2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

Содержанием договора купли-продажи недвижимости являются права и обязанности сторон такого договора.

По договору купли-продажи недвижимости. Главной обязанностью продавца является передача недвижимой собственности покупателю. Эта обязанность общая абсолютно для всех договоров купли продажи-недвижимости. Для покупателя имущества по договору купли продажи недвижимости на недвижимую собственность возникает с момента регистрации перехода право собственности, которое может совпадать , а может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества. Таким образом, в договоре купли - продажи недвижимости следует довольно четко отличать переход права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества актом передачи.

Нужно отметить тот факт, что главной обязанностью продавца по большей части рассматривать как ответственность покупателя, передать право собственности на проданную недвижимое имущество, и ввести его во владение недвижимостью.[52, c. 430]

Необходимо иметь в виду, что подписание договора купли - продажи недвижимости - это недостаточное основание для государственной регистрации прав. Было бы справедливо, чтобы рассмотреть законодательный подход, как минимум спорным. В качестве общего правила, согласно с которым основание возникновения права собственности у покупателя вещи возникает с момента ее передачи покупателю в соответствии с пунктом 1 статьи 223 ГК РФ. Итак следует подчеркнуть то, что нынешнее законодательная логика призывает к тому что бы передача недвижимого имущества осуществлялась с целью исполнения обязательств по договору продажи недвижимости. Государственная регистрация прав собственности, происходить основываясь на заключенном договоре купли-продажи недвижимости между сторонами. Помимо этого, правовая значимость передаваемой вещи должна быть, и в тех случаях когда столкновения между базовыми претензиями приобретателей по своим требованиям в различных договорах купли - продажи недвижимой собственности, заключенным с одним поставщиком, предпочтение следует отдавать человеку, которому имущество передано (собственность) продавца.[53, c. 18]

От сюда следует что передача недвижимого имущества для исполнения обязательств, происходящих из договора купли - продажи недвижимой собственности необходимо иметь правовое значение - это основа для государственной регистрации отчужденного имущества.

После того как как покупатель обретает статус полноценного владельца на недвижимое имущество, у него появляются конкретные права и обязанности. Во первых, появляется возможность использовать собственные способы защиты интересов на недвижимую собственность. Вместе с тем, после момента перехода недвижимой собственности связано с ним бремя содержания имуществ а. Данное имеет значение для выявления риска случайной гибели имущества в момент его передачи. Между тем, сторонами в договоре могут быть определены условия риска случайной гибели недвижимой имущества.

В таких случаях как, если вдруг одна сторона не желает подписывать акт передачи имущества, то это можно считать как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества, а если покупатель то принять имущество.

Когда сторонами исполняется договор продажи недвижимости, пока имеется зарегистрированное право собственности на имущество у продавца, правовые отношения между третьим лицом не изменяется. Продавец по прежнему остается владельцем недвижимого имущества до тех пор пока не состоится государственная регистрация перехода права собственности к покупателю. Данное значит то, что он несет все риски и бремя содержания недвижимого имущества. Кроме того ему так же принадлежит вся прибыль и доходы которая приносит имущество.

Передаточный акт по договору купли - продажи недвижимого имущества не рассматривается как дополнение или уточнение договора. В случае Если сторонами, указано, что в связи с отсутствием передаточного акта недвижимости к договору купли – продажи недвижимости, то это не послужит как основание освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение такого договора.[46, c. 345]

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», на основании судебной практической деятельности демонстрирует, как неисполнение обязанности покупателем по оплате недвижимости по договору купли-продажи, может оказаться основанием для прекращения действия договора.

