2. Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости

2.1Порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости

При рассмотрении особенностей сделок по приобретению, отчуждению недвижимости, нужно придать внимание так называемому «предварительный» договор купли -продажи имущества, который является особенным видом договоров обширно используемого и применяемого предприятиями в современных условиях, выступающих посредниками в сделках по купле / продаже недвижимости. Однако, необходимо отметить, что использование предварительного договора купли-продажи недвижимости предполагает значительную осведомленность сторон сделки купли / продажи недвижимости. Судебная постсоветская практика по спорам, которые связаны с заключением предварительного договора в значительной степени противоречива.[33, c. 437]

Необходимо обратить особое внимание на само понятие и основные характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Важно отметить тот момент, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой неким документально оформленным намерением определенных сторон заключить в недалеком будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на тех условиях, которые будут указаны в предварительном договоре, исключая по возможности определенные ситуации, которые также могут возникнуть в будущем.

Как и основной, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в той же самой форме. Опять же, необходимо обратить внимание на важность соблюдения основных требований составления письменной формы данного договора.

Для наиболее точного представления, образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества представлен в приложении 2.

Однозначно также, сторонами согласно представленному предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества могут являться все физические и юридические лица, представители властных структур разного уровня.

Как отмечается, сам по себе предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества обязан соответствовать ряду условий, к тому же в неукоснительном порядке:

Во-1-ых, должны находиться в нем указания на определенный предмет договора, какие позволят его Точно определять.

Во-2-ых, должны в обязательном порядке присутствовать существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, какие включают в себя подобные моменты, как стоимость, процедура проведении оплаты, а кроме того порядок передачи объекта недвижимости в имущество другому личности.

В-3-х, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в обязательном порядке должен содержать период, в течение какого все участвующие стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. В случае если в соглашении этот период никак не отображен, в таком случае основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в течение одного года с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Кроме того, отличительной Особенностью предварительного соглашения является в таком случае, то что это соглашение совершенно не подлежит, в отличие от основного, обязательной государственной регистрации. Помимо этого, сам по себе, этот вид договора купли-продажи недвижимого имущества никак не влечет немедленный переход имущественного права на объект недвижимости, а кроме того обязательство передать данное имущественное право на определенный материальный объект. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества только лишь порождает некую обязанность у сторон сделки в перспективе заключить основной договор.

Можно выделить следующие отличительные Признаки предварительного договора купли-продажи недвижимости:

- у сторон предварительного договора существует взаимная обязательство по заключению договора в перспективе;

- предварительный договор является безвозмездным соглашением, так равно как предметом данного договора являются действия, нацеленные на заключение основного договора;

- в случае если в предварительном договоре фиксируется обязательство покупателя заплатить стоимость недвижимого имущества либо его значительную часть до заключения основного договора такой договор согласно собственной сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной плате.

Требование о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости. Достаточно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости содержатся условия о задатке. Тем не менее вопрос о том, способен ли задаток гарантировать выполнение предварительного договора спорный. Судебная практическая деятельность по данному вопросу никак не отличается единообразием. При этом судебная практическая деятельность арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна. Пока что судебная практическая деятельность по этому вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Выводы судов о том, что же включать в предварительный соглашение купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к последующему.

Согласно со ст.429 ГК РФ сущность предварительного договора состоит в том, что же стороны принимают на себя обязанность в перспективе заключить основной договор о отчуждении собственности на условиях предусмотренных предварительным соглашением. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.

Согласно со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма отдаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по соглашению. Потому как предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора никак не действуют. Суды общей юрисдикции придерживаются другой точки зрения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ дозволяет обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонения стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке согласно собственной сути является смешанным договором, к какому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Судебная практическая деятельность в области связанной с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Судебная практическая деятельность выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Продавцом согласно предварительному договор купли-продажи недвижимости может являться только владелец отчуждаемой собственности, В случае если продавец согласно предварительному договору в время его заключения не обладал законном правом собственности на отчуждаемую собственность, в тaком случае предварительный договор является ничтожной сделкой.

Конечная стоимость недвижимого имущества должна быть установлена в предварительном договоре. В случае если конечная стоимость в предварительном договоре не установлена, договор является не заключенным, так как условие о стоимости является значимым условием предварительного договора.

Если по условиям предварительного договорa покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.

Предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако, он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона, предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.[22, c. 310]

Увеличение цен на недвижимое имущество не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора. Однако, если уровень повышения цен не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договорa, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.

Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости. В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объектa. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше. Особенно это касается заключения предварительного договора со строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества.

Покупная стоимость предметa договорa должна быть Конкретно установлена, при этом в договоре нужно обозначить, что стоимость является конечной и изменению никак не подлежит.

Установить определенный период заключения основного договора и период передачи недвижимого имущества покупателю.

Установить какая сторона несет затраты по части оформления основного договора.

Закрепить ответственность продавца (застройщикa) в случае если недвижимое имущество не достаточно передано в определенный срок, к примеру в виде неустойки.

Зафиксировать обязательство продавца получившего задаток вернуть его в конкретный срок, в случае если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.

Таким образом, невзирая на обширное использование предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной практики по большинству вопросов, сопряженным с заключением, исполнением данного договора единого толкования закона и единообразной судебной практики не имеется..

В ст. 550 ГК РФ зафиксировано, что-то договор продажи недвижимости необходимо заключать в письменной форме посредством формирования 1-го документа. Продавец и покупатель обязаны данный документ подписать. Как правило, в практике оформляется и подписывается он в 3 экземплярах, каждый из которых понадобится в дальнейшем.

Главное, что необходимо совершить продавцу или покупателю до того, как поставить подпись в договоре – это очень внимательно его прочесть.

Обязательными составляющими договора купли-продажи являются:

- сведения, позволяющие однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю согласно договору (ст. 554 ГК РФ). Такая информация, из которых очевидно, в каком месте квартира либо дом располагается, какое количество там метров, комнат и т.д. Как правило списываются с документов, подтверждающих право собственности (чаще всего – с Подтверждения о регистрации права собственности);

- стоимость подаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

- список лиц, живущих в жилом доме, квартире, Доли жилого дома либо квартиры и сохраняющих в соответствии с законодательством право использования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на использование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

- условия, касательно которых согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Кроме договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт и продавец, и приобретатель должны подписать, равно как и сам договор (хоть и не обязательно одновременно с ним).

Однако подписанием данных документов дело не ограничивается и сделку (пока что) признать заключенной невозможно. Переход права собственности на недвижимое имущество теперь необходимо зарегистрировать.

Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна – государственная. Она положена согласно закону (конкретно – по п. 1 ст. 551 ГК РФ, где прописано, что государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) подлежит переход права собственности на недвижимое имущество согласно договору ее продажи. Сам договор купли-продажи жилой недвижимости, подписываемый после 1 марта 2013 года, сейчас регистрировать не надо (ст. 558 ГК РФ). Напомним, что Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части 1-ый Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения в отдельные статьи ГК РФ, какими регулируются принципы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, что продавец хочет обратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности. Вот оно-то равно как раз и отмечено (зафиксировано) в ЕГРП. Переход права собственности как раз и фиксируется, Для того чтобы передать покупателю не только лишь помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его обретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Закон о регистрации[5, c. 1]. Нужно отправляться в Федеральную регистрационную службу, где эта регистрация и происходит. После подписания договора купли-продажи необходимо осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

1. Написать заявление о государственной регистрации прав

2. Представить лично или посредством почтового отправления заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, в территориальный орган Росреестрa по месту нахождения недвижимого имущества, права на который заявляются.

Заявителям предоставляется возможность для предварительной записи на представление документов, которая осуществляется согласно предпочтению заявителя:

- личным обращением заявителя в орган, выполняющий государственную регистрацию прав и государственный кадастровый учет, его региональный отделение;

- по телефону;

- Путем использования информационных киосков;

- Путем официальный веб-сайтов Росреестра, веб-сайтов других органов, исполняющих государственную регистрацию прав.

3. Дождаться итога. Регистрационные действия начинаются в день приема документов для государственной регистрации прав.

Документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и подписями сторон.

Для этого чтобы государственная регистрация успешно прошла, нужно будет в Федеральную регистрационную службу передать следующие документы:

1. Заявления сторон. Пишутся вручную. Значение документа –зафиксировать переход правa имущества на недвижимое имущество. Оформляется продавцом-покупателем собственноручно. В случае если кто-то из их вместо себя направляет, так сказать, заместителя – официального представителя, в таком случае такой заместитель обязан представить совместно с заявлением нотариально удостоверенную, оформленную соответствующим способом доверенность. В ситуациях, если стороной сделки выступает гражданин, признанный судом недееспособным, либо ребенок, не достигнувший возраста 14 лет, его "заместителем" в силу закона будет представлять родитель либо опекун (доверенность в данном случае не потребуется).

