- •1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным
- •2. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •4. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •7. Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества
- •8. Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления
- •9. Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 n 159-фз
- •10. Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона
- •12. Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом
- •13. Возможность удовлетворения требований арендодателя об устранении нарушений его прав (ст. 304 гк рф)
- •14. Обязательства соарендаторов по договору со множественностью лиц на стороне арендатора
- •15. Применение к арендным отношениям норм Федерального закона от 25.10.2001 n 137-фз "о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
- •16. Возможность обращения взыскания на имущество арендатора, которое правомерно удерживается арендодателем
3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
Поскольку заключению договора аренды государственного или муниципального имущества предшествует издание акта соответствующего органа о предоставлении такого имущества в аренду, возникает следующий вопрос: порождает ли этот документ арендные правоотношения либо является лишь необходимым основанием для заключения договора аренды?
Также на практике возникают споры по поводу того, какие последствия влечет признание незаконным акта органа публичной власти о предоставлении имущества в аренду.
3.1. Вывод из судебной практики:Акт госоргана или органа местного самоуправления является основанием для заключения договора аренды, однако сам по себе арендных правоотношений не порождает.
Судебная практика:
ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 09.03.2010 по делу N А13-8978/2009
"...Ссылку подателя жалобы на то, что постановление Администрации от 13.09.2006 N 1103 является основанием для последующего принятия решения о предоставлении участка для строительства и предусматривает предоставление земельного участка в аренду сроком на 49 лет, суд кассационной инстанции отклоняет как несостоятельную.
В соответствии со статьей 8ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также других оснований. Основанием для возникновения права аренды земельного участка является сложный юридический состав, включающий в себя как акт государственного органа или органа местного самоуправления, так и договор аренды.
Между тем постановление Администрации от 13.09.2006 N 1103 не является актом, который предусмотрен законом в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей по аренде земельного участка, и содержит лишь указание на возможность предоставления Обществу в будущем участка сроком на 49 лет..."
3.2. Вывод из судебной практики:Признание незаконным распорядительного акта государственного органа о предоставлении арендатору земельного участка является основанием для признания договора недействительным, но не является основанием для его расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 15.11.2011 по делу N А40-143696/10-150-1212
"...Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Стороны могут достичь соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его прекращении. Если же стороны не пришли к подобному соглашению, заинтересованная сторона вправе потребовать по суду изменения (расторжения) договора.
Пункт 2 названной статьи связывает возможность удовлетворения такого иска с одновременным наличием четырех условий.
Однако, отмена распоряжения о предоставлении земельного участка в аренду ответчику не является основанием для расторжения договора аренды на основании статьи 451 ГК РФ, поскольку не имеется совокупности четырех условий, необходимых для расторжения договора, предусмотренных названной нормой права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Правила названной нормы касаются случаев юридической невозможности исполнения обязательства полностью или частично, которая наступила после возникновения обязательства.
Если невозможность исполнения обязательства существовала в период его возникновения, то такое обязательство может быть признано недействительным с соответствующими последствиями по ст. 167 ГК РФ.
Как правильно указали суды обеих инстанций, выявление незаконности предоставления ответчику земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории, относится к обстоятельству недействительности сделки и не может являться основанием к ее расторжению..."