21.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Права, подлежащие государственной регистрации

Недвижимое имущество - земельные участки, недра, замкнутые водоемы и другие объекты прочно связанные с землей, перенесение которых невозможно без причинения ущерба их функциональному назначению.

Виды имущественных прав на объекты недвижимости и их регулирование

1)Право собственности.

Включает в себя следующие виды прав:

- право владения;- право пользования;- право наследования;- право распоряжения.

2)Право пожизненного наследуемого владения.

- право владения;- право пользования;- право наследования.

3)Право постоянного бессрочного пользования.

- право владения;- право пользования.

4)Право срочного пользования (аренда).

- право пользования;- право владения.

5)Право ограниченного пользования (сервитут).

6)Право хозяйственного ведения.

7)Право оперативного управления.

8)Право доверительного управления (траст, трастовое управление).

Право владения означает право фактического обладания некоторым объектом.

Право пользования – право извлечения полезных потребительских свойств из объекта.

Право наследования – право передавать по наследству (по завещанию, либо по закону).

Право распоряжения – право изменять юридический статус объекта, право отчуждать этот объект путем его продажи, дарения, мены и т.д.

Право собственности.

- означает, что его субъект может использовать объект недвижимости в своих интересах и может совершать с ним следующие виды операций:

- отчуждать (продавать, дарить);

- совершать с объектом операции мены;

- передавать другим лицам права владения и пользования (например, сдавать в аренду);

- передавать объект по наследству;

- предъявлять объект в качестве залога (например, при ипотечном кредитовании под обеспечение возврата кредита).

Собственность бывает:

1. Индивидуальная.

2. Общая: общая совместная собственность и общая долевая собственность.

Индивидуальная собственность – право, обладателем которого является одно лицо. Данный вид права может быть приобретен одним лицом, не состоявшим в браке, либо одним из супругом, находившихся в браке, при наличии соответствующих условий в брачном договоре.

Общая совместная собственность – право, при котором несколько лиц совместно владеют, пользуются и распоряжаются объектом недвижимости, и решения, связанные с этим объектом, принимаются совместно. При этом доля каждого участника собственности не выделяется. Данный вид права может быть приобретен: одной семьей при приватизации жилья, супругами в браке.

Общая долевая собственность – это право, обладателями которого являются несколько лиц, и при этом выделена доля каждого участника собственности. Каждый участник общей долевой собственности может по своему усмотрению реализовать все свои права, данные ему как собственнику (сдать в аренду, подарить, передать по наследству и т.д.); но в случае продажи доли требуется согласие, либо нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки продаваемой доли от других сособственников.

Примером общей долевой собственности является кондоминиум.

Кондоминиум – комплекс недвижимого имущества, включающий в себя: жилой дом, земельный участок под ним в установленных границах, а также объекты вспомогательного назначения и коммуникации.

Кондоминиум находится в собственности товарищества собственников жилья – ТСЖ.

ТСЖ – некоммерческая организация, имеющая статус юридического лица (наличие печати, баланса, расчетного счета), и объединяющая собственников многоквартирных жилых домов для совместного эффективного управления недвижимым имуществом.

ТСЖ создается и осуществляет свою деятельность в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (2005 год).

У членов ТСЖ их собственное жилье находится в личной собственности, а земельный участок, внутриподъездные, чердачные, подвальные и прочие помещения находятся в общей долевой собственности. При этом доля в праве на общее имущество определяется пропорционально личной собственности.

Право пожизненного наследуемого владения.

Это право характерно для земельных отношений и в соответствии с Земельным Кодексом РФ (который вступил в действие с 2002 года) подлежит перерегистрации на право собственности либо право аренды.

Это право означает, что его субъект в течение своей жизни может использовать земельный участок в своих интересах, сдавать в аренду и передавать по наследству, но ни может его ни подарить, ни продать (то есть, отсутствуют сделки отчуждения). В том случае, если у субъекта наследника нет, то после его смерти объект переходит в пользу государства.

Право постоянного бессрочного пользования.

Это право характерно для земельных отношений и в соответствии с Земельным Кодексом РФ (который вступил в действие с 2002 года) подлежит перерегистрации на право собственности либо право аренды.

Это право означает, что его субъект может использовать земельный участок в своих интересах неограниченное время (возможно в течение всей своей жизни), но ни может его ни продать, ни предать по наследству (то есть отсутствую сделки отчуждения и передача прав по наследству).