2. Платежный документ, подтверждающий уплату общегосударственной пошлины. Согласно закону подобные сделки, как дарение, купля и продажа недвижимого имущества, не обязательно заверять у нотариусa. Договор имеет возможность быть оформленным в обыкновенный письменной форме, однако его государственную регистрацию необходимо осуществить в обязательном порядке. Как определено нормами действующего законодательства, право собственности, в равной мере как и право пользования, ипотека, сервитуты и прочие права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Государственная регистрация договоров, а кроме того права собственности на помещения, земельные участки и иное недвижимое имущество происходит в специальном регистрирующем органе - Росреестре.

За регистрацию возникновения права на недвижимое имущество взимается госпошлина, плата которой подтверждается квитанцией.

Для того чтобы зафиксировать право на имущество, в региональный отделение Росреестрa совместно с квитанцией о оплате госпошлины представляются следующие документы:

-свидетельство, подтверждающее право на имущество продавца на это помещение;

-договор;

-документ, который является основанием для получения продавцом свидетельства, к примеру, договор дарения квартиры, здания либо земельного участка, свидетельство, подтверждающее право на наследство согласно завещанию либо согласно закону;

- заявление от супругa продавца о том, что он либо она не возражает против совершения сделки.

Дополнительно могут быть представлены и другие имеющиеся в наличии.

Для того чтобы зарегистрировать право на имущество, все подготовленные документы должны быть представлены сторонами или непосредственно их представителями, права которых оформляются у нотариуса и где выдаются нотариально удостоверенные доверенности.

Доверенность на регистрацию права собственности должна содержать указание на права, которыми представитель в соответствии с ней наделяется, в том числе:

- право представителя подавать в регистрационный орган все необходимые документы,

- право расписываться и получать по результатам произведенных регистрационных действий зарегистрированный договор, а также свидетельство.

В случае Если представитель не обладает правом получения денежных средств от сделки, это необходимо также отметить в доверенности.

3. Правоустанавливающий документ, утверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение. Такие документы перечислены в ст. 17 Закона о регистрации[5, c. 3]. Она называется "Основания для государственной регистрации прав". Правоустанавливающим документом может быть, к примеру, свидетельство о праве на наследство и т.д. Сдается также в 2-х экземплярах – оригинал и копия.

4. План жилого помещения и документ, включающий описание жилого помещения, удостоверенные органами согласно учету объектов недвижимого имущества. В 2-х экземплярах – оригинал и копия. Должны быть удостоверены органами согласно учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Это поэтажный план либо кадастровый паспорт и разъяснение.

5. Документ о лицах, обладающих согласно законодательству правом пользования жилым помещением, с указанием данного права, заверенная должностным лицом, отвечающим за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Известна также как выписка из домовой книги. Сдается вновь в 2-ух экземплярах – оригинал и копия.

Большинство являются владельцами недвижимости – квартиры, дома, земельного участка. Такое положение обязывает знать ответы на отдельные правовые вопросы, с какими рано или поздно мы можем повстречаться, например, при приобретении или продаже этого самого недвижимого имущества. Реализация квартиры - дело серьезное и хлопотное. Недостаточно отыскать покупателя и согласовать с ним вопрос о стоимости, но чтобы сделка была признана легитимной, и в дальнейшем у продавца и у покупателя не появилось излишних проблем, следует приготовить «энное» количество документов, необходимых при оформлении купли-продажи. Как правило, сбором таких документов занимаются риэлтерские фирмы, однако заметно подешевле это произвести самому лично, в особенности если сделку планируется совершить без дорогих посреднических услуг.

Одна из значимых бумаг, что понадобится для купли либо продажи недвижимости, - кадастровый паспорт на квартиру, дом либо землю. Без его оформления ни одна сделка не будет считаться действительной. Помимо этого, он понадобится при получении разрешения для перепланировку квартиры, а кроме того при оформлении права наследования. что же такое кадастровый паспорт на жилплощадь и как его оформить?

