23. Государственная регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом

Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотрен­ном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки:

1. ипотека на основании договора и в силу Закона об ипотеке;

2. доверительное управление;

3. концессионные соглашения;

4. рента;

5. аресты, запрещения заключения сделок;

6. права требования в судебном порядке;

7. обязательства по сохранению объектов культурного наследия (недвижимых памятников истории и культуры);

8. решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельного участка и жи­лого помещения для государственных, муниципальных нужд;

9. ограничения права возведения зданий, строений, сооружений и проведения мелиоративных работ в связи с резер­вированием земель для государственных, муниципальных нужд.

Решения об изъятии не ограничивают прав собственника участка или жилого помещения пользоваться и распо­ряжаться ими по собственному усмотрению, в том числе отчуждать участок и жилое помещение иным лицам. Но в слу­чае нового строительства, расширения и реконструкции объекта, иных работ, существенно увеличивающих стоимость недвижимости, понесенные после этого затраты не будут включены в выкупную цену при изъятии. Кроме того, неизбеж­ность прекращения права на подлежащий изъятию объект недвижимости составляет существенную особенность его пра­вового режима.

10. ЗК РФ предусмотрена регистрация публичных сервитутов и иных ограничений прав на землю.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным пра­вовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необхо­димо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке;

- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

- использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

11. Законом о приватизации государственного и муниципального имущества предусмотрены следующие ограниче­ния (обременения), сохраняемые при переходе прав:

- обязанность использовать приобретенное имущество по определенному назначению;

- обязанность содержать неприватизированные, но связанные местом нахождения, техническими характеристи­ками и назначением с приватизированным имуществом объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного, коммунально-бытового и мобилизационного назначения.

Регистрация ограничений (обременений) возможна по общему правилу только при наличии государственная ре­гистрация государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (о которых можно заявить од­новременно с заявлением о регистрации ограничения (обременения). Регистрация может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Может производиться по заявлению обеих сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением или осуществляться по инициативе органов государственной вла­сти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, обязательно уведомление правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Ограничения (обременения) могут регистрироваться как самостоятельно, так и одновременно с другими реги­страционными действиями – регистрацией прав или сделок.

Государственная регистрация сделок

Юридический результат государственной регистрации сделки – признание ее за­конности государством и определение момента ее заключения. При этом право собственности на приобретенное имуще­ство возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки. Государственная регистрация сделки производится посредством записи о сделки в ЕГРП, при этом указываются обе стороны договора.

Подлежащие регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы:

1)сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость);

2)сделки, не влекущие перехода прав;

3)дополнительные сделки к ранее зарегистрирован­ным сделкам (акцессорные);

4)смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

1. договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (доли в праве общей соб­ственности на указанные объекты недвижимости), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого поме­щения залогодержателем;

2. договоры мены жилых домов, квартир и их частей (доли в праве общей собственности на них);

3. договоры дарения недвижимости (доли в праве общей собственности на них), в том числе пожертвования;

4. договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержа­ния с иждивением;

5. договоры аренды с выкупом;

6. договоры продажи предприятия как имущественного комплекса.

При совершении сделок об отчуждении производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя (удостоверяется свидетель­ством о регистрации права и вторым штампом на договоре). Регистрация перехода права сопровождается погашением записи о праве предыдущего правообладателя.

Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или залог и тем са­мым порождают не прекращение, а ограничение(обременение) права. К ним относятся:

1. договоры аренды:

- зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, в том числе лесных участков на срок не менее одного года;

- предприятий как имущественных комплексов;

- договоров субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

2) договоры безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок не менее года;

3) договоры о залоге недвижимости, в том числе залог права аренды недвижимости;

4) договоры участия в долевом строительстве.

Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязатель­ства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.

Договоры участия в долевом строительстве, строго говоря, не являются сделками с недвижимостью, поскольку на момент заключения договора объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор обреме­няет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника. По­этому договор регистрируется в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок.

При заключении указанных сделок производится одно регистрационное действие – регистрация сделки (удосто­веряется штампом на договоре).

Дополнительные (акцессорные) сделки – это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зареги­стрированным сделкам:

1. уступка требования по зарегистрированной сделке, в том числе по договору участия в долевом строительстве;

2. перевод долга по зарегистрированной сделке;

3. передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем);

4. соглашение об изменении зарегистрированного договора, в том числе договора участия в долевом строитель­стве;

5. отказ одаряемого принять дар (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).

Отметим, что если договор подлежит регистрации, то соглашение об его изменении или расторжении не всегда требует регистрации. Например, в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипо­теке в регистрационную запись об ипотеке вносят изменения и дополнения, что является иным регистрационным дей­ствием, нежели регистрация сделки. Соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требует регистрации, в этом случае должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Однако если соглашение о расторжении договора содержит условие о возврате полученного по расторга­емой сделке имущества, то необходима регистрация перехода права к лицу, которому возвращается недвижимость.

Смешанные договоры

В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различ­ных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом. Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит регистрации.

51