16. Возможность обращения взыскания на имущество арендатора, которое правомерно удерживается арендодателем

16.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, имеет ли арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, преимущественное перед залоговым кредитором арендатора право обратить взыскание на данное имущество, существует две позиции судов.

Позиция 1.Арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, имеет преимущественное перед залоговым кредитором арендатора право обратить взыскание на данное имущество.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/2015 по делу N А40-61284/14

"...ООО "Квинта" обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "ОЕ Атриум" о взыскании по договору аренды от 16.08.2012 N 01/12 к-ОЕ задолженности по арендной плате и по возмещению операционных расходов за период с сентября 2013 г. по ноябрь 2013 г., по возмещению стоимости потребленных коммунальных услуг за период с мая 2013 г. по сентябрь 2013 г. в общей сумме 2 367 376,10 руб., а также об обращении взыскания на удерживаемое имущество ООО "ОЕ Атриум".

ОАО АКБ "Пробизнесбанк" предъявило самостоятельные требования к ООО "ОЕ Атриум" об обращении взыскания на имущество ООО "ОЕ Атриум", заложенное по договорам от 14.10.2013 N 270-810/13ю и от 20.11.2013 N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте, в счет погашения задолженности по кредиту из кредитных договоров от 17.09.2013 N 270-810/13ю, 20.11.2013 N 313-810/13ю.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2014 иск ООО "Квинта" удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении иска ОАО АКБ "Пробизнесбанк" отказано.

По условиям вышеуказанного договора истец (арендодатель) по акту приема-передачи от 01.10.2012 передал, а ответчик (арендатор) принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 48,0 кв. м, находящееся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 33, для использования для организации магазина розничной торговли.

Пунктом 9.6 договора установлено, что в случае, если нарушение условий договора не устранено арендатором в установленный в уведомлении срок, арендодатель вправе предпринять по своему усмотрению любое из следующих действий, а именно занять помещение самостоятельно любым подходящим способом, не неся никакой судебной, договорной или имущественной ответственности вступить во владение и пользование помещением. При этом арендодатель вправе переместить имущество, находившееся в помещении, в иные помещения и удерживать такое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор аренды, направив арендатору письменное уведомление о расторжении, распорядиться по своему усмотрению обремененным имуществом арендатора и компенсировать расходы по осуществлению указанных действий из сумм страхового депозита.

В порядке п. 12.4 договора истец письмом от 21.11.2013 за исх. N кв-56/13 уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 01.12.2013 в одностороннем внесудебном порядке и прекращении доступа арендатора в помещения с 21.11.2013, а также удержании имущества арендатора, находящегося в арендуемом объекте недвижимости, до момента полного погашения задолженности.

Истцом также заявлено требование об обращении взыскания на удерживаемое истцом имущество ООО "ОЕ Атриум".

Вместе с тем третьим лицом ОАО АКБ "Пробизнесбанк" также заявлены требования об обращении взыскания в пользу ОАО АКБ "Пробизнесбанк" на имущество, находящееся у ООО "Квинта" и принадлежащее на праве собственности залогодателю ООО "ОЕ Атриум".

В обоснование заявленных требований третье лицо указало, что между ООО "ОЕ Атриум" и ОАО АКБ "Пробизнесбанк" заключен договор об условиях среднесрочного кредитования от 17.09.2013 N 270-810/13ю и договор об условиях среднесрочного кредитования от 20.11.2013 N 313-810/13ю.

В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика, залогодатель - ООО "ОЕ Атриум" передал банку в залог товары в обороте в соответствии с договором N 270-8107/13ю ДЗ-3 о залоге товаров в обороте от 14.10.2013 и договором N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте от 20.11.2013 на общую сумму 3 749 865 руб. 56 коп. Общая задолженность по кредитным договорам перед Банком составляет 3 082 957 руб. 72 коп.

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В рассматриваемом случае спорное имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

По смыслу и содержанию ст. 305 ГК РФ владелец вещи имеет преимущественное право перед обязательственными правами третьих лиц.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Позиция 2.Арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, не имеет преимущественного перед залоговым кредитором арендатора права обратить взыскание на данное имущество.

Судебная практика:

Примечание:Как следует из приведенного ниже Постановления, суд указал на необходимость применения правил о предшествующем и последующем залоге. Вывод сделан на основании ст. 342 ГК РФ в редакции, которая действовала до 01.07.2014, однако актуален и в настоящее время. Кроме того, суд учел, что на момент рассмотрения дела залогодателю был выдан исполнительный лист об обращении взыскания на спорное имущество.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2014 N Ф03-19/2014 по делу N А51-5624/2013

"...Однако, как установлено, на момент удержания спорного имущества: маломерного судна - мотолодки (катамарана) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924, - последнее являлось предметом залога по договору ипотеки от 28.04.2012 N 701120027-1, заключенному между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель, кредитор) и ООО "Пасифико Марин" (залогодатель). Обременения по ипотеке зарегистрированы 17.05.2012 в разделе "Государственный реестр маломерных судов и прав на них" судовой книги Владивостокского отделения ФКУ "Центр ГИМС МЧС России по Приморскому краю" от 02.10.2012.

Таким образом, на момент удержания спорного имущества оно было обременено залогом.

В последующем решением Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "Центр Третейского разбирательства" от 02.04.2013 по делу N Т-15-12-1009 (резолютивная часть решения от 23.03.2013) на имущество, являющееся предметом ипотеки, обращено взыскание с установлением способа реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, в размере 4 288 000 руб. с учетом НДС. Определением Фрунзенского районного суда города Владивостока от 20.06.2013 удовлетворено заявление ОАО "Сбербанк России" о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, в том числе в части обращения взыскания на спорное заложенное недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены обращаемого ко взысканию недвижимого имущества, равной 4 288 000 руб. с учетом НДС.

Поскольку на момент разрешения спора имелись доказательства, подтверждающие, что спорное имущество на момент его удержания обременено ипотекой в пользу ОАО "Сбербанк России", а также в отношении этого же имущества Фрунзенским районным судом города Владивостока выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда (определение от 20.06.2013), суду следовало по смыслу статьи 342 ГК РФ и для устранения неопределенности по исполнению судебных актов по настоящему делу, а также делу N Т-15-12-1009 Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "Центр третейского разбирательства" установить первоначального и последующего кредиторов в отношении спорного имущества.

В данном случае первоначальным кредитором в отношении имущества: маломерного судна - мотолодки (катамарана) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924 - является ОАО "Сбербанк России". Как указано выше, на момент удержания имущества имелась запись об ипотеке в пользу ОАО "Сбербанк России"; определением от 20.06.2013 Фрунзенским районным судом города Владивостока выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда, в том числе в части взыскания задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии.

В этой связи, поскольку имущество было обременено ипотекой, спорные суммы в размере 7 127 959 руб. 45 коп. могут быть выплачены только после погашения требований залогового (первоначального) кредитора в размере 14 021 328 руб. 46 коп., если останутся денежные средства.

Учитывая, что при рассмотрении спора фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но при этом судом неправильно применены нормы права (статья 360 ГК РФ), кассационная инстанция в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным изменить решение и постановление апелляционной инстанции, обратив взыскание в пользу ОАО "Восточная верфь" в пределах суммы в размере 7 127 959 руб. 45 коп. на удерживаемое ОАО "Восточная верфь" имущество: маломерное судно - мотолодку (катамаран) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924 - путем его реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 4 288 000 руб., после погашения требований залогового кредитора - ОАО "Сбербанк России" в размере 14 021 328 руб. 46 коп..."