Понятие «кадастровый паспорт» официально закреплено в Российской Федерации с 01 марта 2008 года, когда вступил в силу закон «О государственном кадастре недвижимости». Эта норма определила образование информационного ресурса, который содержит информацию абсолютно обо всем учтенном недвижимом имуществе на всей территории Российской Федерации, т.е. участках земли, домах и постройках, квартирах и прочих помещениях, незавершенных объектах, а так же о территориальных границах всех субъектов Федерации. Этот закон установил обязательное получение кадастрового паспорта собственниками помещений при регистрации своих прав. Таким образом, кадастровый паспорт на квартиру – это выписанные из гос. реестра сведения об объектах недвижимости, такие какие необходимы при регистрации права собственности и проведении с ней всевозможных сделок.

Где можно получить кадастровый паспорт? Для этого необходимо обратиться в проектно-инвентаризационное бюро (БИП), которое располагается по месту нахождения квартиры, имея с собой заявление, документ удостоверяющий личность, и документ о собственности на эту квартиру.

Чем различается кадастровый паспорт на квартиру от технического паспорта. До первого марта 2012 года существовал закон, согласно которому при совершении всевозможных сделок с недвижимостью и регистрации прав на нее был нужен тех. паспорт объекта. Данный документ, включал гораздо большее количество данных о объекте (план жилплощади, материал стен и перекрытий, год постройки здания, сроки капитально- ремонтных работ, а кроме того инвентаризационную цену), сейчас является добавлением к кадастровому паспорту и выдается при необходимости и дополнительном запросе. Для совершения сделок и регистрации права собственности в настоящее момент достаточно обладать только лишь кадастровым паспортом на квартиру, но, скажем, при оформлении ипотеки банк может потребовать и тех. паспорт объектa.

Сейчас немного о сроках действия кадастрового паспорта. Постановлением правительства РФ сведения о оценке всех объектов недвижимости, являющихся собственностью граждан, действительны в течении года, а период начала отсчета – 1-ое января каждого текущего года. И хоть у кадастрового паспорта не может быть ограниченного действия, сведения, отмеченные в нем, действительны только лишь в течение года. Отталкиваясь от этого, получение кадастрового паспорта на жилплощадь ограничивается 1-м годом. В случае если в течение данного периода у вас не получилось произвести предполагаемую сделку, в таком случае этот документ теряет свою значимость, и его необходимо делать заново.

Кроме того, если договор совершен под условием (то есть, если в договоре предусмотрено, что продавец или покупатель, например, должны перед заключением сделки сделать что-то еще – провести ремонт, дератизацию (вытравить грызунов) и т.д., иначе сделка не состоится), то вместе с вышеназванным пакетом документов для государственной регистрации нужно представить еще и документы, подтверждающие выполнение заявленных условий. Тоже в двух экземплярах — подлинники, копии.

Наконец, если сторонами договора являются физические лицa, то каждое из них должно предъявить подлинник документа, удостоверяющего личность (паспорт).

Если же в сделке по купле-продаже жилого помещения участвуют юридические лица, то они, помимо всех перечисленных выше документов также представляют в Федеральную регистрационную службу:

- подлинники (для предъявления) и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то можно представить выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;

подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации.

Наличие паспорта для представителя юридического лица также обязательно.

Передача денег от покупателя продавцу. Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал несовершеннолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Вообще же – и об этом необходимо помнить всегда – каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

После того, как договор зарегистрирован, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от жилплощади, должны быть на руках следующие документы:

- зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры;

- свидетельство о праве собственности;

- передаточный акт.

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора - это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Если необходимо признать сделку с недвижимостью недействительной, следует помнить, что заявление о признании сделки ничтожной и другие исковые документы необходимо продать в суд в течение одного года со времени, когда вам стало известно об обстоятельствах, на основании которых данная сделка может быть признана недействительной или оспоримой.

По общему правилу расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако это правило не применимо к сделкам купли-продажи недвижимости, поскольку сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Дело в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности.

Сделки которые подлежат гос. Регистрации будут считаться заключенными с момента регистрации, а не после подписания их сторонами или нотариального заверения.[22, c. 334].

В Сделках с недвижимостью регистрируют переход права собственности, но не саму сделку. Исключением являются сделки связанные с продажей жилых помещений (статья 558 ГК РФ), которые подлежат государственной регистрации. Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно будет только после того, когда сама сделка уже зарегистрирована.

В соответствии с п. 4 статьи 453 ГK РФ стороны не вправе потребовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон. Следовательно, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения, когда уже зарегистрирован и переход права собственности, практически неосуществимо.