Право срочного пользования (аренда) - это право означает, что его субъект (обладатель) может использовать объект недвижимости в своих интересах только в течение ограниченного времени, установленное договором аренды.

В зависимости от срока аренда бывает:

- краткосрочная – до 1 года (не подлежит государственной регистрации);

- среднесрочная – от 1 года до 5 лет (подлежит государственной регистрации);

- долгосрочная – более 5 лет (подлежит государственной регистрации).

Право ограниченного пользования (сервитут) –

- это право означает предоставление другому лицу права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (как правило, право прохода либо проезда через чужой земельный участок).

Это право является обременением объекта недвижимости, что указывается во всех правоустанавливающих документах.

Право сервитута может устанавливаться в судебном порядке, и собственнику объекта, обремененного сервитутом, может выплачиваться компенсация.

Право хозяйственного ведения –

- право, которое предоставляется собственником имущества (государством) федеральным и муниципальным унитарным предприятиям в отношении определенного имущества, передаваемого им собственником в момент учреждения (регистрации) указанного предприятия, для использования этого имущества в хозяйственных целей. Указанные предприятия вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (в том числе: продавать, дарить, передавать в залог); ограничения по сделкам с переданным предприятиям имуществом, как правило, устанавливаются в рамках учредительных документов.

Право оперативного управления -

- право, которое предоставляется собственником имущества (государством) федеральным и муниципальным предприятиям и учреждениям в отношении определенного имущества. Указанные предприятия и учреждения вправе распоряжаться имуществом только с прямого указания (распоряжения) собственника, а также использовать это имущество для указанных собственником целей.

Право доверительного управления (траст, трастовое управление) -

- это право, которое предоставляется собственником имущества (доверителем) трастовой компании (юридическая фирма, нотариальная контора, консалтинговая фирма, управляющая компания, антикризисная компания и т.д.) в отношении определенного имущества на основании договора о трасте (договора о доверительном управлении). Трастовая компания в праве управлять и распоряжаться имуществом только в интересах собственника.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижи­мое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрирован­ного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Общие положения законодательства следующие:

- право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение под­лежат государственной регистрации;

- права, подлежащие регистрации, возникают с момента государственной регистрации права, если иное не уста­новлено законом;

- право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента регистрации;

- регистрации подлежат не только права, но и их ограничение (обременение) в случаях установленных законом;

- сделки с земельными участками и иной недвижимостью подлежат обязательной регистрации в случаях уста­новленных законом и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом.

В настоящее время регистрация проводится Федеральной регистрационной службой.

Регистрация права (наличия, возникновения, перехода) осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП. Запись содержит четыре основных элемента:

Субъект права (правообладатель), объект права (имущество), вид права (собственность или другие вещные права), основание (правоустанавливающий документ).

Права, подлежащие государственной регистрации

Регистрации подлежат следующие права физических лиц:

1. право собственности на недвижимость, включая земельные участки;

2. право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

3. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

4. частный сервитут (на земельные участки и иную недвижимость);

5. право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, пожизненного содержания с иждиве­нием.

Право пользования в силу завещательного отказа означает, что на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель возложил обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на другой срок право пользования этим имуществом. Дееспособный гражданин, проживающий по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из поль­зования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Гражданин вправе потребо­вать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина. Плательщик ренты вправе предоставить получателю ренты для проживания не полученное под выплату ренты помещение, а иное жилье. Получатель ренты вправе потребовать государственной регистрации права пользования предоставленным им плательщиком ренты жилым помещением. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением обязательной регистрации подлежат ограничение (обременение) рентой и залогом права собственности на помещение, переданное под выплату пожизненного содержания. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для про­хода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без уста­новления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. Таким образом частный сервитут имеет двойственную природу. С одной стороны это вещное право лица, в пользу которого установлен сервитут – сервитуария, а с другой стороны это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка. Публичный сервитут не является вещным правом, т.к. не имеет правообладателя. Публичный сервитут – это только ограничение (обременение) прав собственника недви­жимости.

Регистрации подлежат следующие права организаций (юридических лиц):

1. право хозяйственного ведения имуществом (государственные и муниципальные предприятия);

2. право оперативного управления имуществом (учреждения, казенные предприятия);

3. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

4. право собственности на имущество и земельные участки (кроме предприятий и учреждений);

5. частный сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).