СОДЕРЖАНИЕ

Введение	3
1 Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости	5
1.1 Недвижимость как особый объект правового регулирования	5
1.2 Понятие виды договора купли-продажи недвижимости	11
2 Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости	19
2.1 Порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости	19
2.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости	42
3 Некоторые аспекты правоприменительной практики по отдельным видам договоров купли-продажи недвижимости	48
3.1 Специфика договора купли-продажи жилой недвижимости	48
3.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости	60
Заключение	65
Список использованных источников	67
Приложения	73

ВВЕДЕНИЕ

Тема дипломной работы связана с договором купли-продажи недвижимости. Эта тема была выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимостью в настоящее время составляют значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности физических и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение имеющихся материалов кажется наиболее интересным, так как знание этого вопроса будет очень полезно в практическом применении.

В период развития рыночных отношений в России, который многие, и не без основания, называется "разгул" при работе с сектором недвижимости постоянно расширяется, и базовые основы, цивилизованный рынок еще не решен, не приобрели законченную форму, предмет правового регулирования, относящийся к недвижимости, сделки с недвижимостью является очень актуальной темой на данный момент. Поэтому необходимо рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Тема актуальна и может представлять интерес для широкого круга общественности, так как сделки с недвижимостью получили широкое распространение в повседневной деятельности граждан, юридических лиц и муниципалитетов. Тем не менее, рынок недвижимости остается значительно криминальным. Многие сделки совершаются без достаточного правового исследования, без четкого определения прав и обязанностей сторон, которое влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, следовательно, значительным финансовым потерям. Также придется нести значительные расходы на юридические услуги.

Целью данной работы является подробное рассмотрение института купли-продажи недвижимости

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости.

Предметом исследования выступает совокупность закрепленных в гражданском законодательстве правовых норм, регламентирующих указанные правоотношения, практика судов РФ по применению вышеуказанных норм, а также взгляды ученых по рассматриваемой проблематике.

В соответствии с целью работы были определены следующие задачи исследования:

- дать гражданско-правовую характеристику договору купли-продажи недвижимости, рассмотреть понятие и виды договора купли продажи недвижимости;

- выявить особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, рассмотреть порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости, определить права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;

- рассмотреть некоторые аспекты правоприменительной практики по договорам купли-продажи недвижимости. Рассмотреть специфику договора купли-продажи жилой недвижимости, выявить особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости.

Методологической основой исследования послужили методы современного научного познания общественных явлений, такие, как: метод системного анализа, структурно-функциональный. Использование данных методов позволило всесторонне и глубоко исследовать специфику договора купли-продажи недвижимости.

В российской правовой науке вопросами договора купли-продажи недвижимости занимались следующие правоведы: Вагизов Р.Г., Зражевская Т.Д., Козлов Е.И., Корабельникова Ю.Л., Кутафин О.Е., Лукашева Н.Ф., Лукин В.П., Синцов Г.В., Сунгуров А.Ю., Хаманева Н.Ю., Чуксина В.В. и другие

1.Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости

1.1 Недвижимость как особый объект правового регулированиян

Прежде чем приступить к рассмотрению специфики гражданско-правовой характеристике необходимо четко понимать, что включает в себя в содержательном аспекте недвижимость. Как таковое, определение недвижимости дается в пункте № 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту будет использовано сокращение ГК РФ), которое является наиболее общим. Само по себе это определение развернутое и объемное. В силу характерных естественных свойств недвижимости указанное определение является достаточно универсальным.

Также, важно отметить следующие основные признаки недвижимости:

1. Недвижимость или недвижимое имущество представляет собой некую вещь, то есть некий предмет материального мира. Данный предмет предназначен для удовлетворения определенных потребностей, а также способный пребывать в собственности человека.[36, c. 384]

2. Необходимо отметить, что к недвижимому имуществу относятся все объекты, которые непосредственно связаны с землей.

3. Важно отметить, что перемещение недвижимого имущественного объекта предполагает возможность причинения ущерба определенной степени тяжести в отношении недвижимого имущества.

В указанном выше пункте ГК РФ (в абзаце 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) представлено перечисление основных видов и типов недвижимости:

земельные участки, участки недр,

здания, сооружения, объекты незавершенного строительства,

иное имущество, отвечающее определенным вышеуказанным признакам.[50, c. 33-34]

Характеристика выше представленных объектов будет дана далее при рассмотрении вопросов купли-продажи жилой и нежилой недвижимости. [39, c. 60]

Гражданский Кодекс различает два основных вида недвижимых вещей:

вещи, являющиеся недвижимыми по их природе,

вещи, являющиеся фактически движимыми, однако в силу их высокой значимости приравненные к недвижимым вещам с точки зрения нормативно-правового регулирования.

Изучение гражданско-правовой природы института недвижимости в современном российском праве предполагает также рассмотрение некоторых правовых проблем и трудностей, непосредственно связанных с указанным институтом.

Как уже было указано выше, сами по себе истоки гражданско-правового регулирования недвижимости как достаточно самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений закреплены в части первой ГК РФ. В дальнейшем, после введение в действие указанного выше нормативно-правового акта, законодателями были предприняты попытки внесения изменений и дополнений посредством принятия актов, целью внедрения которых явилась преодоление и регламентация основных существующих пробелов. Однако, вплоть до сегодняшнего дня существуют по-прежнему непродуманные юридические конструкции, возникшие вследствие некорректного наложения и взаимодействия подчас взаимоисключающих правовых норм.

Как уже было отмечено, недвижимые объекты могут быть отнесены к данной категории как согласно природным, так и правовым основам. Что касается отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу в силу закона, то данный аспект не вызывает нареканий у большинства современных изыскателей в силу обусловленности историческими примерами.[36, c. 384]

С институтом недвижимого имущества связана процедура регистрации данного имущества. Необходимо отметить, что сама по себе процедура регистрации недвижимости в государственный кадастровый реестр для граждан Российской Федерации является обязательной на сегодняшний день [45, c. 1]

Для многих теоретиков и практиков вопрос о целесообразности обязательности регистрации недвижимого имущества является основополагающим.

Рассмотрение данного вопроса предполагает необходимость обратить внимание на несколько аспектов. С одной стороны, любой владелец недвижимого имущества должен в полной мере осознавать ответственность, которая возникает в случае приобретения прав на недвижимое имущество. Повышение уровня ответственности предполагает приближение к достижению европейских стандартов в отношении гражданско-правового института недвижимого имущества.

Однако, с другой стороны, необходимо отметить, что повышение ответственности владельцев недвижимого имущества должно сопровождаться также и повышением уровня качества мер по выявлению и пресечению действий, нарушающих установленные правовые нормы. Причем в настоящее время систему данных норм не привели в соответствующий целесообразный и действенный вид. На данный момент предполагается, что в достаточно скором времени практически все физические и юридические лица сами осуществят кадастровый учёт без установлений определенного уровня ответственности.[50,c. 33-34]

Кроме перечисленных выше вопросов, некоторые юристы отмечают трудности, связанные с классификацией недвижимого имущества. Согласно Гражданскому Кодексу, объекты, являющиеся недвижимыми по природным основаниям, подразделяются на две основные категории:

а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с земельными участками,

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Несмотря на первоначальную простоту и целостность классификации, необходимо отметить тот момент, что при разработке первой введенной в действие редакции указанного нормативно-правового акта классификация объектов, являющихся недвижимыми согласно их природе, на вышеперечисленные две основные категории не было проведено законодателем с достаточной рациональностью, а также последовательностью.

Среди перечня объектов недвижимого имущества самое большое сомнение как практиков, так и теоретиков вызывали такие объекты, как:

леса,

многолетние насаждения,

обособленные водные объекты.

Сомнения связаны с несколькими аспектами. С точки зрения возможности либо же невозможности передвижения или транспортировки они находятся в равном положении. Кроме того, согласно современным нормативно-правовым актам, в том числе и ГК РФ, что недвижимыми объектами являются не сами леса, многолетние насаждения и воды, а только те земельные участки, на которых они размещены. При этом перечисление вышеуказанных объектов в качестве независимых объектов недвижимого имущества обусловило возникновение в правоприменительной практике основательные вопросы. Это также еще больше обострялось распространением порядка государственной регистрации на указанные объекты. Данное распространение предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[5, c. 1]

Таким образом, можно отметить следующие моменты. Предыдущая и современная практика применения нормативно-правовых актов о недвижимости позволило выявить тот факт, что не все объекты отвечают как критериям недвижимости, так и интересам гражданского оборота.

Важно отметить факт постоянного внесения изменений в перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу. Данные изменения вносились не систематически, согласно необходимости, путем целесообразной трансформации существующих норм и адаптации, но чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов.

Подводя итоги данному параграфу, необходимо отметить несколько основополагающих моментов. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Таким образом, недвижимое имущество представляет собой конкретные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Важно принять во внимание тот момент, что правовое значение выделения объектов недвижимого имущества из общей совокупности вещей соединяется с введением для указанного феномена специального правового режима. Само по себе определение «недвижимое имущество» говорит не столько о конкретной вещи или конкретном объекте, сколько о непосредственно правилах, которые были сформулированы для ее гражданского оборота.