Соответственно, можно расторгнуть только действующий договор купли-продажи недвижимости. Таким образом, если стороны достигли согласия вернуться в первоначальное положение после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

Нужно отметить важную роль правильной квалификации заключенного договора. К примеру, по одному делу суд вышестоящей инстанции указал, что, поскольку судебными инстанциями не дана надлежащая правовая квалификация оспариваемого договора, принятые по делу судебные акты, как суда первой и суда апелляционной инстанций, подлежат отмене, а дело – направлено вновь на рассмотрение в суд первой инстанции.[9]

Напомним, то что общему правилу предметом предварительного договора является заключение основного договора, а не передача имущества. К примеру- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 N 18АП-3119/2011 по делу N А07-15560/2009 сформулирована следующая правовая позиция. По мнению суда, по смыслу нормы п. 1 ст. 429 ГК РФ предмет предварительного соглашения это заключение сторонами основного договора в согласованный сторонами срок определенный предварительным договором. Применительно к данному делу заключение предварительного договора аренды вызывало у сторон обязательство не передватьт имущество в пользование, а только лишь заключить основной договор в дальнейшем.

Надо отметить тот факт, то что сегодняшняя практическая деятельность арбитражных судебных инстанций предписывает воспринимать некоторые предварительные договоры как договоры купли-продажи недвижимого имущества с присутствием обязательного условия о предварительной оплате. С подобными договорами связана процедура предварительной оплаты, до заключения основного договора (передачи прав на недвижимое имущество).

Особенную значимость приобретает сумма предварительной оплаты, с которой появляется степень «существенности». «Существенность» связана с тем процентом от общей суммы, который вносится покупателем, представляется необходимым определить сумму в 70 % от установленной суммы в качестве существенной части, на которую можно опираться при изучении спорных вопросов предварительного и основного договора.

Очень важно обратить внимание на мнение ВАС РФ.

Руководствуясь установленной и представленной логикой ВАС РФ, на сегодняшний момент практически не имеет правового значения то, как будет уплачена стоимость недвижимого имущества: это может сделает как целой суммой, а так же и в рассрочку. Необходимое условие для такого договора, это оплата суммы в полном объеме до заключения основного договора. В таком случае предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества уже и является основным. В этой связи появляется вопрос: до какого времени должна быть уплачена сумма покупаемой недвижимости, для того чтобы отношения сторон возможно было квалифицированы как договор купли-продажи?

Если отталкиваться от общепризнанного юридической практикой современного понятия "предварительная оплата", то правильно будет предположить, то что данные действия приобретателю недвижимости необходимо совершить до момента передачи самой недвижимости.

Нужно учесть, то что право собственности на объекты недвижимости появляется у лиц, заключивших договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ. В данном случае можно толковать следующим образом - фактически с момента государственной регистрации в ЕГРП имущественного права за покупателем[10].

Таким образом, позиция судебных инстанций РФ в настоящее момент основывается на том аспекте, что параграф 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ не содержит конкретных положений, которые могли бы запретить заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, на которое у продавца на момент заключения договора не зарегистрировано право собственности на недвижимость и сделок с ней в едином гос. реестре. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество не является основанием для признания такого договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным. Этот вывод подтверждает ВАС ссылаясь на пункт 2 ст. 455 ГК РФ. Согласно указанной норме к предмету договора купли-продажи относится как товар, который имеется в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если другое не предусмотрено законом или не вытекает из характера товара (купли-продажи недвижимого имущества).[11]

Судебная практическая деятельность РФ исходит также из той точки зрения- если отсутствует в предварительном договоре кадастровый номер объекта недвижимости, то это не делает договор недействительным. В случае когда стороны сделки заключили договор купли -продажи недвижимости, индивидуальные черты предмета договора могут быть указаны с помощью других сведений, с помощью каковых возможно определить недвижимое имущество, которое передается покупателю по договору.[11]

Если судебная инстанция судебной системы РФ на основаниях предоставленных доказательств все таки придет к такому выводу, что стороны не достигнувшие согласия в отношение того, какое конкретно имущество передается в собственность приобретателя, то в таком случае договор продажи недвижимости не будет считаться как заключенный. Судебная практическая деятельность рекомендует в таких случаях конкретные способы защиты покупателя от действий недобросовестного продавца имущественных прав. К примеру - покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения касательно того, что указанной в договоре информации достаточно для идентификации предмета договора купли-продажи недвижимости. Тогда покупатель вправе требовать с продавца возмещения реального ущерба, который причинен в результате признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца применительно к абзацу второму п. 2 статьи 178 ГК РФ[11].

