Статья 606. Договор аренды

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 606 ГК РФ

1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным >>>

2. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества >>>

3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений >>>

4. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды >>>

5. Квалификация сделки как договора аренды >>>

6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора >>>

7. Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества >>>

8. Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления >>>

9. Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ >>>

10. Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона >>>

11. Соблюдение требований законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при заключении договора аренды с государственным (муниципальным) заказчиком >>>

12. Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом >>>

13. Возможность удовлетворения требований арендодателя об устранении нарушений его прав (ст. 304 ГК РФ) >>>

14. Обязательства соарендаторов по договору со множественностью лиц на стороне арендатора >>>

15. Применение к арендным отношениям норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" >>>

16. Возможность обращения взыскания на имущество арендатора, которое правомерно удерживается арендодателем >>>

1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.

По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе "Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора".

1.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, с какого момента договор аренды является заключенным, существует две позиции судов.

Позиция 1.Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.

Примечание:Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35).

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2013 по делу N А12-14106/2012

"...Судами установлено, что 03.06.2009 между ЗАО "Фроловское НГДУ" (арендатор) и ООО "С.Б.К. Бизон" (арендодатель) заключен договор аренды имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель передает принадлежащий на праве собственности инструмент СБТ с левой резьбой, диаметром 2 7/8 в количестве 1500 м, во временное владение и пользование арендатору. А арендатор обязуется оплатить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.

Довод заявителя кассационной жалобы о реальности договора аренды имущества отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, поэтому в настоящем споре факт передачи предмета договора аренды имущества - инструмента СБТ с левой резьбой "2 7/8", в количестве 1 500 м, относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем, которые установлены судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения спора на основании совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Выводы суда апелляционной инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."

Позиция 2.Договор аренды является реальным, права и обязанности по нему возникают с момента передачи арендатору объекта аренды.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ

"...В силу п. 2 ст. 433Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров.

В нарушение ч. 1 ст. 168Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации довод ответчика об условиях передачи помещений в аренду со ссылкой на акты технического обследования (л.д. 56, 57, 79, 80) надлежащим образом не исследован.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда..."