Комитет по управлению имуществом продал Публичное Товарищество с ограниченной ответственностью недвижимого имущества. Условия контракта предусматривали обязанность покупателя заплатить стоимость имущества к продавца, а продавец обязывается передать ее после оплаты покупателю. Обязательства по платежам были не выполнены покупателем, поэтому комитет направил иск в суд о прекращение договора . То что относится к правам сторон по договору да это то что они так же соответствуют обязательствам сторон. Тот кто покупает может потребовать передать недвижимое имущество. Тот кто продает может требовать платы в размере установленной суммы передаваемого имущества. Что та что другая сторона в правоотношениях по договору, обладают правом требования друг от друга обязательной государственной регистрации права собственности..[44, c. 23]

Итак, согласно подписанному договору продажи недвижимости Продавец вправе требовать с покупателя оплатить определенную денежную сумму (установленную цену) предмета договора недвижимости, А продавец должен совершить следующую последовательность действий:

1) продавец передает покупателю собственность на основании передаточного акта имущественного или другого документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)

2) продавец не должен отказываться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества, если предметом договора купли - продажи недвижимого имущества является недвижимое имущество жилого назначения (пункт 3 статьи. 551, пункт 2 статьи . 559 ГК РФ);

3) продавец должен возместить покупателю ущерб, вызванный задержкой государственной регистрации (п. 3 ст 551 ГК РФ).;

4) продавец не должен уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (пункт. 1 ст. 556 ГК РФ).

покупатель имеет право на:

1) когда передача недвижимости продавцом не соответствует договору продажи недвижимости по качеству, может по своему усмотрению потребовать от продавца следующее - пропорционального снижения стоимости, бесплатного устранения недостатков недвижимого имущества, компенсацию за свои расходы (статья 557, пункт 1 ст. 475 ГК РФ.);

2) если значительно нарушены требования по качеству недвижимого имущества, может отказаться от договора купли - продажи недвижимого имущества и требовать возвращения той суммы которая была уплачена в пользу имущества.

3) если продавец отказывается от государственной регистрации перехода права собственности, от государственной регистрации договора купли продажи недвижимости, имеет право в порядке судопроизводства предъявить исковые требования по возмещению убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже ущерб не освобождает сторон от обязанности по государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества.[42, c. 15]

Равным образом, покупатель выполняет следующие:

1) покупатель в обязательном порядке оплачивает обговоренную сумму денежных средств (установленную цену) недвижимого имущества, в срок, указанный в договоре;

2) покупатель обязан не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора купли -продажи недвижимого имущества;

3) покупатель обязан не уклоняться от подписания передаточного акта по договору купли -продажи недвижимого имущества (или другой документ о передаче недвижимости).

4) покупатель обязан возмещать Продавцу убытки, связанные с задержкой в государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем исполняются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязанность продавца по передаче недвижимости считается выполненной тогда когда продавец вручит имущество покупателю т после подписания участниками надлежащего документа о передаче, если другое не предусмотрено законодательством или договором ..

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится полноценным собственником недвижимости.[39, c. 54]

Также нужно придать значение праву покупателя земли при продаже недвижимости. Покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащего продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования землей, занятые под постройки, сооружения, строительство и необходимых для их использования, на праве аренды, независимо имеет значения, выданные в установленном порядке, является ли договор аренды между покупателем и собственником земли.

Выводы по главе 2

1. Государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору купли продажи, а не договор купли - продажи недвижимого имущества, (ст. 551 ГК). После подписания договора купли-продажи недвижимости, договор вступает в действие для сторон. Значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю состоит в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

2. Дополнительные требования, нацеленные на защиту проживающих граждан в жилых помещениях, выражены для продажи жилья (статье. 558 ГК РФ). Существенным условием договора купли - продажи жилого дома (его доли) или квартиры, где проживают лица, сохраняющие право пользования с жилым помещением после приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием на их права в пользование продаваемым жилым помещением. В случае несоблюдении такого условия договор купли - продажи недвижимого имущества считается незаключенным

3. Предметом договора купли - продажи недвижимого имущества включает в себе два рода объектов: продаваемое недвижимое имущество; действия продавца и покупателя по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода(право на земельный участок).