Другое существенное условие предварительного договора, заключемого8 на постройку новой недвижимости. Кроме условия об объекте продаваемого имущества, является и стоимость продаваемого объекта. Стоимость будущей недвижимости может быть установлена за единицу ее площади или другим образом (этот момент описан в п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Тут, можно привести пример, относящийся к решению проблем прав собственности. Направившись в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, РООИ X требовал признать недействительными некоторые пункты предварительного договора купли-продажи недвижимости, так как они не соответствуют требованиям пункта. 1 ст. 307, ст. 328, пункта. 1 ст. 429 ГК РФ. Оспариваемые условия предварительного договора купли-продажи недвижимости предусматривали, что уплату стоимости квартиры нужно производить покупателю безналичным перечислением финансовых средств в сумме 7 525 250 руб., не позже 7 марта 2010 г.

Суд удовлетворил иск, объяснив это тем, что к предмету договора предварительного договора, могут относиться только обязательства о заключение в будущем основного договора купли-продажи недвижимости и поэтому недопустимо включение условия о денежных обязательствах сторон в предварительный договор, за исключением обязательств, обусловленных обеспечением основного обязательства.

ВАС отменяя решение, указал, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, можно прийти к выводу о том, что предварительный договор продажи недвижимости может содержать условия об определенных денежных обязательствах сторон, участвующих в сделке[12]. Данная позиция по рассматриваемым спорам по отношению условий передачи имущественных прав на недвижимую недвижимость отображена и в других некоторых судебных правоприменительных актах[13].

Ниже еще вернемся к форме предварительного договора продажи недвижимого имущества. Вот следующий пример в котором будет рассмотрен этот вопрос. Так, по одному из дел суд кассационной инстанции согласился с выводом апелляционной инстанции о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в форме, установленной для основного договора купли-продажи недвижимого имущества. К предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества применяются только правила о обязательной форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества[14]. В данном случае речь идет о тех предварительных договорах купли-продажи недвижимого имущества, которые не содержат условия о предварительной оплате товара.

Отсутствие государственной регистрации предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества несет в себе негативные тенденции. Так, в том случае, если застройщик решит повторно продать объект, в отношении которого уже был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, то есть фактически после постройки недвижимости заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно последний покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно, в этом случае первоначальный дольщик лишится возможности требовать передачи недвижимости.

Другой риск дольщика при схеме с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества связан с положением действующего российского законодательства о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества утрачивает силу в том случае, если в установленный срок стороны не подписали основной. Пока объект не сдан и не приобретен в собственность застройщика, сделку купли-продажи заключить невозможно. Однако в этом случае дольщик не лишен возможности требовать внесенную предоплату обратно, а также возмещения убытков.

Таким образом, схема с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, как в случае признания его договором купли-продажи, так и воспринимаемого именно как предварительный договор, позволяет сохранить деньги, но не гарантирует обязательную передачу недвижимости дольщику. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества. Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ о том, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Споры, возникающие по поводу предварительного договора купли-продажи недвижимости, разрешаются согласно нормам Гражданского Кодекса РФ по договорам купли-продажи, включая положения пункта 3 ,4 ст. 487 ГК РФ. Более того, Высший Арбитражный Суд РФ делает вывод касательно того, что положение ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" относятся е специальным в сравнении с положениями Гражданского Кодекса РФ по купле-продаже которая будет создана в будущем. Основываясь на выше изложенном необходимо принимать во внимание, что вовлечение денежных средств граждан с целью постройки многоквартирных домов и иных объектов и построек недвижимости может быть только теми способами, что в п. 2 статьи 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то есть фактически посредством заключения указанного договора купли -продажи недвижимости. Помимо этого, в случае, если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи мало сведений для индивидуализации проданного объекта недвижимости, тем не мене они имеются к примеру, в акте приема-передачи, составленном сторонами в исполнение заключенного ими договора, в таком случая договор купли - продажи недвижимой собственности не может быть признан незаключенным. Согласно данному обстоятельству отказ органа по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в государственной регистрации перехода права собственности на переданное недвижимое имущество к покупателю ссылаясь на то, что договор купли - продажи недвижимого имущества не может считаться заключенным, а также не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке предусмотренном законом согласно части. 2 ст. 201 АПК РФ.