1.Зонирование территории города, виды зонирования, территориальные зоны.

Решением Думы города Томска № 687 от 27.11.2007г. утвержден Генеральный план и правила застройки и землепользования муниципального образования "Город Томск" изменения от 03.03.2015. Основным инструментом при планировании градостроительства в городах является зонирование территории. Выделяют следующие виды зонирования:

- функциональное;

- территориальное;

- экономическое;

- градостроительное;

- правовое;

- ландшафтно-экологическое;

- социально-экономическое и др.

Под зонированием городских территорий понимается выделение в границах города зон различного функцио­нального назначения. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными ви­дами городской деятельности. По выделенным зонам устанавливается правовой режим использования земель.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

В Градостроительном и Земельном кодексах Российской Федерации представлены названия основных террито­риальных зон:

- жилые;

- общественно-деловые;

- производственные;

- сельскохозяйственного использования;

- инженерной и транспортной инфраструктуры;

- рекреационные;

- специального назначения;

- военных объектов и другие.

В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской де­ятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, об­щественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства (ОКС), разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммуналь­ного хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздей­ствия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения про­мышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяй­ства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначе­ния.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняе­мых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культур­ное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомо­гильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспе­чено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специаль­ного назначения.

Помимо рассмотренных зон, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территори­альных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Градостроительные регламенты.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что нахо­дится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах террито­риальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планиру­емого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориаль­ного планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градо­строительного зонирования.

Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхност­ными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоро­вительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламен­том, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Но реконструкция таких объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответ­ствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешен­ного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования таких земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного исполь­зования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом. В случае если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федераль­ными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по от­ношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляе­мые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государ­ственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Если речь идет об условно разрешенном виде использования, то физическое или юридическое лицо, заинтересо­ванное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капи­тального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Вопрос о предоставлении разрешения подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Публичные слуша­ния проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. На основании заключения о результатах публичных слушаний комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предо­ставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации. Глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию, также размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры раз­решенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зда­ний, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного исполь­зования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, рекон­струкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

2. Ограничения (обременения) в использовании земельных участков.

Ограничения, как правило, вводятся:

- установлением особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

- предписаниями об особых условиях охраны окружающей среды, памятников природы, истории и культуры, ар­хеологических объектов;

- введением иных ограничений использования земельных участков в случаях установленных Земельным кодек­сом РФ и федеральными законами.

Ограничения устанавливаются бессрочно или на определенный срок актами исполнительных органов государ­ственной власти, органов муниципального самоуправления или решениями судов.

1)Санитарно-защитные зоны устанавливаются вокруг объектов являющихся источниками выделения вредных ве­ществ, запаха, повышенных уровней шума, вибрации, ультразвука, электромагнитных волн радиочастот, статического электричества, ионизирующего излучения. СЗЗ устанавливаются, в том числе, и вдоль линейных объектов. Использова­ние площадей СЗЗ осуществляется с учетом ограничений, установленных действующим законодательством РФ.

В насе­ленных пунктах на территории СЗЗ не допускается размещение объектов для проживания людей, нельзя размещать дет­ские учреждения, школы, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения, стадионы и спортивные площадки и т.д.

Границы СЗЗ устанавливаются с учетом соответствующих нормативных документов (например, СанПиН «Сани­тарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»). Промышленные объ­екты и производства в зависимости от вредности подразделяются на пять классов. Установлены следующие ориентиро­вочные размеры санитарно-защитных зон:

промышленные объекты и производства первого класса - 1000 м;

промышленные объекты и производства второго класса - 500 м;

промышленные объекты и производства третьего класса - 300 м;

промышленные объекты и производства четвертого класса - 100 м;

промышленные объекты и производства пятого класса - 50 м.

СЗЗ промышленных производств и объектов разрабатывается последовательно: расчетная (предварительная) са­нитарно-защитная зона, выполняется на основании проекта с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитное поле и др.); установленная (оконча­тельная) - на основании результатов натурных наблюдений и измерений для подтверждения расчетных параметров. Кри­терием для определения размера СЗЗ является непревышение на ее внешней границе и за ее пределами предельно допу­стимых концентраций загрязняющих веществ для атмосферного воздуха населенных мест, предельно допустимых уров­ней физического воздействия на атмосферный воздух.

