момента когда подписан договор. Такой правовой подход из которого вытекает что права и обязанности у сторон возникают после того как произведется регистрация сделки в реестре, кажется неосуществимым, но и также противоречит статье. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если применять такой подход, то происходит лишение права просьбы о гос. Регистрации в порядке судопроизводства той стороны, которая уклоняется от государственной регистрации договора продажи недвижимости.[44, c. 26]
Таким образом, можно отметить тот факт, что складывается определенная ситуация, при которой договор купли - продажи недвижимого имущества фактически подписан, воля всех участвующих сторон проявлена и письменно, а также нотариально зафиксирована, но как таковых прав и обязанностей этот договор не породил.
Изложенное выше свидетельствует о том, что редакция пункта 2 статьи 558 ГК РФ достаточно неверна. это связано с тем, что момент заключения договора купли / продажи недвижимого имущества не совпадает с моментом его государственной регистрации. Более того, указанная редакция противоречит пункту 1 статьи 165 ГК РФ и пункту 1 статьи 432 ГК РФ. Если для сделок с жилыми помещениями в обязательном порядке требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор купли / продажи недвижимого имущества считается заключенным, если между сторонами в законодательно требуемой форме достигнуто соглашение по всем его наиболее существенным условиям. Таким образом, необходимо отметить тот факт, что пункт 2 статьи 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, но к требованиям, которые касаются формы сделки. Данный момент не соответствует пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации и пункт 3 статьи 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию.[47, c. 195]
Итак, представленная выше норма пункт 2 статьи 558 ГК РФ нуждается в значительном изменении. Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи недвижимого жилого имущества и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующую редакцию пункта 2 статьи 558 ГК РФ:
Подобная формулировка положений пункта 2 статьи 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости пункт 3 ст. 165, пункт 3 статьи 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки купли / продажи недвижимого имущества, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить пункт 2 статьи 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение пункта 3 статьи. 165, пункта 3 статьи 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор купли - продажи недвижимого имущества в регистрирующий орган.