2)Охранные зоны устанавливаются вдоль линий электропередач, трубопроводов, транспортных объектов для обес­печения нормальных условий эксплуатации и исключения возможности их повреждения. Размеры охранных зон уста­навливаются в соответствии с правилами установления охранных зон соответствующих объектов, утверждаемыми Пра­вительством РФ.

Земельный кодекс предусматривает возможность установления публичного сервитута для использования зе­мельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

Границы действия публичных сервитутов обозначаются на градостроительных планах земельных участков, а также отображаются в документах кадастрового и технического учета недвижимости.

Охранные и санитарно-защитные зоны устанавливаются вокруг объектов энергетики, особо радиационно-опас­ных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и иных объектов для обеспечения безопасности населения.

3)Санитарные разрывы. Для автомагистралей, линий железнодорожного транспорта, метрополитена, гаражей и автостоянок, а также вдоль стандартных маршрутов полета в зоне взлета и посадки воздушных судов устанавливается расстояние от источ­ника воздействия, уменьшающее эти воздействия до значений гигиенических нормативов – санитарные разрывы. Вели­чина разрыва устанавливается в каждом конкретном случае на основании расчетов рассеивания загрязнения атмосфер­ного воздуха и физических факторов (шума, вибрации, электромагнитных полей и др.) с последующим проведением натурных исследований и измерений. Для магистральных трубопроводов углеводородного сырья, компрессорных уста­новок, также создаются санитарные разрывы (санитарные полосы отчуждения) - расстояния до населенного пункта, со­оружений, зданий. Санитарный разрыв имеет режим СЗЗ, но не требует разработки проекта его организации.

4)Историко-культурные. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые вклю­чаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреаци­онное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 – 100 (земли особо охраняемых территорий и объектов) Земельного кодекса. Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памят­никами истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

5)ООПТ. В целях защиты земель особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздей­ствий на прилегающих к ним земельных участках также могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. Охранные зоны особо охраняемых природных территорий необходимы для за­щиты этих территорий от загрязнения и другого негативного воздействия. Охранные зоны не полностью исключаются из хозяйственного использования. Как правило, в них запрещаются лишь те виды деятельности, которые могут повредить расположенным по соседству территориям - например, осушение болот, сплошные рубки, застройка.

6) В федеральных законах устанавливаются и иные основания ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе на земельные участки.

А) Водным кодексом вводятся ограничения хозяйственной и иной деятельности в водоохранных зонах.

Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, кана­лов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной дея­тельности. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

В границах водоохранных зон запрещается:

1) использование сточных вод для удобрения почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактив­ных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В границах прибрежных защитных полос дополнительно запрещаются:

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Новый Водный кодекс РФ снял запрет на строительство объектов в водоохранных зонах. В границах водоохран­ных зон теперь допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуа­тация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и зако­нодательством в области охраны окружающей среды. Для каждого водного объекта разрабатывается и утверждается про­ект водоохраной зоны. Сведения о границах водоохранных зон и границах прибрежных защитных полос водных объек­тов, в том числе картографические материалы, представляются в Федеральное агентство водных ресурсов для внесения их в государственный водный реестр.

Б) ЗСО. Для охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются зоны санитарной охраны (ЗСО). В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведе­ние территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйствен­ного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Зоны сани­тарной охраны организуются в составе трех поясов:

-первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение – защита места во­дозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Например, граница первого пояса ЗСО подземного источника устанавливается на расстоянии не менее 30 м от водозабора при использова­нии защищенных подземных вод и на расстоянии не менее 50 м – при использовании недостаточно защищенных подзем­ных вод.

-Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения за­грязнения воды источников водоснабжения. Расстояния до границ второго и третьего поясов рассчитывают с учетом типа, величины водозабора, гидрологических особенностей водоносного пласта, условий его питания и дренирования.

Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой.

Ширину санитарно-защитной полосы водопровода следует принимать по обе стороны от крайних линий водо­провода:

а) при отсутствии грунтовых вод не менее 10 м при диаметре водоводов до 1000 мм и не менее 20 м при диа­метре водоводов более 1000 мм;

б) при наличии грунтовых вод - не менее 50 м вне зависимости от диаметра водоводов.

В случае необходимости допускается сокращение ширины санитарно-защитной полосы для водоводов, прохо­дящих по застроенной территории, по согласованию с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора. В каждом из трех поясов, а также в пределах санитарно-защитной полосы, соответственно их назначению, уста­навливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды.